대전지방법원 2025타경504121. 초록마을3단지 308동 19층 1902호 아파트입니다. 감정가는 400,000,000원에서 시작했지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 196,000,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 등기부 을구 7번에는 임차인 김순옥의 주택임차권이 남아 있습니다. 임차보증금은 340,000,000원, 전입일과 확정일자는 모두 2022.09.26입니다.

이 임차권은 경매개시결정 2025.12.23보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 회차의 예상배당은 임차인에게 192,456,000원, 미배당 잔액은 147,544,000원입니다. 따라서 196,000,000원에 낙찰받는다고 끝나는 구조가 아니라, 실질적으로 343,544,000원을 부담하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 을구 7번 임차권

과거 농업협동조합중앙회 근저당은 2014.12.15 해지로 이미 말소됐고, 백승열의 주택임차권은 2019.02.21, 유시우의 주택임차권은 2022.04.05 각각 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 김순옥의 을구 7번 주택임차권입니다. 전입·확정일자가 2022.09.26이고, 경매개시결정은 2025.12.23이므로 선순위 대항력이 인정되는 구조입니다.

② 시세 비교 — 1.96억이 아니라 3.44억으로 비교해야 한다

초록마을3단지(계룡리슈빌)의 최근 12건 거래 평균은 353,375,000원이고, 최신 거래는 2026.07 340,000,000원입니다. 최저가 196,000,000원은 최근 12개월 평균의 55.5%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건에서는 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 임차보증금 미배당액을 더한 실질취득 343,544,000원을 기준으로 봐야 하기 때문입니다.

현재 실질취득액 343,544,000원은 최근 12건 평균 353,375,000원의 약 97.2%입니다. 평균만 보면 약간 낮지만, 최신 거래 340,000,000원보다는 3,544,000원 높습니다. 따라서 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)

집행비용 3,544,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인 김순옥에게 192,456,000원이 배당되고, 보증금 부족분 147,544,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 고원규의 청구액 371,199,278원에는 현재 가정 매각가에서 배당이 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 그대로 절감액이 아니다

낙찰가만 보면 196,000,000원에서 137,200,000원, 다시 96,040,000원으로 크게 내려가지만, 동시에 임차인 미배당 인수액이 147,544,000원에서 205,520,800원, 246,088,720원으로 증가합니다. 결국 총 부담은 임차보증금 340,000,000원 수준에 가까운 3.4억대에서 크게 벗어나지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전신계초등학교 남동측 인근으로, 주위는 대단위 아파트단지·교육시설·로변 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 서측 인근에 간선도로와 시내버스 승강장이 위치해 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 22층 건물 중 19층이며, 기본 위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 정방형 평지의 아파트 부지로 이용 중이며 북측·동측·서측으로 중로에 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 1,211,000원/㎡입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 196,000,000원이 아니라 예상 인수 147,544,000원을 더한 343,544,000원을 가격 판단 기준으로 봐야 합니다.
• 임차보증금 잔액 확인. 김순옥 보증금 340,000,000원 중 배당되지 않는 잔액은 매수인이 인수하는 구조이므로 실제 배당표를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
• 유찰 효과 재계산. 추가 유찰 시 최저가는 내려가지만 인수액은 증가합니다. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득은 각각 342,720,800원·342,128,720원입니다.
• 시세 기준. 최근 12개월 평균은 353,375,000원, 최신 거래는 340,000,000원입니다. 최저가 55.5%라는 숫자가 아니라 실질취득액과 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 및 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 내려가도 인수액은 올라간다”

이 사건의 핵심은 단순합니다. 감정가 400,000,000원에서 최저가가 196,000,000원까지 내려왔다는 사실보다, 김순옥의 보증금 340,000,000원 중 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 사실이 더 중요합니다. 현재 회차 예상 인수액은 147,544,000원이고, 실질취득은 343,544,000원입니다. 최근 12개월 평균 353,375,000원보다는 낮지만 최신 거래 340,000,000원보다 높습니다.

또 추가 유찰되더라도 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차인 인수액 증가로 전환됩니다. 따라서 이 사건은 “감정가의 49%에 사는 물건”이 아니라 “3.4억대 실질취득가를 놓고 시세와 비교해야 하는 선순위 임차권 인수형 경매”로 보는 것이 맞습니다.