대전지방법원 2025타경503584. 세종특별자치시 부강면에 소재한 다세대주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 다세대주택으로 이용 중이며, 관련 토지 중에는 공부상 임야이지만 실제 도로로 사용되는 부분이 있습니다.

가격 변화는 상당합니다. 감정가 1,417,815,100원인 물건이 3회 유찰되면서 최저가가 486,310,000원으로 내려왔습니다. 다만 이 비율은 감정가와의 비교일 뿐, 실제 거래시세에 대한 할인율이나 투자수익률이 아닙니다.

권리관계에서도 단순히 근저당권만 확인하고 끝낼 수 없습니다. 근저당권 이후 설정된 소유권이전청구권가등기가 있고, 해당 가등기는 별도로 담보가등기 여부를 확인해야 한다는 주의사항이 있습니다. 또한 점유자 중 전입일이 확인되지 않는 사람이 있어 인수 가능성을 완전히 배제하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소기준, 가등기는 추가 확인

말소기준권리는 2019.06.14. 설정된 큰고개새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 816,000,000원이며 공동담보목록 제2019-368호가 기재되어 있습니다. 이 근저당권과 이후의 가등기 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

다만 후순위 가등기를 단순한 채권으로 취급하기 전에 실제 성격을 확인할 필요가 있습니다. 등기상 한상훈 명의의 권리는 소유권이전청구권가등기이며, 별도 주의사항에는 담보가등기 여부 확인 필요라고 명시되어 있습니다. 말소 여부에 관한 현재의 분류와 별개로 가등기의 원인, 담보 목적 여부, 매각조건을 원본과 대조해야 합니다.

② 점유·임차인 분석 — 3명 기재, 1명 대항력 미상

점유 관련 인물은 구민정·서영애·서재현으로 총 3명이 기재되어 있습니다. 이들을 모두 확정된 임대차계약상의 임차인으로 볼 근거는 부족합니다. 구민정과 서영애는 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다. 서재현은 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다.

* 서재현의 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 보증금 미상이라는 주의사항도 함께 존재합니다. 실제 계약조건과 보증금 유무를 확인하기 전에는 확정적인 무보증금 점유로 판단하지 않습니다.

현재 예상배당표에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산했지만, 이는 서재현의 권리관계가 확인되었다는 뜻이 아닙니다. 대항력 있는 임차인이 확인되고 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않는다면, 미배당 보증금의 매수인 승계 여부를 별도로 산정해야 합니다.

특히 인수형 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 실질취득비용은 낙찰가와 인수 보증금을 합산하여 판단해야 합니다. 이 사건은 실제 보증금 자체가 확인되지 않아 그 금액을 계산할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 3회 유찰과 시세는 다른 이야기

현재 최저매각가는 486,310,000원입니다. 감정가 1,417,815,100원과 비교하면 감정가의 약 34% 수준입니다. 하지만 감정가 대비 하락 폭만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.

* 회차별 매수인 인수액은 현재의 배당 시뮬레이션 수치입니다. 대항력 미상 점유자의 실제 계약 및 보증금이 확인되지 않았으므로 확정적인 인수액이 아닙니다. 이후 회차 가격은 추가 유찰을 전제로 한 가정입니다.

추가 유찰이 발생하면 최저가는 더 내려가지만, 채권자의 미배당 금액은 그만큼 커지는 구조입니다. 다만 후순위 채권자의 미배당이 곧바로 매수인 인수금이 되는 것은 아닙니다. 매수인의 실제 부담은 소멸하지 않는 권리와 점유자의 보증금 승계 가능성을 별도로 확인해 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 486,310,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 7,263,100원을 제외한 479,046,900원이 큰고개새마을금고에 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당은 336,953,100원이며 소유자 잔여금은 없습니다.

신청채권자의 청구액은 727,183,010원으로, 근저당 채권최고액 816,000,000원과 서로 다릅니다. 예상 미배당액은 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션 결과이므로 이를 확정된 실제 채무 잔액으로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종미래학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 소규모공장·연립주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재한 주거지대입니다. 감정평가상 주위 환경은 보통입니다.
• 교통. 본건 및 인근까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물로, 제1층 제101호 외 7세대의 다세대주택입니다. 외벽은 석재 및 벽돌치장 마감이며, 일부 타일·벽지 마감과 샷시 이중창이 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비와 옥외주차장이 갖추어져 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접하며, 매각 대상 토지 중 목록 2는 공부상 임야이지만 현황 도로입니다. 도로의 실제 이용관계와 매각 후 사용 가능성을 확인해야 합니다.
• 토지. 토지면적 178.0㎡, 부정형·완경사이며 공시지가 96,000원/㎡입니다. 토지의 공부상 지목과 현황 이용상태가 일치하지 않습니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·준보전산지·가축사육제한구역에 해당합니다. 토지별 적용 범위 및 실제 이용에 미치는 영향은 원본 확인이 필요합니다.
• 공부와 현황. 감정평가상 일련번호 2는 공부상 임야, 현황 도로 등으로 기재되어 있습니다. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다.
• 환금성. 소규모공장·주거시설·농경지가 혼재한 입지이며, 다세대주택과 현황 도로 토지가 함께 매각됩니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않아 실제 매각 가능 가격과 환금성을 수치로 판단할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 목록·지번 대조. 매각 소재지 문곡리 669-8과 등기부상 문곡리 669-7 청림맨숀다동의 관계를 확인하고, 일괄매각 대상 건물과 토지의 정확한 범위를 대조해야 합니다.
• 가등기 원본 확인. 갑구 8번 한상훈 소유권이전청구권가등기가 담보가등기인지, 어떤 원인과 권리를 보전하는지, 매각으로 말소되는지 확인해야 합니다.
• 소유권 변동 확인. 김택완의 소유권이전등기는 말소 상태로 분류되어 있으나 소유자 요약에는 김택완이 표시되어 있습니다. 유효한 소유권 관계를 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
• 서재현의 대항력 확인. 전입일·실제 점유개시일·임대차계약·보증금 및 확정일자를 확인해야 합니다. 대항력 미상인 상태에서 인수액 0원을 확정해서는 안 됩니다.
• 구민정·서영애 확인. 전입일은 말소기준권리 이후이지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 구민정의 배당요구 내역과 실제 계약조건, 두 사람의 점유관계를 대조해야 합니다.
• 실거래 시세 확보. 다세대주택의 최근 실거래가격과 개별 건물의 상태, 토지의 이용관계를 반영한 가격을 비교해야 합니다. 감정가 대비 34%라는 수치만으로 응찰가를 결정해서는 안 됩니다.
• 도로 토지 확인. 목록 2의 공부상 임야·현황 도로 불일치를 확인하고 실제 이용 상태 및 관련 권리관계를 조사해야 합니다.
• 배당 및 인수 재계산. 현재 회차의 예상 미배당 336,953,100원은 근저당권 채권최고액 기준입니다. 실제 채권액·법정 우선채권·임차인 권리가 확인되면 배당과 매수인 부담을 다시 계산해야 합니다.
• 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 340,417,000원, 5회 유찰 시 238,291,899원으로 제시되어 있습니다. 추가 유찰이 실제로 발생하는지와 매각조건의 변경 여부를 확인해야 합니다.
• 명도·관리비·원본 대조. 실제 점유자를 확인하고 명도 가능성과 비용, 미납 관리비 등을 점검해야 합니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34%가 곧 시세의 34%는 아니다”

이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 1,417,815,100원과 현재 최저가 486,310,000원의 차이입니다. 3회 유찰된 결과 감정가의 34% 수준까지 내려왔지만, 이 사실만으로 실제 시장가치보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.

권리 측면에서는 큰고개새마을금고 근저당권이 말소기준이라는 점이 확인됩니다. 그러나 서재현의 대항력은 미상이고, 한상훈 명의 가등기의 성격을 확인해야 합니다. 매각 소재지와 등기부 소재지의 지번 차이, 김택완 명의 소유권이전등기의 말소 표시도 원본 대조가 필요한 사항입니다.

물건 자체도 일반적인 다세대주택만의 매각이 아닙니다. 공부상 임야이지만 현황 도로인 토지가 포함된 일괄매각이며, 정확한 시세와 토지의 실제 경제적 가치를 판단할 거래자료가 확인되지 않았습니다.

결론적으로 현재 배당표의 인수액 0원은 조건부 추정에 불과합니다. 점유자의 대항력과 보증금, 가등기 및 소유권 관계, 일괄매각 대상의 정확한 범위를 확인한 뒤 실질취득비용을 산정해야 합니다. 3회 유찰에 따른 가격 하락은 분명하지만, 가격 메리트와 권리 안전성은 아직 확인이 필요한 상태입니다.