대전지방법원 2026타경67. 대전 중구 부사동 401-7 소재 토지와 건물로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태는 단독주택(다중주택)입니다. 토지는 316.0㎡, 제2종일반주거지역이며 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층입니다. 현 소유자는 구태규·최은선으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
등기 권리만 보면 말소기준은 2020.04.09 창신새마을금고 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 충북신용보증재단·신용보증기금·중소기업은행의 가압류와 국 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차인입니다. 말소기준 이전 전입자가 있고 그 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 등기상 후순위 권리가 정리된다는 이유만으로 ‘인수 0원’이라고 결론 내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경67 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 부사동 401-7 · 대전광역시 중구 사득로 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(다중주택) 이용 · 철근콘크리트구조 3층 |
| 토지 | 316.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 870,200원/㎡ |
| 소유자 | 구태규 2분의 1 · 최은선 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 790,425,080원 / 271,114,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 창신새마을금고 / 247,294,185원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 정리되지만 임차인은 별도
과거 주성신용협동조합 근저당권 416,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2020.04.09 설정된 창신새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기도 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있으나, 보증금 55,000,000원에 대한 대위·승계 관계와 임차인의 배당·인수 문제는 별도로 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 4명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김시릴라 | 102호 | 2026.01.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| 최재광 | 202호 | 2019.12.13 | 2019.05.28 | 미상 | 2026.04.06 | 대항력 有 우선변제 |
| 정은숙 | 203호 | 2019.05.28 | 미상 | 미상 | 2026.04.06 | 대항력 가능·미상 |
| 문기순 | 302호 | 2019.10.01 | 미상 | 미상 | 2026.03.19 | 대항력 가능·미상 |
| 한국토지주택공사 | 2층 108.18㎡ 중 50㎡(202호) | 2019.12.13 | 2019.11.26 | 55,000,000원 | 2026.02.12 | 대항력 有 우선변제 승계 |
③ 가격 구조 — 감정가 34.3%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 271,114,000원으로 감정가 790,425,080원의 34.3% 수준입니다. 다만 이 사건은 3회 유찰된 다중주택·토지이고, 말소기준 이전 전입자의 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰가 자체의 할인폭을 가격 메리트로 바로 연결하면 안 됩니다. 먼저 미상 보증금과 배당 후 잔액을 확인해야 실제 취득원가가 정해집니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 271,114,000원 | 211,518,404원 | 321,081,998원 |
| 4회 유찰 시 | 189,779,800원 | 131,322,883원 | 401,277,519원 |
| 5회 유찰 시 | 132,845,859원 | 75,186,017원 | 457,414,385원 |
회차가 내려갈수록 매각대금은 줄지만 전체 채권 미배당액은 321,081,998원에서 401,277,519원, 457,414,385원으로 커집니다. 이 수치는 후순위 일반채권의 미회수액을 보여주는 것이며, 미상 임차보증금의 매수인 인수 여부를 대신 판단해 주지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 271,114,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,595,596원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 2. 창신새마을금고 근저당 | 360,000,000원 | 211,518,404원 |
| 3. 충북신용보증재단 가압류 | 50,850,000원 | 0원 |
| 4. 신용보증기금 가압류 | 99,471,810원 | 0원 |
| 5. 중소기업은행 가압류 | 22,278,592원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 532,600,402원, 채권자 배당액은 211,518,404원, 미배당은 321,081,998원입니다. 한국토지주택공사 55,000,000원은 김시릴라 보증금에 대한 대위·승계 중복신고로, 별도의 실제 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 중구 부사동 대전신일여중고 북측 인근으로, 단독주택과 연립주택이 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물로 외벽은 드라이비트 등, 내벽은 벽지·타일 등, 창호는 새시 창호이며 전기·급배수·위생·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 316.0㎡의 대지로 평지·부정형·중로각지이며, 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·주거환경개선지구·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 주의점. 대상토지 중 일부가 인접대지의 진출입로로 이용되고 있어, 단순한 건물 가격뿐 아니라 토지 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최재광 보증금 확인. 2019.12.13 전입, 2019.05.28 확정일자, 2026.04.06 배당요구가 확인되지만 보증금이 미상입니다.
- 정은숙·문기순 보증금 및 대항력 확정. 두 사람 모두 말소기준 전 전입이고 배당요구가 있으나 보증금·확정일자 정보가 완전하지 않아 인수액 판단의 핵심입니다.
- 한국토지주택공사 중복계상 금지. 55,000,000원은 김시릴라 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 실제 임차보증금 총액에 별도로 더하지 않습니다.
- 배당표 0원 인수값 재검증. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만 미상 보증금 임차인의 미배당액은 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 이용상태 확인. 316.0㎡ 중 일부가 인접대지 진출입로로 이용 중인 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각기일 확인. 현재 매각기일은 2026.10.01이며 최저매각가는 271,114,000원입니다.
맺으며 — “34.3%”보다 먼저 볼 것은 임차보증금
이 사건은 감정가 790,425,080원에서 3회 유찰돼 최저가가 271,114,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 실제 임차인 4명 중 최재광·정은숙·문기순은 말소기준권리보다 먼저 전입했고 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 각 임차인의 보증금·배당액·미배당 인수액을 확정해 실질취득 총액을 계산하는 것입니다.
한국토지주택공사의 55,000,000원은 김시릴라 보증금에 대한 승계 중복신고이므로 별도 합산하지 않아야 하며, 등기부상 후순위 가압류와 압류가 소멸한다고 해서 임차인 위험까지 없어지는 것은 아닙니다. 여기에 다중주택과 토지가 함께 매각되고 토지 일부가 인접대지 진출입로로 이용되는 점까지 겹칩니다. 현재 단계의 결론은 ‘최저가는 크게 내려왔지만 실질취득가는 아직 확정되지 않았다’입니다.
