서울중앙지방법원 2024타경117502. 종로구 명륜3가 ‘명륜투나인빌’ 2층 202호, 전용 29.95㎡ 다세대 공동주택입니다. 소유자 박명규는 2021년 1월 21일 매매를 원인으로 거래가액 368,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 민간임대주택 등기가 이뤄졌습니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물로 사용승인일은 2020.10.15입니다.
이 사건 권리분석의 핵심은 단순한 “선순위 임차인 인수형”으로 끝나지 않는다는 데 있습니다. 장동영은 2021.02.25 전입, 2021.01.26 확정일자, 2021.02.22 점유개시를 갖추고 2023.03.17 임차권등기까지 마친 실제 임차인입니다. 강제경매개시결정일 2024.09.04보다 앞선 권리이므로 일반 계산에서는 미배당 보증금이 매수인에게 남습니다. 그러나 특별매각조건이 그 반환청구권과 임차권등기를 정리하도록 명시하고 있어, 이 사건에서는 그 잔액을 실질 인수액으로 더하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경117502 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 성균관로7길 37(명륜3가), 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대(공동주택) · 전용 29.95㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 단지 / 사용승인 | 명륜투나인빌 · 14세대 · 2020.10.15 |
| 소유자 | 박명규 (2021.01.21 매매 · 거래가액 368,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 243,200,000원 (9회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 385,377,865원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 특별조건이 인수를 끊는다
등기부상 하나은행 근저당권은 2021.01.13 설정됐지만 2021.02.19 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준으로 제시된 것은 2024.09.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 장동영의 전입과 점유가 존재하고 2023.03.17 임차권등기까지 완료돼 있어, 원칙상 보증금 미배당액은 매수인이 부담할 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장동영 주거 · 임차권등기 | 전유부분 전부 점유개시 2021.02.22 · 전입 2021.02.25 | 367,000,000원 확정일자 2021.01.26 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
장동영은 보증기관의 중복 신고자로 분류된 사람이 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 367,000,000원이며 배당요구가 이뤄졌고 확정일자도 갖추고 있어 우선변제권을 행사합니다. 현재 최저매각가를 기준으로 집행비용을 뺀 금액이 임차인에게 배당되지만 전액 회수에는 부족합니다. 다만 그 부족액은 위 특별매각조건 때문에 매수인에게 실질 승계되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 기준은 ‘최저가 + 인수’가 아니라 실질취득 243,200,000원
명륜투나인빌의 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2026.07의 370,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 같은 금액입니다. 전체 3건 평균도 370,000,000원이고 최근 대비 과거 추세 값은 0.0%로, 제공된 거래에서는 하락 추세가 확인되지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.5㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 2023.07 | 29.95㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2021.07 | 29.98㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 370,000,000원 |
현재 최저매각가는 243,200,000원으로 최근 12개월 평균 및 최신 거래 370,000,000원의 65.7%입니다. 특별매각조건이 없다면 보증금 미배당액을 더해 실질취득액을 계산해야 하지만, 이 사건에서는 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 실질취득액은 243,200,000원으로 봅니다. 따라서 가격 자체는 최근 확인 거래보다 낮은 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 243,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,204,800원 |
| 1. 임차인 장동영 보증금 | 367,000,000원 | 238,995,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 385,377,865원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 보증금 부족분은 128,004,800원입니다. 일반 원칙에서는 이 금액이 매수인 인수 대상이지만, 이 사건은 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 미배당은 늘지만 특별조건상 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 9회 유찰 · 64% | 243,200,000원 | 128,004,800원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 · 51% | 194,560,000원 | 175,963,840원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 · 41% | 155,648,000원 | 214,331,072원 | 0원 |
일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 취득부담이 보증금 수준에 수렴합니다. 실제로 제공된 시나리오에서도 미배당액은 128,004,800원 → 175,963,840원 → 214,331,072원으로 증가합니다. 하지만 이 사건은 현재 명시된 특별매각조건이 그 반환청구권을 포기시키므로 현재 분석에서 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울국제고등학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설·학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 4호선 혜화역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 202호이며 사용승인일은 2020.10.15입니다. 도시가스 난방, 승강기, 주차장이 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 4,850,000원/㎡입니다.
- 환금성. 명륜투나인빌은 14세대이고 확인 실거래는 3건입니다. 현재 물건 9회 유찰, 단지 경매 평균 7.4회라는 반복 유찰 기록을 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심입니다. 입찰 전 해당 조건이 현 매각기일에도 그대로 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 장동영은 대항력 있는 실제 임차인입니다. 특별조건에 따른 임차권등기 말소 절차와 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 243,200,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 370,000,000원의 65.7%입니다. 전체 평균만이 아니라 최신 거래를 기준으로도 같은 65.7%입니다.
- 환금성. 현재 9회 유찰, 단지 경매 평균 7.4회입니다. 취득가격 할인과 향후 매각 용이성은 별도로 판단해야 합니다.
- 현황 확인. 감정평가상 공동주택으로 이용 중이며 임대관례는 미상입니다. 실제 점유·인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 = 367,000,000원 고정”으로 보면 이 사건을 잘못 읽는다
장동영의 보증금은 367,000,000원이고 대항력도 있습니다. 현재 최저가에서 배당 후 128,004,800원이 남기 때문에 일반적인 인수형 경매라면 낙찰가가 내려가도 총 부담이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 그 원칙을 끊는 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 매수인에게 미배당 임대차보증금 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하도록 조건이 붙었으므로, 현재 기준 실질 인수는 0원, 실질취득은 243,200,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균 및 최신 거래 370,000,000원의 65.7%로 낮은 구간입니다. 다만 현재까지 9회 유찰됐고 단지 경매 평균도 7.4회라는 점은 무시할 수 없습니다. 권리의 핵심 위험은 특별조건으로 해소됐지만, 반복 유찰이 말해 주는 환금성 리스크는 남아 있습니다. 그래서 이 물건은 “인수 위험 때문에 피해야 할 물건”도 아니고, “최저가가 낮으니 무조건 좋은 물건”도 아닙니다. 특별매각조건의 효력이 현 매각기일에 그대로 유지되는지를 확인한 뒤 가격과 환금성을 분리해 판단해야 합니다.
