서울중앙지방법원 2024타경117502. 종로구 명륜3가 ‘명륜투나인빌’ 2층 202호, 전용 29.95㎡ 다세대주택입니다. 소유자 박명규는 2021.01.21 매매를 원인으로 거래가액 368,000,000원에 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 청구금액 385,377,865원으로 강제경매를 신청했습니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 380,000,000원이지만 유찰 횟수는 이미 7회입니다.
이 사건의 핵심은 임차인 보증금 자체가 아닙니다. 임차인 장동영은 말소기준보다 앞서 전입했고 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조지만, 현재 가격에서는 보증금 전액 배당이 가능하고, 가격이 낮아져 미배당이 생겨도 채권자가 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 대신 별도로 존재하는 말소기준 전 공동담보 근저당의 현재 존속범위가 권리분석의 승부처입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경117502 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 성균관로7길 37(명륜3가), 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 공동주택 이용 · 전용 29.95㎡ · 5층 건물 내 2층 |
| 건물 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 2020.10.15 사용승인 |
| 소유자 | 박명규 (2021.01.21 매매 · 거래가액 368,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 380,000,000원 (7회 유찰, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 385,377,865원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발행 | 서울중앙지방법원 중부등기소 · 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 선순위 근저당 확인이 우선
선언된 말소기준은 2024.09.04 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 2021.01.13 하나은행 근저당과 2023.03.17 장동영 임차권은 단순히 “경매로 모두 소멸한다”고 볼 수 없습니다. 장동영 임차권은 배당과 특별매각조건으로 실질 인수 위험이 해소되지만, 하나은행 근저당은 채권최고액이 3,600,000,000원인 공동담보 권리입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장동영 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 367,000,000원 | 전입 2021.02.25 확정 2021.01.26 점유개시 2021.02.22 | 2024.09.03 신고 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 실질 인수 0원* |
장동영은 임대차계약일과 확정일자가 2021.01.26, 점유개시일이 2021.02.22, 주민등록일자가 2021.02.25로 모두 2024.09.04 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 367,000,000원이고 2024.09.03 배당요구를 했으므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복 임차인 신고는 없습니다.
* 일반 배당 원칙만 적용하면 8회 유찰 시 68,056,000원, 9회 유찰 시 128,004,800원의 임차보증금 미배당이 계산되지만, 특별매각조건상 채권자가 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원입니다. 이 조건은 장동영 임차보증금에만 적용되며, 하나은행 근저당의 존속 여부와는 별개입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래와 같아 할인은 없다
명륜투나인빌은 총 14세대, 2020.10.15 사용승인된 소규모 공동주택입니다. 전용 29.95㎡ 안팎의 확인된 실거래는 2건이며, 전체 평균은 370,000,000원입니다. 다만 가격 판단은 오래된 평균보다 최신 거래와 최근 집계를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 29.95㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2021.07 | 29.98㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 370,000,000원 |
| 최근 집계 | 29.95㎡ | 1건 | 380,000,000원 |
현재 최저가 380,000,000원은 전체 평균 370,000,000원의 102.7%지만, 가격 판단에 우선할 최근 집계 평균과 최신 거래가도 모두 380,000,000원입니다. 따라서 실질취득액 380,000,000원은 최근 시세의 100.0%로, 시세보다 싸거나 할인된 가격이라고 볼 수 없습니다. 거래 추세는 이전 거래 대비 5.6% 상승으로 집계됐지만, 최신 거래가 2023.07이고 표본이 1건뿐이라는 점도 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 380,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,120,000원 | - |
| 1. 임차인 장동영 보증금 | 367,000,000원 | 367,000,000원 | 0원 |
| 2. 하나은행 근저당 | 3,600,000,000원 | 6,880,000원 | 3,593,120,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 385,377,865원 | 0원 | 385,377,865원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권 미배당은 3,978,497,865원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 현재 회차에서는 장동영 보증금이 전액 배당돼 임차보증금 인수는 발생하지 않습니다. 다만 배당표의 미배당액과 매수인 인수액은 같은 개념이 아니므로, 하나은행 근저당의 말소·존속 범위는 반드시 별도로 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 일반 원칙상 임차인 미배당 | 특별조건 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 380,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 · 감정가 80% | 304,000,000원 | 68,056,000원 | 0원* |
| 9회 유찰 시 · 감정가 64% | 243,200,000원 | 128,004,800원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울국제고등학교 남서측 인근이며, 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설·학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 4호선 혜화역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2020.10.15 사용승인된 5층 철근콘크리트 건물로 승강기·주차장·도시가스 난방·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·역사도심에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 423.2㎡, 공시지가 4,850,000원/㎡이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 총 14세대 소규모 주택이고 확인 실거래는 2건뿐입니다. 평균 유찰 5.8회·매각률 0.0% 집계와 현재 7회 유찰 이력을 고려하면 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 하나은행 근저당 원본 확인. 을구 1번 3,600,000,000원 공동담보 근저당과 을구 2번 일부포기 말소의 정확한 대상과 범위를 확인하세요.
- 공동담보목록 확인. 공동담보목록 제2021-6호에서 이 202호가 현재도 담보 목적물로 남아 있는지 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 문구 대조. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최신 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인하세요.
- 조건 적용 주체 확인. 특별조건상 ‘채권자’의 포기 범위와 장동영 임차보증금 반환채권의 귀속관계를 원문으로 대조하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.02.22 민간임대주택 등기의 매각 후 효력과 말소 처리 여부를 확인하세요.
- 가격 상한 보수화. 현재 실질취득액 380,000,000원은 최신 거래 및 최근 집계 평균과 같아 가격 할인은 없습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태, 임차권등기 말소 및 인도 시점을 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·공동담보목록·매각물건명세서·현황조사·배당요구서와 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “임차인 인수 0원”만으로는 부족하다
이 사건은 대항력 임차인이 있는 물건이지만 임차보증금 위험은 통제돼 있습니다. 현재 매각가에서는 367,000,000원 보증금이 전액 배당되고, 이후 회차에는 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 작동하므로 임차인 관련 실질 인수는 0원*입니다.
그러나 이 결론을 전체 권리에 확대해서는 안 됩니다. 2024.09.04 말소기준보다 앞선 하나은행 3,600,000,000원 공동담보 근저당과 2021.02.19 일부포기 말소의 범위가 확인되지 않았기 때문입니다. 가격도 실질취득 380,000,000원이 최신 거래와 같아 할인되지 않았고, 이미 7회 유찰됐으며 단지 매각률도 0.0%로 집계됩니다. 임차권은 해결, 선순위 근저당은 확인 전, 가격은 메리트 없음. 근저당 말소 범위가 명확히 해소되기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.