임차인 0명·인수 0원으로 권리는 안전하고 현재 최저가는 최근 실거래 평균의 74.1% 수준이나 채권 미배당 구조와 가격 전략을 함께 고려해 A등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 없음·인수 0원으로 권리 구조는 단순합니다. 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 5.245억의 74.1% 수준으로 가격 메리트가 생긴 상태입니다. 다만 현대캐피탈 근저당 채권최고액이 커 매각대금 배당 구조와 추가 유찰 가능성을 함께 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
555,000,000원 / 388,500,000원
1회 유찰
실거래 평균(시세)
524,583,333원
동일평형 최근 12건
최저가 ÷ 시세
74.1%
최근12개월 평균 기준
매수인 인수
0원
임차인 없음
광주지방법원 2026타경30581. 광주 서구 화정동 유니버시아드힐스테이트 307동 1801호 아파트입니다. 전용면적과 동일평형 거래 기준으로 비교하면 현재 최저매각가는 최근 거래 평균보다 낮습니다. 권리관계는 2020년 설정된 현대캐피탈 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
광주지방법원 2026타경30581 (임의경매)
소재지
광주광역시 서구 화정동 1612 유니버시아드힐스테이트 307동 18층 1801호
물건종류 / 이용상태
아파트 · 전용 84.97㎡ · 33층 중 18층
소유자
장성록
감정가 / 최저가
555,000,000원 / 388,500,000원
신청채권자 / 청구
현대캐피탈 주식회사 / 325,741,474원
매각기일
2026.07.15
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
임차인은 확인되지 않으며 매수인이 승계할 보증금·임차권은 없습니다. 2020년 현대캐피탈 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 국 압류, 임의경매개시결정, 고성동부농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 시장 대비 낮다
현대힐스테이트3단지 동일 평형 최근 거래 12건 기준 평균 거래가는 524,583,333원입니다. 최저매각가 388,500,000원은 최근12개월 평균 및 최신 거래 540,000,000원 대비 낮은 수준입니다.
거래월
전용
층
거래가
2026.04
84.98㎡
5
540,000,000원
2026.04
84.97㎡
13
538,000,000원
2026.04
84.97㎡
24
460,000,000원
2026.04
84.98㎡
31
545,000,000원
2026.03
84.97㎡
26
550,000,000원
평균
—
12건
524,583,333원
✅ 가격 메리트 최저가 388,500,000원은 최근 실거래 평균의 74.1%입니다. 신건 대비 할인폭이 발생해 가격 접근성이 개선된 회차입니다.
③ 예상배당표 (매각가 388,500,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
6,239,000원
현대캐피탈 근저당
412,800,000원
382,261,000원
고성동부농업협동조합 가압류
27,247,955원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
최저가 vs 실거래 시세
최저가 3.885억은 최근 실거래 평균 5.246억 대비 낮습니다.
✅ 권리 관점 임차인 없음, 인수액 0원으로 낙찰 후 권리 승계 부담이 없는 안전형 물건입니다.
⚠️ 확인 포인트 현재 가격은 유리하지만 근저당 채권최고액 412,800,000원과 배당 부족 가능성을 확인해야 합니다. 낙찰자에게 인수되는 것은 아니지만 배당 구조는 입찰 판단 요소입니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 광주광역시 서구 화정동 서석중학교 남측 인근 아파트 지역입니다.
교통. 인근 버스승강장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
단지. 현대힐스테이트3단지 총 2,185세대, 2016년 준공 단지입니다.
환경. 아파트지대와 아파트 주변 상가지대가 혼재하며 생활 기반시설 접근성이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 현대캐피탈 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
가격 판단. 최저가는 최근12개월 평균 대비 74.1%로 가격 메리트가 있습니다.
배당 확인. 채권최고액과 배당 부족 가능성을 고려해 입찰가를 정해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전하고 가격은 내려왔다”
이 물건은 임차인 인수 위험이 없고 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 현재 최저가는 최근 거래 평균보다 낮아 가격 메리트가 확보된 상태입니다. 다만 배당 구조와 시장 가격 흐름을 함께 확인하면서 접근하는 것이 적절합니다.
사건 개요
같은 단지 2건 동시 경매
단지 평균
1.0회 유찰·매각 33%
소재지
광주광역시 서구 화정동 1612 유니버시아드힐스테이트 307동 18층1801호
법원·사건
광주지방법원
·2026타경30581
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-15 09:55
·입찰법정
물건
유니버시아드힐스테이트 307동 18층1801호
철근콘크리트구조 84.97㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
광주광역시 서구 화정동 1612 유니버시아드힐스테이트 307동 18층1801호
2026-03-09 17:00
소유자 장성록에게 문의함.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
