대전지방법원 2026타경11. 세종특별자치시 대평동 해피라움페스타 제8층 C802호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 등기상 소유자는 정승연이며, 2021년 8월 13일 하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이 되고, 2026년 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 홍나라는 2023년 8월 21일 전입했고 2026년 2월 13일 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준인 2021년 8월 13일보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 이 사건에서 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리의 핵심 위험은 임차보증금 승계보다 실제 이용상태와 가격 적정성을 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경11 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 대평동 680 해피라움페스타 8층 C802호 · 세종특별자치시 대평3길 17 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층, 지상8층 · 사용승인일 2021.06.29 |
| 소유자 | 정승연 · 거래가액 146,386,810원 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 58,310,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 102,643,851원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 2021.08.13 하나은행 근저당권으로 채권최고액은 120,000,000원입니다. 소유권은 같은 날 정승연에게 이전됐고, 2026.01.12 하나은행이 임의경매를 신청했습니다. 임차인 홍나라의 전입은 2023.08.21로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판정됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없다
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍나라 | 2023.08.21 | 미상 | 미상 | 2026.02.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교는 별개
감정가는 119,000,000원, 현재 최저매각가는 58,310,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰된 만큼 감정가 대비 낙폭은 큽니다. 그러나 동일 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다.
특히 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트와 같은 방식으로 감정가 대비 할인율만 보고 환금성과 가격 메리트를 평가하기보다는, 실제 내부 이용상태와 같은 건물·인근 유사 오피스텔 또는 업무시설의 거래가격을 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,449,580원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 56,860,420원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 하나은행 채권최고액 120,000,000원 중 56,860,420원이 배당되고 63,139,580원이 미배당으로 남는 계산입니다. 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종고속시외버스터미널 북동측 인근으로, 주변에 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·주상용 및 상업·업무용 부동산이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 및 BRT정류장, 고속·시외버스터미널이 있어 일반적인 대중교통 사정은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부구조·설비·현상 및 이용상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 도로. 남동측 광로, 북서측 및 북동측 중로의 포장도로에 접하고 도로상태는 보통입니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등에 해당하며 토지 공시지가는 3,876,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와 현황은 대체로 부합하고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보지 말고 동일 건물 또는 인근 유사 업무시설·오피스텔의 실제 거래가격과 비교하세요.
- 내부 이용상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부구조·설비·현상 및 실제 이용상태가 확인되지 않았으므로 입찰 전 별도 점검이 필요합니다.
- 임차관계 확인. 홍나라의 보증금과 확정일자가 미상이므로 매각물건명세서와 관련 원본에서 보완 여부를 확인하세요. 대항력은 없습니다.
- 명도 확인. 실제 점유자인 홍나라의 점유 상태와 인도 절차를 확인하고, 배당요구 이후의 점유·이전 계획도 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 업무시설(오피스텔)이므로 건축물대장상 용도와 실제 사용형태가 입찰 목적에 맞는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단 자료는 부족하다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 2023년 전입한 홍나라는 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 58,310,000원으로 감정가 119,000,000원의 49%까지 내려왔습니다.
하지만 2회 유찰됐다는 사실 자체가 가격 메리트의 증명은 아닙니다. 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없고, 이 물건은 감정상 업무시설(오피스텔)입니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격은 추가 검증”입니다. 인수 위험이 없다는 장점은 분명하지만, 실제 시세와 내부 이용상태를 확인하기 전에는 최저가가 싸다고 단정하기 어렵습니다.
