서울중앙지방법원 2024타경118284. 서울 관악구 봉천동 청룡오피스텔 2층 207호입니다. 소유자는 김영숙이고, 2020.06.26 소유권을 취득했습니다. 이 물건은 겉으로 보면 감정가 76,000,000원에서 최저가 4,179,200원까지 내려온, 할인 폭이 매우 큰 경매입니다. 그러나 등기부와 임차관계를 함께 살펴보면 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 보증금이 가격 판단을 완전히 바꿉니다.
말소기준권리는 2023.03.02 설정된 지완의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,126,500,000원이고 공동담보가 설정되어 있습니다. 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 문준영은 근저당권보다 앞선 2020.06.19 전입 및 점유개시 내역이 있어 대항력 있는 선순위 임차인으로 분석됩니다. 후순위 권리가 말소된다고 해서 이 임차보증금까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경118284 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 청룡4길 32, 2층 207호 (봉천동, 청룡오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 8층 건물 중 2층 207호 |
| 소유자 | 김영숙 · 2020.06.26 소유권이전 · 당시 거래가액 76,000,000원 |
| 감정가 | 76,000,000원 |
| 최저매각가 | 4,179,200원 (13회 유찰) |
| 매수신청보증금 | 835,840원 (특별매각조건: 최저매각가격의 20%) |
| 신청채권자 | 문준영 · 청구금액 94,856,178원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 말소기준권리 | 2023.03.02 지완 근저당권 · 채권최고액 1,126,500,000원 |
| 임차관계 | 문준영 · 이수용 (조사상 2명) |
| 예상 인수액 | 84,750,000원 (문준영 미배당 보증금) |
① 권리 흐름 — 말소되는 권리보다 남는 보증금이 중요하다
핵심은 권리의 등기 순서만이 아니라 임차인의 대항력 발생 시점입니다. 문준영의 임차권등기는 2023.10.16에 이루어졌지만, 전입·점유개시일은 2020.06.19로 말소기준권리 설정일보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 을구 2번 임차권등기에 대하여 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 부담은 누구에게 발생하는가
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문준영 전유부분 전부 · 주거 |
전입 2020.06.19 확정 2020.06.01 증액분 확정 2022.06.15 |
84,750,000원 | 대항력 있음 |
배당 0원 추정 보증기관 승계 아님 |
인수 위험 84,750,000원 |
| 이수용 |
전입 2023.08.24 확정 2022.06.15 |
미상 |
대항력 없음 말소기준 이후 전입 |
우선변제 미상 보증기관 승계 아님 |
보증금 및 권리관계 추가 확인 |
조사된 임차관계는 2명이며, 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고는 표시되어 있지 않습니다. 따라서 문준영의 보증금과 이수용의 미상 보증금을 임의로 합산하지 않았습니다.
문준영의 임대차계약 관련 내역에는 최초 보증금 95,000,000원, 2022.06.14 증액 4,750,000원, 총 보증금 99,750,000원 중 미반환 보증금 84,750,000원이 기록되어 있습니다. 현재 매수인 인수 검토 대상은 총 계약보증금이 아니라 미반환액 84,750,000원입니다.
이수용의 전입일은 말소기준권리 설정 후인 2023.08.24이므로 기재된 자료상 대항력이 없는 것으로 판정됩니다. 다만 보증금이 확인되지 않고 확정일자는 전입일보다 앞서 있으므로 실제 임대차관계, 우선변제 요건 및 매각물건명세서의 추가 확인이 필요합니다. 이수용을 대항력 있는 선순위 보증금 인수자로 단정하지는 않습니다.
③ 실질취득금액 — 417만원이 아니라 약 8,893만원
이 사건의 가격을 읽는 가장 중요한 계산입니다. 매각물건명세서상 인수조건과 현재 예상배당액을 적용하면 낙찰대금에 미배당 임차보증금을 더해야 합니다.
실질취득 추정액 88,929,200원은 감정가 76,000,000원의 약 117.0%입니다. 감정가 대비 12,929,200원을 더 부담하는 구조이며, 이것만으로도 표시된 최저가의 할인율을 투자 메리트로 해석하는 것은 부적절합니다. 감정가가 현재 실거래 시세를 보장하는 것도 아닙니다.
④ 유찰 회차별 실질 부담 비교
현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 비교해도 같은 문제가 반복됩니다. 세 시나리오 모두 문준영의 보증금 인수액은 84,750,000원으로 추정되어 있습니다.
| 구분 | 예상 낙찰대금 | 인수보증금 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 13회 유찰 | 4,179,200원 | 84,750,000원 | 88,929,200원 |
| 14회 유찰 시 | 3,343,360원 | 84,750,000원 | 88,093,360원 |
| 15회 유찰 시 | 2,674,688원 | 84,750,000원 | 87,424,688원 |
현재와 15회 유찰 가정 사이에도 실질취득 추정액은 88,929,200원에서 87,424,688원으로만 변합니다. 즉 유찰에 따른 최저매각가 하락이 선순위 보증금 부담을 없애주지 않습니다. 실제 배당에서 임차인에게 일부 변제가 이루어지면 인수 잔액은 달라질 수 있으므로 최종 매각조건과 배당관계 확인이 필수입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 4,179,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 475,226원 |
| 임차인 · 문준영 | 84,750,000원 | 0원 · 인수 |
| 1. 근저당 · 지완 | 1,126,500,000원 | 3,703,974원 |
| 2. 가압류 · 조용민 | 170,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김창억 | 115,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권자 · 문준영 | 94,856,178원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 (임차보증금 별도) | 1,506,356,178원 | 3,703,974원 |
집행비용 475,226원을 먼저 공제하고, 잔액 3,703,974원이 근저당권자 지완에게 배당되는 추정입니다. 임차인 문준영의 배당액은 0원으로 계산되어 매수인 인수액 84,750,000원이 별도로 남습니다. 근저당 채권최고액은 공동담보 관련 금액으로 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 검증이 필요하며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 시세 판단 — 감정가와 실제 시세를 혼동하지 말 것
본건 감정가는 76,000,000원이고, 현재 실질취득 추정액은 88,929,200원입니다. 따라서 감정가를 기준으로 비교해도 유리하다고 보기 어렵습니다.
다만 감정가는 개별 물건의 평가액이지 최신 실거래 평균이 아닙니다. 현재 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 거래가격과 가격 추세가 확인되지 않아 실질취득액이 현 시세보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 특히 이 사건에서는 낙찰 최저가가 아니라 임차보증금 인수액을 포함한 실질취득금액을 시세와 비교해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 소재 서울관악초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 업무시설, 근린생활시설, 단독·다세대주택, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 감정요항표에는 지하철 2호선 신대방역 및 노선버스정류장이 인근에 있는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 이동 동선과 거리는 현장 확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 중 2층 207호이며, 승강기·기계식 주차장·위생 및 급배수·옥내소화전·화재탐지 설비 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 6m 포장도로와 접하며 차량 진입이 가능합니다.
- 토지 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(봉천지역중심)·과밀억제권역·교육환경보호구역·중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 관련 지정 내용은 실제 대상 토지와 거래 유형에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 공부 및 내부 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 어려웠으므로 상태와 수선비 확인이 필요합니다.
- 환금성. 오피스텔이라는 용도와 13회 유찰 이력을 고려할 때 매도·임대 수요와 적정 가격을 보수적으로 검토해야 합니다. 유찰 횟수만으로 환금성 저하의 원인이 특정되는 것은 아닙니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 문준영의 미반환 보증금 84,750,000원, 선순위 대항력, 임차권등기 및 배당 후 인수 잔액을 매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 문준영은 임차권자이면서 강제경매신청 채권자입니다. 계약서, 보증금 지급·반환 내역과 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 이수용 조사. 전입 2023.08.24, 확정일자 2022.06.15의 관계 및 보증금 미상 문제를 확인하고, 실제 점유·배당요구·우선변제 요건을 검토해야 합니다.
- 입찰보증금 20%. 특별매각조건에 따라 현재 최저매각가격 기준 준비금은 835,840원입니다. 일반적인 10% 기준으로 준비하면 안 됩니다.
- 실질취득액 기준 입찰. 최저가 4,179,200원과 별도로 인수보증금 84,750,000원을 예산에 반영해야 합니다. 취득세·관리비·명도 및 수선비는 추가로 점검해야 합니다.
- 공동담보 확인. 지완의 근저당권은 공동담보목록 제2023-474호가 연결되어 있으므로 다른 담보물과 채권·배당관계를 확인해야 합니다.
- 실거래 검증. 감정가와 실질취득액의 비교만으로 시세상 이익이 확인된 것은 아닙니다. 최근 오피스텔 실거래와 임대 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 및 내부 확인. 폐문부재로 내부 상태 확인이 어려웠던 물건입니다. 실제 점유자, 인도 가능성, 명도 일정과 수선비를 사전에 확인해야 합니다.
- 매각조건 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당요구 내역 및 특별매각조건을 입찰 전에 최신 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “417만원에 낙찰받아도 417만원짜리 물건이 아니다”
서울 관악구 청룡오피스텔 207호의 본질은 13회 유찰된 초저가 물건이 아니라 선순위 임차보증금 인수형 물건이라는 점입니다. 말소기준 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하지만, 문준영의 대항력 있는 임차보증금은 배당으로 변제되지 않는 부분이 매수인 부담으로 남습니다.
현재 배당 추정에 따른 실질취득금액은 88,929,200원으로, 감정가 76,000,000원을 초과합니다. 추가 유찰을 가정하더라도 84,750,000원의 인수보증금이 실질부담의 대부분을 결정합니다. 다른 임차관계의 미확인 사항과 내부 상태까지 고려하면 입찰 전에 해결해야 할 변수가 많은 고위험 사건입니다.
결론은 입찰 보류입니다. 선순위 임차인의 실제 인수 잔액과 임대차관계를 확정하고, 해당 금액을 포함한 실질취득금액이 최근 실거래 시세보다 충분히 낮다는 사실이 확인되기 전까지는 감정가 대비 할인율을 투자 근거로 삼기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 인수보증금과 실질취득금액입니다.
