대전지방법원 2025타경503584. 감정가 1,417,815,100원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 694,729,000원입니다. 용도는 다세대 + 토지이고 감정 이용상태도 다세대주택입니다. 등기상 집합건물은 세종특별자치시 부강면 문곡리 669-7 청림맨숀다동으로 표시돼 있으며, 사건 소재지는 문곡리 669-8입니다. 매각물건은 일괄매각이고, 토지 중 목록 2는 공부상 임야지만 현황은 도로로 이용되고 있습니다.
권리의 기준은 2019.06.14. 설정된 큰고개새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 816,000,000원이고, 현 경매의 신청채권자도 큰고개새마을금고입니다. 신청 청구액은 727,183,010원입니다. 기준권리 뒤의 한상훈 소유권이전청구권 가등기와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 다만 해당 가등기는 담보가등기 종류 확인 필요라는 별도 확인사항이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503584 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 세종특별자치시 부강면 문곡리 669-8 |
| 등기상 집합건물 | 세종특별자치시 부강면 문곡리 669-7 청림맨숀다동 · 부강외천로 166-28 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 + 토지 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 · 제1층 제101호 외 7세대 |
| 소유자 | 김택완 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,417,815,100원 / 694,729,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 큰고개새마을금고 / 727,183,010원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 토지 | 178.0㎡ · 공부상 임야 · 현황 도로 등 · 공시지가 96,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸, 점유는 별도 확인
② 임차·점유 분석 — 실제 점유자 3명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 구민정 | 2020.08.31 | 미상 | 2025.11.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서영애 | 2022.02.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서재현 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
구민정은 2020.08.31., 서영애는 2022.02.25. 전입해 모두 2019.06.14. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 점유자는 대항력이 없습니다. 반면 서재현은 주거 점유로 표시돼 있으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 이 경우 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없으므로 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 맞습니다.
③ 가격 위치 — 감정가 49%지만 시세 비교는 보류
현재 회차 최저가는 694,729,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 486,310,299원, 4회 유찰 시 340,417,209원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 694,729,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,347,290원 |
| 2. 근저당 · 큰고개새마을금고 | 816,000,000원 | 685,381,710원 |
| 미배당 · 큰고개새마을금고 | - | 130,618,290원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 9,347,290원을 제외한 685,381,710원이 큰고개새마을금고에 배당돼 채권최고액 기준 130,618,290원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 일괄매각 토지·환금성 메모
- 이용상태. 건물은 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주변환경. 세종미래학교 동측 인근으로 소규모공장·연립주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 대상 토지와 인근까지 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 토지 현황. 178.0㎡, 공부상 지목은 임야이나 현재 도로 등으로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 준보전산지·가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 일괄매각. 목록 2는 공부상 임야이지만 현황 도로이므로 건물과 토지의 가치·이용관계를 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 서재현 점유관계. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 주민등록·점유현황·매각물건명세서 원본을 우선 대조해야 합니다.
- 가등기 확인. 한상훈의 2021.12.06. 소유권이전청구권 가등기는 말소기준 이후지만 담보가등기 종류 확인 필요 사항이 있습니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 49%라는 이유만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고 주변 다세대·토지 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 문곡리 669-8과 등기상 집합건물 문곡리 669-7 청림맨숀다동의 관계 및 목록별 매각 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 도로 토지. 공부상 임야·현황 도로인 178.0㎡ 토지의 실제 사용상태와 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 확인되지 않은 권리와 환금성
현재 최저가는 694,729,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 말소기준은 2019.06.14. 큰고개새마을금고 근저당권이고, 등기 순위만 보면 후순위 가등기와 경매개시결정은 소멸하는 구조입니다. 구민정·서영애 역시 기준권리 이후 전입이라 대항력이 없습니다.
그러나 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 서재현의 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 판정이 끝나지 않았고, 한상훈 가등기는 담보가등기 여부 확인사항이 남아 있습니다. 동시에 다세대주택과 토지의 일괄매각이며 일부 토지는 공부상 임야·현황 도로입니다. 실거래 시세도 확인되지 않으므로 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 가격은 내려왔지만, 권리와 환금성 확인이 먼저인 사건입니다.
