82,007,000원
서울중앙지방법원 2024타경1775. 서초구 서초동 제1동 6층 602호로, 사건상 용도는 아파트로 분류돼 있으나 감정평가상 실제 이용상태는 다세대주택 1개호입니다. 소유자는 주식회사황룡이며, 신청채권자 주수영이 430,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 감정가 611,000,000원에서 9회 유찰돼 최저매각가격이 82,007,000원까지 하락했지만, 이처럼 큰 할인율이 곧바로 투자수익을 의미하지는 않습니다.
말소기준권리는 2021.06.30. 김정애 명의의 근저당권 500,000,000원입니다. 이후의 근저당·가압류·압류· 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리보다 앞선 2020.08.14. 전입자 주수영입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없으며, 배당 후 남는 보증금이 얼마인지도 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경1775 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 반포대로26길 35, 제1동 제6층 제602호 (서초동, 주건축물) |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도 아파트 · 감정평가상 다세대주택 1개호 |
| 규모 | 전용면적 39.52㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 주식회사황룡 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 611,000,000원 / 82,007,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주수영 / 430,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 16,401,400원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
2020.09.07. 오정농업협동조합의 근저당권 1,380,000,000원이 설정됐으나, 2021.04.22. 등기부에는 해당 1번 근저당권 설정등기가 일부포기를 원인으로 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 그 뒤 2021.06.30. 설정된 김정애 근저당권 500,000,000원이 말소기준권리입니다. 김정애 근저당 이후의 홍림옥·신용보증기금·손건수 가압류와 서상병·정태권 근저당, 서초구 압류 및 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주수영 | 2020.08.14 / 미상 | 미상 | 2024.04.26 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
주수영은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 조사된 1명입니다. 동시에 현 사건의 신청채권자이며, 등기부에도 같은 주소의 권리관계인으로 나타나 가장임차인 여부 또는 소유자와의 관계를 추가 확인할 필요가 있습니다. 관계인이라는 사정만으로 임대차가 무효가 되는 것은 아니므로, 임대차계약서·보증금 지급자료·전입세대확인서·점유현황을 직접 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 19.1%라는 숫자를 그대로 쓰면 안 된다
확인되는 최근 거래는 2026년 2월의 430,000,000원 1건입니다. 그러나 거래 전용면적은 26.86㎡로 대상 면적 39.52㎡와 일치하지 않습니다. 표본도 1건뿐이므로 최근 12개월 평균과 전체 평균이 모두 430,000,000원으로 같지만, 대상 호수의 직접 비교시세로 사용하기에는 한계가 큽니다.
| 구분 | 전용면적 | 층 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 경매 대상 | 39.52㎡ | 6층 | 감정가 611,000,000원 최저가 82,007,000원 | 다세대주택 1개호 |
| 2026.02 실거래 | 26.86㎡ | 5층 | 430,000,000원 | 면적 불일치 |
단순 계산상 최저가는 430,000,000원의 19.1%이지만, 작은 면적의 단일 거래와 비교한 결과입니다. 따라서 “시세보다 80.9% 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”는 결론은 금물입니다. 더구나 선순위 임차보증금과 유치권 위험이 반영되지 않아, 낙찰가와 실제 부담액 사이의 차이가 얼마나 벌어질지 알 수 없습니다.
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 82,007,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,876,126원 |
| 을구 1번 근저당 · 오정농업협동조합 | 1,380,000,000원 | 80,130,874원 |
| 을구 3번 근저당 · 김정애 | 500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 홍림옥 | 250,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 서상병 | 500,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 정태권 | 400,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 120,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 손건수 | 450,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 주수영 | 430,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 총 채권액은 4,030,000,000원, 채권자 배당액은 80,130,874원, 미배당액은 3,949,869,126원입니다. 임차보증금·당해세·최우선변제와 유치권 성립 여부는 별도로 확인해야 하며, 말소된 것으로 표시된 근저당의 배당 반영 여부도 원본 대조가 필요합니다.
⑤ 유치권 — 229,900,000원 신고, 성립은 불분명
유치권이 부정되면 신고액 자체를 인수하지 않을 수 있으나, 성립하거나 점유자가 명도를 거부하면 별도의 소송·협상·현장 인도 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 현재 단계에서는 선순위 임차보증금 미상액과 유치권 229,900,000원 신고를 모두 잠재 위험으로 남겨두는 것이 안전합니다.
⑥ 회차별 미배당 — 최저가 하락에도 신청채권자는 배당 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 9회 유찰 | 82,007,000원 | 80,130,874원 | 3,949,869,126원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 65,605,600원 | 64,024,699원 | 3,965,975,301원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 52,484,480원 | 51,139,759원 | 3,978,860,241원 | 0원 |
현재 시뮬레이션에서는 신청채권자 주수영의 청구액 430,000,000원이 어느 회차에서도 배당되지 않습니다. 최저가가 65,605,600원이나 52,484,480원으로 더 내려가더라도, 임차보증금과 유치권 위험이 확인되지 않은 상태에서는 낮아진 매각가만큼 투자매력이 자동으로 커진다고 볼 수 없습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2·3호선 교대역 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 교대역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 2019.04.08. 준공, 총 15세대 규모이며 철근콘크리트구조 6층 건물의 최상층입니다. 엘리베이터·난방·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 431.3㎡, 공시지가 11,370,000원/㎡이며 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 공부상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 교대역 접근성은 장점이지만 15세대 소규모 다세대주택이고, 동일 면적 실거래 표본이 확인되지 않아 적정 매도가 산정이 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 원본. 주수영의 보증금, 계약일, 점유 범위, 실제 보증금 지급내역과 임대차 당사자를 확인하세요.
- 전입·점유 유지 여부. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 전입세대확인서, 현황조사, 실제 점유와 주민등록 유지 여부를 대조하세요.
- 신청채권자와 임차인의 관계. 동일인인 주수영이 어떤 채권으로 경매를 신청했는지 판결문·집행권원과 임대차 관계를 함께 확인하세요.
- 유치권 현장조사. 윤용섭의 점유 형태, 공사계약서, 세금계산서, 공사대금 지급내역, 공사완료일과 변제기를 확인하세요.
- 을구 1번 말소 확인. 2021.04.22. 오정농협 근저당 말소의 범위와 공동담보 일부포기 효력을 등기부 원본에서 재확인하세요.
- 배당표 재산정. 실제 말소기준, 임차보증금, 당해세와 최우선변제를 반영해 배당순위를 다시 계산하세요.
- 입찰보증금. 특별매각조건에 따라 최저가의 20%인 16,401,400원이 필요합니다.
- 내부 상태와 접근. 최상층 602호의 누수·방수·마감 상태, 현장 출입 가능 여부와 점유자의 명도 의사를 확인하세요.
- 실거래 재조사. 26.86㎡ 거래 1건이 아닌 39.52㎡ 전후의 다세대주택 거래를 별도로 확보해 적정가를 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·임대차계약서와 유치권 증빙을 직접 확인하세요.
맺으며 — “13.4% 낙찰가”보다 “얼마를 더 부담할지”가 중요하다
감정가 611,000,000원짜리 서초동 물건이 82,007,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 아니라 실질취득액을 계산할 수 있느냐가 핵심입니다. 말소기준보다 앞선 주수영의 전입, 보증금·확정일자 미상, 신청채권자와 임차인의 동일성, 229,900,000원 유치권 신고, 그리고 말소 내역과 배당 시뮬레이션의 불일치가 동시에 존재합니다.
최근 실거래 430,000,000원도 대상보다 작은 면적의 단일 거래여서 가격 가점을 줄 수 없습니다. 선순위 보증금과 유치권이 해소되기 전에는 최저가 82,007,000원을 취득원가로 볼 수 없고, 추가 유찰이 발생해도 같은 결론입니다. 가격은 낮지만 권리와 점유 비용은 미확정. 원본서류와 현장을 통해 임차보증금·유치권·오정농협 근저당 말소 범위가 명확히 해소되지 않는 한, 현재 판단은 입찰 보류가 타당합니다.
