서울중앙지방법원 2024타경118284. 관악구 봉천동 청룡오피스텔 2층 207호입니다. 소유자 김영숙은 2020년 6월 26일 76,000,000원에 소유권을 취득했고, 2023년 3월 2일 지완 명의의 채권최고액 1,126,500,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 등기 순서만 보고 “모두 소멸하니 안전하다”고 결론 내릴 수 없습니다. 임차인 문준영은 말소기준보다 앞선 2020년 6월 19일 전입·점유를 갖추고, 2020년 6월 1일 확정일자를 받은 대항력 있는 임차인입니다. 매각물건명세서에도 임차보증금 84,750,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경118284 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 청룡4길 32, 2층 207호 (봉천동, 청룡오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 8층 건물 내 2층 207호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김영숙 (2020.06.26. 거래가 76,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 5,224,000원 (12회 유찰, 감정가 7% 수준) |
| 신청채권자 / 청구 | 문준영 / 94,856,178원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 1,044,800원 |
① 권리 흐름 — 소멸등기보다 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2023년 3월 2일 지완 근저당권입니다. 이후 등기된 조용민 가압류 170,000,000원, 김창억 가압류 115,000,000원, 문준영의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권 자체도 매각으로 소멸하므로 이들 채권의 미배당액을 매수인이 직접 갚는 구조는 아닙니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리 판단 | 배당·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 문준영 전유부분 전부 · 주거·임차권등기 | 전입·점유 2020.06.19 확정일자 2020.06.01 증액분 확정 2022.06.15 | 84,750,000원 총 99,750,000원 중 미반환액 | 대항력 있음 우선변제 있음 선순위 임차 | 예상배당 4,729,968원 승계 80,020,032원 |
| 이수용 점유 부분·용도 미상 | 전입 2023.08.24 확정일자 2023.08.24 배당요구 2024.10.20 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 말소기준 후 전입 | 승계 없음 보증금·점유관계 확인 필요 |
문준영은 임차권자이면서 이 사건 강제경매의 신청채권자로도 표시됩니다. 관계인 가능성 또는 가장임차인 여부를 확인해야 하는 경고 신호지만, 현재 매각물건명세서에는 보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다. 별도의 확약이나 임차권 포기 자료가 없으므로 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
현재 회차의 최저매각가격은 5,224,000원이지만, 이 금액은 매수인이 실제로 투입할 전체 금액이 아닙니다. 예상 배당 후 문준영에게 남는 보증금 80,020,032원을 더하면 실질취득액은 85,244,032원입니다.
실질취득액은 감정가 76,000,000원의 112.2%이며, 감정가를 9,244,032원 초과합니다. 최저가만 보면 감정가 7% 수준이지만 실제 부담은 감정가보다 큽니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 12회 유찰 · 감정가 7% | 5,224,000원 | 80,020,032원 | 85,244,032원 |
| 13회 유찰 시 감정가 5% | 4,179,200원 | 81,046,026원 | 85,225,226원 |
| 14회 유찰 시 감정가 4% | 3,343,360원 | 81,866,820원 | 85,210,180원 |
낙찰가가 내려가면 임차인에게 돌아가는 배당액도 함께 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 따라서 13회·14회까지 추가 유찰돼도 실질취득액은 약 85,210,180원~85,244,032원으로 거의 고정됩니다. 이 사건에서 추가 유찰은 가격 메리트를 크게 만들지 못합니다.
가격 판단은 실거래 평균이 아니라 감정가와 실질취득액의 직접 비교를 우선해야 합니다. 실질취득액부터 이미 감정가를 넘으므로, 12회 유찰이나 낮은 최저가만 근거로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,224,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 494,032원 |
| 1. 임차인 문준영 보증금 | 84,750,000원 | 4,729,968원 |
| 2. 근저당권 · 지완 | 1,126,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 조용민 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김창억 | 115,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매신청채권 · 문준영 | 94,856,178원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용 494,032원과 문준영 임차보증금 4,729,968원으로 전액 소진됩니다. 임차보증금 미배당 잔액 80,020,032원은 매수인이 인수합니다. 근저당권·가압류·경매개시결정은 미배당이 발생해도 매각으로 소멸합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 8층 건물 내 2층 207호로, 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 서울관악초등학교 북동측 인근이며, 주위에 업무시설·근린생활시설·단독주택·다세대주택·학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철 2호선 신대방역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 승강기·기계식 주차장·위생 및 급배수·옥내소화전·화재탐지 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2024.09.10.~2029.09.09.입니다. 공시지가는 6,621,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인은 이뤄지지 않았습니다.
- 환금성 경고. 현재까지 12회 유찰됐고, 추가 유찰에도 실질취득액이 거의 줄지 않는 구조이므로 재매각 수요와 출구가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰 상한은 낙찰가가 아닌 총비용으로 계산. 현재 회차 실질취득액은 85,244,032원입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서 원본에서 문준영의 미배당 보증금 인수 문구와 변동 여부를 다시 확인하세요.
- 문준영의 관계 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 동일인으로 표시된 경위, 실제 임대차계약, 보증금 지급 자료와 반환 내역을 확인해야 합니다.
- 이수용 점유 확인. 보증금·점유 부분·용도가 확인되지 않았으므로 현장 점유와 명도 대상 여부를 조사하세요.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 1,044,800원입니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했으므로 수리비와 실제 이용 상태를 별도로 점검하세요.
- 관리비·조세 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세·최우선변제 여부는 관리사무소와 법원 자료에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 자료를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “522만원 낙찰”이 아니라 “8,524만원 취득”
이 물건의 최저가는 5,224,000원이지만, 매수인의 경제적 부담은 이 숫자에서 끝나지 않습니다. 선순위 임차인 문준영에게 배당되지 않는 80,020,032원을 인수하면 실질취득액은 85,244,032원입니다. 이는 감정가 76,000,000원을 9,244,032원 웃돕니다.
더 유찰되더라도 낙찰가가 줄어드는 만큼 임차인 인수액이 증가해 총비용은 85,210,180원 이상으로 거의 고정됩니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 점유자 이수용, 폐문부재로 확인하지 못한 내부 상태, 12회 유찰 이력까지 겹칩니다. 이 사건은 낮은 최저가를 매력으로 볼 수 없는 대항력 인수형이며, 보수적인 입찰 판단이 필요합니다.