128,000,000원
서울중앙지방법원 2024타경6213. 종로구 연지동 아르젠종로 5층 01호로 등기된 집합건물이며, 집합건축물대장과 문패에는 501호로 표시됩니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 200,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 128,000,000원입니다.
권리의 기준점은 김미경 소유권이전과 같은 날 설정된 우리은행 근저당입니다. 채권최고액은 139,200,000원이고, 신청채권자 우리은행의 청구액은 106,399,376원입니다. 이후의 압류·가압류·경매개시결정·임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 등기와 배당표만으로 확인되는 인수액이 0원이라는 것과, 점유관계까지 완전히 안전하다는 것은 같은 뜻이 아닙니다. 전입일과 보증금이 밝혀지지 않은 점유 기재가 별도로 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경6213 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 종로31길 54, 5층01호 (연지동, 아르젠종로) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 오피스텔 이용 · 18.33㎡ · 14층 건물 중 5층 |
| 호수 표기 | 등기사항전부증명서 제5층 제01호 / 집합건축물대장·문패 제501호 |
| 소유자 | 김미경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 128,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 106,399,376원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 사용승인일 | 2015.12.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2016.01.28. 을구 1번 우리은행 근저당입니다. 2024.07.09. 삼성카드 가압류 9,213,510원, 2024.12.20. 임의경매개시결정, 2025.01.31. 이영택의 주택임차권등기는 모두 말소기준보다 늦습니다. 이영택의 주민등록일자와 확정일자도 2022.11.07.로 말소기준 이후이므로 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다.
② 임차·점유 분석 — 확인된 1건은 후순위, 1건은 미상
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영택 | 5층 01호 전부 주거·임차권등기 | 30,000,000원 | 전입 2022.11.07 확정 2022.11.07 점유개시 2022.11.05 | 대항력 없음 | 배당요구 있음 2025.01.31 | 매각 소멸 매수인 인수 0원 |
| 기사항전 | 점유 부분 미상 주거 | 미상 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확정 불가 |
보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이영택은 보증금 30,000,000원의 임차권자이지만 전입신고가 말소기준보다 늦어 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 반면 기사항전은 전입일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 따라서 배당표상 인수액 0원은 확인된 권리 기준이며, 이 점유 건의 실제 전입세대열람과 임대차계약 존재 여부를 확인한 뒤 최종 인수액을 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 현재 가격은 최근 거래보다 낮다
아르젠종로 18.02㎡·18.33㎡ 거래는 3건입니다. 전체 평균은 158,333,333원이지만, 가격 판단에서는 더 최근인 2025.03. 거래 170,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다. 최근 12개월 평균도 170,000,000원이고, 최근 거래는 과거 거래 평균보다 11.5% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 18.02㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2023.11 | 18.33㎡ | 9 | 105,000,000원 |
| 2022.01 | 18.02㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 158,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 170,000,000원 |
현재 최저가 128,000,000원은 전체 평균의 80.8%, 최근 12개월 평균과 최신 거래의 75.3%입니다. 확인된 인수액이 0원이므로 확인금액 기준 실질취득도 128,000,000원입니다. 가격만 보면 최신 거래보다 42,000,000원 낮습니다. 다만 거래 표본은 3건, 최근 12개월 표본은 1건으로 적고, 해당 호실은 5층이므로 층·내부상태·임대수익을 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,592,000원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 139,200,000원 | 125,408,000원 | 13,792,000원 |
| 2. 갑구 11번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,213,510원 | 0원 | 9,213,510원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
배당표 기준 채권 미배당액은 23,005,510원이고 소유자 잔여금은 0원입니다. 확인된 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 감정가 64% | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 23,005,510원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 102,400,000원 | 100,166,400원 | 48,247,110원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 41% | 81,920,000원 | 80,045,440원 | 68,368,070원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 종로5가역 북서측 인근이며, 주위는 업무시설·근린생활시설·숙박시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 종로5가역이 있어 대중교통 이용여건은 양호합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물로, 사용승인일은 2015.12.15입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 기계식주차시설, 도시가스 개별난방시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 20m, 남서측 약 5m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·서울도심·중점경관관리구역 등에 포함되며 공시지가는 9,946,000원/㎡입니다.
- 호수 확인. 등기상 제01호와 대장·문패상 제501호가 다르므로 현황과 목적물 동일성을 직접 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입세대 열람. 기사항전의 정확한 성명·전입일·점유개시일을 확인해 말소기준일 2016.01.28.과 비교하세요.
- 보증금 확인. 미상 점유자의 임대차계약서와 보증금 유무를 확인하기 전에는 최종 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 호수 동일성. 등기 5층 01호, 집합건축물대장·문패 501호의 위치와 경계를 현장에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 실제 오피스텔 이용의 적법성, 전입·사업자등록·대출 가능 여부를 확인하세요.
- 세금 확인. 해제·말소된 국세·지방세 압류의 법정기일과 당해세 해당 여부를 원본 서류로 점검하세요.
- 임차권 배당. 이영택은 대항력이 없지만 배당요구가 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 내역을 대조하세요.
- 관리비·명도. 미납 관리비와 현재 점유 상태, 인도명령 가능 여부 및 명도 비용을 관리사무소·현장조사로 확인하세요.
- 시세 표본. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 동일 면적의 현재 매물·임대료·층별 가격을 추가 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적이지만 권리확인이 선행돼야 한다
현재 최저가 128,000,000원은 감정가의 64%, 최근 12개월 거래 170,000,000원의 75.3%입니다. 확인된 권리만 보면 우리은행 근저당 이후 권리는 소멸하고 이영택도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 최근 가격 흐름도 과거보다 11.5% 높아 가격 조건 자체는 긍정적입니다.
그러나 이 사건의 결론은 가격표만으로 낼 수 없습니다. 기사항전의 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없고, 등기상 01호와 대장·문패상 501호의 표기 차이도 남아 있습니다. 근린시설로 분류된 소형 오피스텔이라는 환금성 특성까지 고려하면, 가격은 검토 가능, 권리는 확인 후 판단이 맞습니다. 미상 점유의 선순위 가능성과 호수 동일성이 해소될 때 비로소 128,000,000원의 할인폭을 실제 매력으로 평가할 수 있습니다.
