서울중앙지방법원 2024타경118284. 관악구 봉천동 청룡오피스텔 2층 207호입니다. 숫자만 보면 감정가 76,000,000원이 12회 유찰돼 최저매각가가 5,224,000원까지 떨어진 물건입니다. 하지만 이 사건은 최저가만 보면 판단을 그르치는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 문준영은 2020.06.19 전입·점유를 시작했고, 2020.06.01 확정일자를 갖춘 뒤 임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준권리인 2023.03.02 지완 근저당권보다 앞선 점유이므로 대항력이 인정되는 구조이며, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 매각가 5,224,000원을 가정하면 집행비용 494,032원을 먼저 제외한 뒤 문준영에게 4,729,968원이 배당됩니다. 보증금 84,750,000원 중 80,020,032원이 남아 매수인에게 인수되고, 낙찰대금과 이를 합친 실질취득은 85,244,032원입니다. 다음 회차로 최저가가 더 내려가도 인수액이 함께 증가하므로 총부담은 보증금 규모에서 크게 달라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경118284 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 청룡4길 32, 2층207호 (봉천동,청룡오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김영숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 5,224,000원 (12회 유찰) |
| 청구액 | 94,856,178원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준권리는 2023.03.02 설정된 지완 근저당권입니다. 그 뒤의 조용민·김창억 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기된 문준영 임차권도 등기 자체는 말소기준 이후인 2023.10.16이지만, 실제 전입·점유일은 2020.06.19로 근저당권보다 빠릅니다. 따라서 매각물건명세서가 명시한 대로 미배당 보증금 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문준영 | 2020.06.19 | 2020.06.01 | 84,750,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 |
| 이수용 | 2023.08.24 | 2023.08.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
문준영은 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 통해 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 반면 이수용은 2023.08.24 전입으로 말소기준권리인 2023.03.02보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않았습니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총부담이 크게 줄지 않는다
이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차에서는 최저가 5,224,000원에 인수액 80,020,032원이 붙어 실질취득 85,244,032원입니다. 13회 유찰 시 매각가는 4,179,200원, 인수액은 81,046,026원이고, 14회 유찰 시 매각가는 3,343,360원, 인수액은 81,866,820원입니다. 즉 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 볼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 (12회 유찰, 감정가 7%) | 5,224,000원 | 80,020,032원 |
| 13회 유찰 시 (감정가 5%) | 4,179,200원 | 81,046,026원 |
| 14회 유찰 시 (감정가 4%) | 3,343,360원 | 81,866,820원 |
④ 예상배당표 (매각가 5,224,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 494,032원 |
| 1. 임차인 문준영 보증금 | 84,750,000원 | 4,729,968원 |
| 2. 근저당 · 지완 | 1,126,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 조용민 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김창억 | 115,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 문준영 | 94,856,178원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
문준영 보증금 부족분 80,020,032원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울관악초등학교 북동측 인근. 업무시설, 근린생활시설, 단독·다세대주택 및 학교 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철2호선 신대방역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 8층 건물 내 2층 207호입니다.
- 설비. 승강기설비, 기계식 주차장설비, 위생·급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 6,621,000원/㎡.
- 현장확인. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인은 곤란했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰 판단 기준은 5,224,000원이 아니라 현재 계산상 실질취득 85,244,032원입니다.
- 문준영 인수 확인. 매각물건명세서상 보증금 84,750,000원의 미배당 잔액 인수 조건을 원문으로 재확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 문준영에 대해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 계약관계와 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
- 이수용 보증금 확인. 이수용은 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% 조건입니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했던 만큼 점유·시설 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “522만원 낙찰”이 아니라 “보증금 인수형”
이 사건의 핵심은 12회 유찰도, 감정가 대비 낮아진 최저가도 아닙니다. 문준영이 말소기준권리보다 먼저 전입·점유했고, 매각물건명세서가 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시한 점이 전부입니다. 현재 회차 기준 최저매각가 5,224,000원에 예상 인수액 80,020,032원이 더해져 실질취득은 85,244,032원입니다. 이후 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 증가하므로 “더 싸졌다”는 식의 판단은 맞지 않습니다. 실거래 시세 자료도 없어 이 총부담이 시장가보다 유리한지 확인할 근거가 없습니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 낮지 않은 물건. 이 사건은 입찰가가 아니라 인수보증금을 먼저 보는 경매입니다.
