서울중앙지방법원 2024타경108737. 관악구 신림동 1506-2 토지 175.1㎡와 지하 1층·지상 4층 철근콘크리트 건물을 함께 매각하는 다중주택 사건입니다. 말소기준은 2011.01.07. 관악중앙새마을금고 근저당권 390,000,000원입니다. 이후 소유권 변동, 회생절차, 경매개시결정과 다수의 주택임차권등기는 모두 이 근저당보다 늦습니다.
임차인과 점유자가 많지만, 전입일은 가장 빠른 김태연도 2020.05.20.로 말소기준보다 약 9년 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 있는 임차인은 없고, 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하여 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 인수액이 없다는 사실과 명도가 쉽다는 것은 별개입니다. 다수 점유자와 임차권자가 존재하므로 각 호실의 현재 점유, 퇴거 여부와 배당절차를 개별 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경108737 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1506-2 · 남부순환로200나길 21-6 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(다중주택) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 · 지하 1층, 지상 4층 · 사용승인 2010.12.23. |
| 토지 | 대 175.1㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 4,326,000원/㎡ |
| 소유자 | 조영훈 (2023.09.22. 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,884,627,560원 / 1,206,162,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 관악중앙새마을금고 / 304,466,120원 |
| 매각기일 | 2026.07.15. |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 없다
말소기준 근저당은 2011년에 설정됐고 2025.02.18. 엠씨아이대부주식회사로 이전된 뒤 느티나무제사차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 이는 기존 말소기준 근저당의 이전·담보화 과정이며, 매각으로 소멸하는 구조는 바뀌지 않습니다. 2024년 이후 등기된 주택임차권 12건도 모두 후순위입니다.
② 임차인·점유관계 — 인수보다 명도 난도가 문제
임차인 분석에서 확인되는 실제 개인 임차인·점유자는 25명입니다. 한국토지주택공사 신고 1건은 실제 임차인이 아니라 오아림 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 실제 인원과 보증금 합계에 포함하지 않습니다. 보증금이 확인되는 실제 임차인 8명의 합계는 560,000,000원이며, 별도로 보증금이 확인되지 않은 점유자가 17명 있습니다.
| 임차권자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 2022.05.13. | 2022.04.06. | 110,000,000원* | 없음 | 미상 | 오아림 승계 |
| 임재혁 · 204호 | 2022.07.01. | 2022.06.02. | 130,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권보령 · 405호 | 2023.08.31. | 2024.05.09. | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 나상민 · 106호 | 2023.12.07. | 2023.12.07. | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조하린 · 501호 | 2023.02.06. | 2023.02.06. | 40,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이민영 · 206호 | 2023.04.10. | 2023.03.07. | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이진우 · 105호 | 2023.09.13. | 2023.09.13. | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태연 · 301호 | 2020.05.20. | 2020.04.23. / 2022.04.14. | 130,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오아림 · 202호 | 2022.12.05. | 2022.11.07. | 110,000,000원 | 없음 | 미상 | LH 승계신고 |
* 한국토지주택공사 110,000,000원은 오아림 보증금의 대위·승계 중복신고로 실제 보증금 합계에서 제외했습니다.
보증금 미상 점유자 17명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김남호 | 2022.04.25. | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 차주형 | 2023.09.11. | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 박보람 | 2022.05.31. | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 박성규 | 2022.05.03. | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 김여진 | 2023.01.31. | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 김영은 | 2023.06.09. | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 정승민 | 2022.12.22. | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 정연주 | 2022.12.16. | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 신동준 | 2023.10.05. | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 김가은 | 2022.06.08. | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 안유미 | 2023.07.11. | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.06.05. |
| 장서현 | 2022.05.13. | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 노유진 | 2022.05.11. | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 어민주 | 2023.03.28. | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.06.04. |
| 신영민 | 2022.05.11. | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 김현정 | 2022.11.22. | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 강지은 | 2024.02.13. | 미상 | 없음 | 미상 | — |
17명 모두 전입일이 2011.01.07. 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위·최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 이는 매수인에게 보증금이 승계된다는 뜻은 아니지만, 배당과 명도 협의를 어렵게 만드는 요소입니다.
③ 가격 비교 — 64%는 감정가 할인이지 시세 할인은 아니다
현재 최저가는 감정가 1,884,627,560원의 64%인 1,206,162,000원입니다. 두 차례 유찰로 678,465,560원 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,206,162,000원 | 0원 | 0원 | 801,700,380원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 964,929,600원 | 0원 | 0원 | 562,880,304원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 771,943,680원 | 0원 | 0원 | 371,824,243원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,206,162,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 1.2% 추정) | - | 14,461,620원 |
| 1. 근저당 · 관악중앙새마을금고 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 801,700,380원 |
이 배당표는 채권최고액 390,000,000원과 집행비용을 기준으로 한 계산이며, 당해세·임차인 최우선변제 및 임차권자 배당은 반영되지 않았습니다. 실제 소유자 잔여액과 임차인별 배당액은 달라질 수 있으나, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 및 매각조건 기준)
- 입지. 봉림중학교 북서측 인근이며 단독주택, 다세대주택, 아파트와 근린공원 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 2호선 봉천역과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 구조·설비. 2010.12.23. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물로 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 현황 이용. 지하 1층과 지상 1층부터 4층은 단독주택(다중주택)으로 이용되고 있습니다.
- 용도 차이. 건물 1층은 공부상 주차장이지만 현황 창고로 사용 중이며, 4층은 공부상 근린생활시설이나 현황 주택으로 사용 중입니다.
- 토지. 대 175.1㎡, 완경사·정방형·세로한면(가)이며 제1종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 위반 표시. 위반건축물 표시는 없으나, 실제 사용상태와 공부상 용도의 차이는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 임차인 25명 대조. 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 오아림 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 인원과 보증금으로 중복 계산하지 마세요.
- 임차권 12건 원본 확인. 등기부상 한국토지주택공사 명의 4건을 포함한 각 임차권의 실제 임차인, 점유 호실, 퇴거 여부와 배당 귀속을 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 17명. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 명확하지 않은 점유자가 많아 호실별 계약서와 배당요구 종기 내역을 확인해야 합니다.
- 명도 비용 산정. 점유자별 인도명령 대상 여부, 이사 협의, 잔존 물품과 공실 상태를 조사해 예상 명도비용과 기간을 응찰가에서 차감하세요.
- 용도 현황 확인. 1층 주차장의 창고 사용과 4층 근린생활시설의 주택 사용이 향후 임대·수선·행정절차에 미칠 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 2회 유찰·감정가 64%만으로 저가라고 판단하지 말고 토지와 건물가치, 호실별 임대수익과 공실을 별도로 산정해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부가 취득·이용계획에 미치는 영향을 관할기관과 원본 자료로 확인하세요.
- 배당표 보정. 당해세, 임차인 최우선변제와 임차권자 배당이 반영되지 않은 계산이므로 법원의 실제 배당요구 내역을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순한 물건으로 보면 안 된다
이 사건의 권리 기준은 명확합니다. 2011년 근저당보다 빠른 임차인이 없고 후순위 임차권은 매각으로 소멸하므로 매수인이 떠안을 보증금은 0원입니다. 그러나 실제 임차인 25명, 임차권 12건, 보증금 미상 점유자 17명이라는 점유 구조는 결코 단순하지 않습니다.
현재 최저가 1,206,162,000원은 감정가의 64%지만 비교 실거래 자료가 없으므로 가격이 싸다는 결론도 아직 내릴 수 없습니다. 여기에 1층 주차장의 창고 사용, 4층 근린생활시설의 주택 사용, 다수 임차인의 명도와 배당 문제가 겹칩니다. 결론은 권리 인수는 안전, 운영·명도·가격은 신중입니다. 권리표의 0원보다 현장에서 확인해야 할 25명의 점유관계가 이 물건의 진짜 승부처입니다.
