부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2026타경30540 · 광주지방법원 · 아파트
철근콘크리트구조 84.9827㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

365,000,000원 3억 6,500만 감정가 413,000,000원

감정가의 88% 2026-07-15 낙찰

최저매각가 289,100,000원 최저가 대비 +26%

낙찰일

07-15 낙찰 완료

광주지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,891만원

최저가의 10% · 28,910,000원

실거래 대비

▼ 8.8% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 4.00억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가보다 인수보증금을 먼저 봐야 하는 대항력 임차인 인수형 경매입니다.

가격 최저가 289,100,000원이지만 실질취득가는 649,100,000원 수준
자금 임차인 보증금 360,000,000원 인수 가능성
리스크 대항력 임차인 및 가장임차인 여부 확인 필요

한 줄 평 대항력 있는 임차인 서명원의 보증금 360,000,000원이 매수인에게 인수되는 구조입니다. 최저가 289,100,000원만 보면 저렴해 보이지만, 실질취득가는 약 649,100,000원 수준으로 계산해야 하며 최근 12개월 평균 실거래 395,875,000원보다 높아 가격 메리트가 없습니다.

감정가

413,000,000원

최저가 70%

최저가

289,100,000원

1회 유찰

실질취득

649,100,000원

낙찰가+인수보증금

인수 위험

360,000,000원

대항력 임차인

광주지방법원 2026타경30540 사건으로 광주 광산구 선암동 광주선운지구이지더원2단지 206동 1704호 아파트입니다. 소유자는 유은영이며, 말소기준권리는 2021.12.20 설정된 목포우리신용협동조합 근저당권입니다. 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 전입이 빠른 대항력 임차인의 보증금은 별도 검토가 필요합니다.

물건 개요

사건번호	광주지방법원 2026타경30540
소재지	광주광역시 광산구 선암동 560 광주선운지구이지더원2단지 206동 17층1704호
용도 / 구조	아파트 · 철근콘크리트구조 지상18층 중 제17층
소유자	유은영
감정가 / 최저가	413,000,000원 / 289,100,000원
신청채권자 / 청구	서명원 / 406,351,046원
매각기일	2026.07.15

① 권리 흐름 — 임차인 인수가 핵심

② 임차인 분석

임차인	전입	보증금	대항력	우선변제	승계
서명원	2021.12.09	360,000,000원	有	無	매수인 인수

⚠️ 인수 구조 임차인 서명원은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 있어 보증금 전액 인수 가능성이 있습니다. 다만 등기부상 권리자·채무자와 동일하다는 점에서 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있어 확인이 필요합니다.

③ 실질취득가 vs 시세

최근 12개월 평균 거래가는 395,875,000원, 최신 거래가는 395,000,000원입니다. 최저가만 보면 감정가 대비 낮지만, 인수 보증금을 더하면 실질취득가는 시세를 크게 초과합니다.

구분	금액
최근 12개월 평균	395,875,000원
최신 거래(2026.03)	395,000,000원
최저가	289,100,000원
실질취득가	649,100,000원

배당·인수 구조

가격 비교

최저가가 아닌 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

⛔ 가격 판단 최저매각가는 289,100,000원이지만 대항력 임차인 보증금 360,000,000원이 추가됩니다. 실질취득가는 최근 12개월 평균 실거래보다 높아 시세 대비 저렴하다고 보기 어렵습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 선운초등학교 동측 인근으로 아파트단지·학교·근린생활시설이 소재합니다.
교통. 간선도로 및 버스정류장이 인근에 있어 일반적인 교통 접근성이 있습니다.
규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구 등에 해당합니다.
환금성. 광주선운지구EGthe12단지 378세대, 2014년 준공으로 거래는 확인되나 실질취득가 기준 가격 부담이 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

최저가가 아니라 임차인 인수액을 포함한 실질취득가로 판단해야 합니다.
임차인 서명원의 대항력 및 가장임차인 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
우선변제권이 없어 보증금 회수 구조는 매수인 인수 여부가 핵심입니다.
유찰 후 가격이 내려가도 인수보증금은 유지되므로 총투입금 변화를 계산해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 싸지만 총비용은 비싸다”

이 물건은 권리 자체보다 임차인 인수가 핵심인 사건입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 360,000,000원이 존재해 낙찰가 하락만으로 투자성이 개선되지 않습니다. 실질취득가가 최근 실거래 수준을 넘어서는 만큼, 인수 가능성과 임차인 지위 확인 없이는 보수적인 접근이 필요합니다.

부동산강제경매

대항력 임차인 인수로 실질취득가가 결정된다 — 광주선운지구이지더원2단지 1704호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 인수가 핵심

② 임차인 분석

③ 실질취득가 vs 시세

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낙찰가는 싸지만 총비용은 비싸다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (9장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-10	유찰	4억 1,300만원
2	2026-07-15	대기	2억 8,910만원