대전지방법원 2025타경504175. 대전 서구 도마동 129-29의 주택 및 부속 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 126.9㎡이고 지목은 대, 감정평가상 토지이용상황은 단독입니다. 건물은 벽돌 및 시멘트벽돌조의 2층 주택과 단층 부속 건물로 조사됐으며, 2층 건물은 1973.11.19. 사용승인됐습니다. 현황상 슬래브지붕은 판넬지붕으로 확인됐고, 제시외 건물과 조경수목·바닥콘크리트·담장 등도 일괄매각에 포함됩니다.
권리관계의 기준점은 2017.05.08. 문창신용협동조합 근저당권 117,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 류화영의 2019.02.08. 근저당권 200,000,000원과 2026.01.13. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 점유자 이종구는 2024.12.05. 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504175 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도마동 129-29 · 대전광역시 서구 도마4길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 및 부속으로 이용중 |
| 토지 | 126.9㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 벽돌 및 시멘트벽돌조 2층 건물 및 시멘트벽돌조 단층 건물 · 1973.11.19. 사용승인 |
| 소유자 | 유복희 |
| 감정가 / 최저가 | 282,664,020원 / 96,952,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 현재 소유자는 유복희입니다. 현재 경매의 말소기준은 을구 13번 문창신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 류화영 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 2019.10.31. 이금순의 강제경매개시결정은 2024.08.09. 취하를 원인으로 2024.08.16. 말소됐습니다.
② 점유·임차 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이종구 | 2024.12.05. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
이종구의 전입신고는 말소기준권리인 2017.05.08.보다 뒤인 2024.12.05.입니다. 따라서 이 점유자는 대항력 없는 후순위 점유자로 분류됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준보다 늦어 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권으로 보기는 어렵습니다.
③ 가격 — 감정가 대비 34.3%, 그러나 시세 판단 자료는 없음
감정가는 282,664,020원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 96,952,000원입니다. 최저가는 감정가의 약 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 67,866,400원, 5회 유찰 시 47,506,480원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 96,952,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,145,136원 |
| 1. 근저당 · 문창신용협동조합 | 117,000,000원 | 94,806,864원 |
| 2. 근저당 · 류화영 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 317,000,000원 중 예상 배당액은 94,806,864원이고, 미배당액은 222,193,136원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대전버드내중학교 서측 인근으로, 단독주택·다가구주택·노변 점포·도마시장·관공서 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 시내버스승강장이 있습니다.
- 토지. 126.9㎡, 지목 대, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 1,014,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 재정비촉진지구와 가축사육제한구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 건물. 주택 및 부속으로 이용 중이고 전기·위생·급배수·난방설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 현황. 슬래브지붕으로 등재된 부분은 현황상 판넬지붕이며, 제시외 건물과 조경수목·바닥콘크리트·담장 등이 일괄매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 이종구의 전입은 후순위라 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 인도 절차는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 점유자의 보증금·확정일자는 미상입니다. 대항력은 없더라도 배당요구 및 최우선변제 여부는 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.
- 건물 현황 확인. 1973.11.19. 사용승인 건물이며 현황상 판넬지붕이 확인됐습니다. 내부·외부 상태와 보수 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 조경수목·바닥콘크리트·담장 등이 포함되므로 매각대상 경계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 96,952,000원이지만 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 배당 원본 대조. 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 남는다
이 사건은 권리 측면에서는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2017.05.08. 문창신용협동조합 근저당이고, 확인된 점유자의 전입은 2024.12.05.로 후순위입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 가격은 별개입니다. 감정가 282,664,020원에서 3회 유찰돼 현재 최저가가 96,952,000원까지 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 여기에 1973.11.19. 사용승인된 주택과 제시외 건물·부속물까지 함께 매각됩니다. 따라서 권리는 확인하기 쉽지만, 적정 응찰가는 현장 상태와 주변 거래를 추가 확인해야 하는 물건입니다.
