대전지방법원 2026타경600008. 대전 중구 태평동 버드내마을아파트2단지 204동 1104호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 전용면적 164.961㎡ 물건입니다. 소유자는 이금희이며, 2014년 10월 매매 당시 거래가액은 325,000,000원입니다. 같은 날 삼성생명보험주식회사 명의로 채권최고액 276,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이후 박용길 명의 근저당권과 서산수산업협동조합의 가압류가 설정됐고, 서산수산업협동조합은 해당 가압류를 본압류로 이행하는 강제경매를 신청했습니다. 이 사건은 근저당권자의 임의경매가 아니라 후순위 가압류 채권자의 강제경매라는 점이 특징입니다.

현재 최저가는 감정가의 70%인 370,300,000원입니다. 최근 실거래와 비교하면 가격 차이가 발생했지만, 하락 중인 시세와 확인되지 않은 점유관계를 고려해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 근저당·가압류는 매각으로 소멸

핵심은 2014.10.10. 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 해당 근저당권 자체도 매각으로 소멸합니다. 이후 설정된 박용길 근저당권과 서산수산업협동조합 가압류, 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

신청채권자인 서산수산업협동조합의 가압류와 강제경매개시결정은 동일 채권의 본압류 이행 관계입니다. 이를 서로 독립된 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

한편 과거 설정됐던 전세권과 근저당권 중에는 이미 말소된 권리가 있습니다. 과거 전세권자 박경만·이재두의 전세권은 말소 이력이 있어 현재 존속하는 인수 전세권으로 취급하지 않습니다.

② 시세 비교 — 최저가는 최근 평균의 76.2%

버드내마을아파트2단지는 1,211세대이며, 2000.09.15. 준공된 단지입니다. 아래는 동일 면적대인 전용 164.96㎡ 실거래 내역입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래를 중심으로 현재 최저가를 비교합니다.

전체 12건 평균은 510,916,666원이지만, 2024년의 580,000,000원·597,000,000원 거래처럼 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 6건 평균 485,666,666원과 최신 거래인 2026년 9월 480,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다.

현재 최저매각가 370,300,000원은 최근 12개월 평균의 76.2%입니다. 최신 거래가 480,000,000원은 물론, 최근 거래 중 낮은 가격인 450,000,000원보다도 아래에 있습니다. 실제 점유·권리관계와 물건 상태에 추가 부담이 없다면 실거래 표본 대비 가격 차이가 존재하는 구간입니다.

또한 비교 거래에는 층수가 서로 다른 세대가 포함됩니다. 경매 대상은 204동 11층이므로 개별 동·층·향·수리 상태와 내부 현황을 확인해야 실거래 평균을 대상 물건의 적정 가격으로 연결할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 370,300,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정으로 계산한 배당입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 근저당권과 후순위 채권에 순차적으로 배당하는 추정표이며, 실제 배당표 확정 결과와는 다를 수 있습니다.

집행비용 5,984,200원은 추정치입니다. 근저당권 채권액은 채권최고액 기준이며, 실제 채무액과 배당액은 다를 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되었습니다. 서산수산업협동조합의 가압류와 본압류 이행은 동일 채권으로 중복 계산하지 않았습니다.

④ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 배당 부족은 확대

현재 회차에서 낙찰되지 않을 경우의 매각가격과 배당 추정치입니다. 아래 가격은 향후 유찰을 가정한 시나리오이며, 실제 다음 매각 진행 여부와 최저가는 법원 공고를 확인해야 합니다.

각 시나리오에서 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 서산수산업협동조합의 예상배당 역시 모든 시나리오에서 0원으로 계산됩니다. 유찰에 따른 가격 인하가 후순위 채권자의 배당 회복으로 이어지지는 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 중구 태평동 버드내초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 소재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 단지 내 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식조 박공지붕 18층 건물 중 11층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 사다리형 평탄지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 주변은 대로 등에 접하고 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구·학교환경 관련 보호구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,282,000원/㎡입니다.
• 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 1,211세대 단지로 동일 면적 실거래 사례가 존재하지만, 최근 가격 흐름은 -9.4%입니다. 매도가격을 산정할 때 전체 평균보다 최근 거래 수준과 개별 세대 상태를 우선해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대 및 임대차 여부를 현황조사서·매각물건명세서와 현장에서 교차 확인해야 합니다.
• 인수권리 원본 대조. 삼성생명보험 근저당이 말소기준이며 후순위 박용길 근저당·서산수산업협동조합 가압류는 소멸하는 구조입니다. 최종 등기사항전부증명서와 매각물건명세서로 매각 전 변동사항을 확인해야 합니다.
• 소유권 등기 확인. 이금희가 현재 소유자로 표시되지만, 소유권 취득 등기의 말소 표기와 소유자 정보 사이에 확인이 필요한 부분이 있습니다. 최신 등기 원본에서 소유권의 현 상태와 말소 내역을 대조해야 합니다.
• 시세 하락 반영. 최근 평균 485,666,666원·최신 거래 480,000,000원과 현재 최저가 370,300,000원을 비교하되, -9.4% 하락 추세를 반영하여 입찰가격을 검토해야 합니다.
• 내부현황 확인. 감정평가가 건축물대장 도면과 일반적인 아파트 상태를 기준으로 이루어진 만큼 내부 수리 상태와 실제 이용현황을 확인해야 합니다.
• 관리비 확인. 체납 관리비가 있는지 확인하고, 공용부분 미납액 등 매수인에게 별도 부담이 될 수 있는 사항을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 배당 및 매각조건 확인. 신청채권자의 예상배당이 0원이고 전체 미배당액이 발생합니다. 배당표는 추정치이므로 세금·우선변제·매각조건 등은 원본 서류로 재확인해야 합니다.
• 매각기일 확인. 매각기일은 2026.10.01.입니다. 입찰 전 변경·취하·정지 여부와 최종 최저매각가격을 법원 공고에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격 차이는 확인, 점유와 하락 추세는 검증”

이 물건의 핵심은 말소기준권리 이후의 근저당과 가압류가 소멸한다는 점, 그리고 현재 최저매각가가 최근 동일 면적 실거래 평균의 76.2%라는 점입니다.

배당 산정상 매수인 인수액은 0원이며, 현재 최저가 370,300,000원은 최근 평균 485,666,666원과 최신 거래 480,000,000원보다 낮습니다. 가격 비교만 놓고 보면 실거래 표본과 의미 있는 차이가 있습니다.

그러나 최근 거래가격이 -9.4% 하락 추세이고, 감정평가서상 임대관계 및 내부현황에 미확인 사항이 있습니다. 신청채권자의 예상배당이 0원이라는 배당 구조도 함께 살펴야 합니다.

따라서 결론은 등기상 산정 인수 0원·최근 시세 대비 낮은 최저가라는 장점은 있으나, 점유 및 임차관계 확인과 하락 시세를 반영한 가격 검토가 선행되어야 한다는 것입니다. 단순한 감정가 대비 할인율보다 실제 취득에 필요한 비용과 최근 시장가격을 기준으로 판단해야 합니다.