대전지방법원 2026타경600111. 대전 유성구 관평동 중앙하이츠 7층 713호입니다. 사건상 용도 표기는 아파트지만 감정평가상 이 건물은 공부상 업무시설(오피스텔)이고, 대상 호실도 오피스텔로 이용 중입니다. 현황은 주거용 오피스텔로 대부분 사용하는 것으로 탐문됐습니다. 소유자는 박종연이며, 2022년 소유권이전 당시 거래가액은 131,182,000원입니다.
권리구조는 비교적 명확합니다. 2022년 4월 20일 설정된 대전축산업협동조합의 채권최고액 96,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 주식회사안국루브텍 5,000,000원, 박진범 20,000,000원의 근저당이 추가됐고, 2026년 대전축산업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600111 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 관평동 1354 중앙하이츠 7층 713호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 유성구 테크노3로 74 |
| 용도 / 이용상태 | 사건상 아파트 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층, 지상10층 중 7층 713호 |
| 소유자 | 박종연 · 단독소유 · 2022.04.20 소유권이전 · 거래가액 131,182,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 57,820,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전축산업협동조합 / 75,011,467원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸
임차인 신고는 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 말소기준은 2022.04.20 대전축산업협동조합의 채권최고액 96,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 설정된 주식회사안국루브텍 5,000,000원 근저당, 박진범 20,000,000원 근저당과 2026.01.16 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 2회 유찰, 감정가의 49%
감정가는 118,000,000원이고 현재 최저매각가는 57,820,000원입니다. 2회 유찰돼 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 현재 회차에서 다시 유찰될 경우 제시된 시나리오는 40,474,000원, 그 다음은 28,331,800원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 57,820,000원 | 56,379,240원 | 64,620,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 40,474,000원 | 39,345,468원 | 81,654,532원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 28,331,800원 | 27,421,828원 | 93,578,172원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자 미배당은 64,620,760원에서 81,654,532원, 93,578,172원으로 커집니다. 그러나 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 후순위 채권의 미배당 확대와 매수인의 인수 부담은 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,440,760원 |
| 1. 근저당 · 대전축산업협동조합 | 96,000,000원 | 56,379,240원 |
| 2. 근저당 · 주식회사안국루브텍 | 5,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 박진범 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 121,000,000원, 현재 회차 예상배당은 56,379,240원, 미배당은 64,620,760원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 관평동 배재대학교 대덕밸리캠퍼스 남측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설·오피스텔·공장 등이 소재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 현황은 주거용 오피스텔로 대부분 사용하는 것으로 탐문됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상10층 건물 중 7층 713호이며 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(대덕테크노밸리조성사업)이며, 지방산업단지·상업구역(대덕연구개발특구)·연구개발특구에 해당합니다. 공시지가는 1,396,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 중로1류, 북동측 보행자전용도로와 접하고 있으며 토지는 가로장방형 평지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건상 아파트 표기와 달리 감정평가상 공부 및 이용상태는 오피스텔입니다. 현황과 공부를 기준으로 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 내부 현황을 확인해야 합니다.
- 등기 확인. 2022.04.20 대전축산업협동조합 근저당을 말소기준으로, 이후 근저당 2건과 경매개시결정의 소멸 여부를 원본에서 재확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 미배당 64,620,760원은 채권자 측 부족액이며 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 토지 별도등기. 매각물건명세서에는 토지에 관한 별도 등기가 있으나 본건 부동산에는 해당하지 않는다고 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 오피스텔 이용상태에 맞는 실제 시장가격을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 현황과 가격
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 말소기준은 대전축산업협동조합의 2022년 근저당이고, 후순위 근저당 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차뿐 아니라 제시된 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격과 현황은 별도로 봐야 합니다. 2회 유찰돼 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 비교 자료는 없고, 감정평가상 대상은 오피스텔로 이용 중입니다. 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 0원, 입찰 판단은 오피스텔 현황·점유·가격 검증이 핵심”인 사건입니다.
