대전지방법원 2026타경600081. 대전 중구 태평동 버드내마을아파트2단지 214동 3층 303호입니다. 감정가 355,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 248,500,000원, 감정가의 70%입니다. 소유자는 최유미이며 2013년 230,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현 경매에서 말소기준권리는 2022년 1월 20일 설정된 엔에이치농협캐피탈주식회사 근저당권 189,600,000원입니다.

등기부에는 과거 여러 근저당권 이력이 있지만, 앞선 권리들은 이미 말소된 것으로 정리되어 있습니다. 현재 말소기준인 엔에이치농협캐피탈 근저당 이후에는 2026년 엔에이치농협캐피탈과 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 이어졌고, 이들 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸

핵심은 2022.01.20 엔에이치농협캐피탈주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 189,600,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2026.01.21 엔에이치농협캐피탈의 임의경매개시결정과 2026.02.25 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각대금 248,500,000원을 가정한 배당표에서도 근저당권 채권최고액이 전액 배당되고 매수인에게 넘어가는 금액은 없습니다.

② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 거래보다 낮아졌다

버드내마을아파트2단지의 대상 면적은 전용 84.994㎡이며, 동일 면적 최근 거래 12건의 평균은 329,166,666원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 335,000,000원이고, 최근 거래 범위는 302,000,000원~345,000,000원입니다. 현재 최저매각가 248,500,000원은 최근 12개월 평균의 75.5%로, 가격 자체는 최근 실거래 수준보다 낮은 구간에 들어와 있습니다.

특히 대상과 같은 3층의 2026년 3월 거래가가 302,000,000원으로 확인됩니다. 현재 최저가 248,500,000원은 이 거래가보다도 낮습니다. 감정가 355,000,000원은 최근 실거래 최고가 345,000,000원보다 높았지만, 한 차례 유찰로 가격 구조가 크게 달라진 상태입니다.

③ 예상배당표 (매각가 248,500,000원 가정)

현재 회차 248,500,000원 가정 시 엔에이치농협캐피탈 근저당권은 채권최고액 기준 전액 배당되고, 소유자 잔여는 54,621,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원

2회 유찰 시에는 근저당권 기준 미배당액이 18,885,300원, 3회 유찰 시에는 70,339,711원까지 늘어나지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 중구 태평동 소재 대전신평초등학교 남측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지가 소재하는 아파트지대입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 단지 규모. 버드내마을아파트2단지는 1,211세대이며 대상 전용면적은 84.994㎡입니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 대체로 사다리형 평지이며 동측 및 북측으로 대로3류 아스콘 포장도로에 접합니다.
• 공시지가. 1,282,000원/㎡이며 토지이용상황은 아파트입니다.
• 설비. 위생·급배수, 화재탐지, 소화전, 개별난방, 승강기, 주차장 시설 등이 구비된 것으로 조사됐습니다.
• 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 임대관계가 미상이고 내부 확인도 되지 않았으므로 현장 점유 형태와 실제 인도 대상자를 확인하세요.
• 말소기준 재확인. 2022.01.20 을구 17번 엔에이치농협캐피탈 근저당권이 말소기준인지 등기부 원본에서 최종 대조하세요.
• 가격 기준. 최근 12개월 실거래 평균 329,166,666원, 최신 거래 335,000,000원, 같은 3층 확인 거래 302,000,000원을 응찰가 판단의 비교축으로 삼을 수 있습니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했으므로 수리 상태와 내부 구조는 별도 확인이 필요합니다.
• 배당 외 항목. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 매각물건명세서 등 원본을 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 점유 확인과 응찰가

이 사건의 말소기준은 2022년 엔에이치농협캐피탈 근저당권이고, 이후 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 감정가 355,000,000원에서 한 차례 유찰되어 248,500,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 면적 평균 329,166,666원의 75.5%입니다.

따라서 현재 데이터만 놓고 보면 권리와 가격 모두 긍정적인 축에 있습니다. 다만 감정평가서가 임대관계를 미상으로 두고 있고 내부 확인도 하지 못했다는 점은 남습니다. 권리상 인수 0원이라는 사실과 현장 명도 부담이 없다는 뜻은 같지 않습니다. 말소기준과 배당은 단순하고, 가격은 최근 시세 아래. 마지막 확인 포인트는 실제 점유와 내부 상태입니다.