대전지방법원 2026타경600152. 세종특별자치시 해밀동 694, 해밀동비9블록단독주택 제10동 제1층 제10호입니다. 사건상 용도 표시는 연립/다세대이고 감정평가 이용상태는 공부상 단독주택입니다. 소유자는 주식회사어반가든이며 2024.09.30 소유권보존과 같은 날 여산농업협동조합의 채권최고액 1,320,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이고, 뒤이어 설정된 가압류·추가 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 회차는 2회 유찰되어 최저매각가가 837,900,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 실거래 시세 자료가 없어 이 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 가격 판단은 현장 가치와 별도의 실거래 확인이 필요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600152 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 해밀동 694 해밀동비9블록단독주택(주식회사어반가든) 10동 1층10호 |
| 등기상 소재 | 세종특별자치시 해밀동 694 해밀동비9블록단독주택(주식회사어반가든) 제10동 · 세종특별자치시 해밀2로 104 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 · 공부상 단독주택 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 기타지붕 제2층 건물 · 제10동 제1층 제10호 |
| 소유자 | 주식회사어반가든 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,710,000,000원 / 837,900,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 감정가 49% |
| 신청채권액 | 1,162,546,211원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 비고 | 2층 누다락 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.09.30 을구 1번 여산농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존 후 설정됐고 채권최고액은 1,320,000,000원입니다. 이후 유철성·김동수·최현규의 가압류, 여산농업협동조합의 추가설정 근저당권, 임의경매개시결정, 세종특별자치시 및 국의 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율만으로 시세 메리트 판단 금지
현재 최저매각가는 837,900,000원으로 감정가 1,710,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 감정가 대비 금액은 크게 낮아졌지만, 동일 물건 또는 유사 물건의 실거래 자료가 없으므로 현재 가격이 실제 시장가보다 낮은지는 이 데이터만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 837,900,000원 | 2,847,869,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 586,530,000원 | 3,096,725,300원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 410,571,000원 | 3,270,924,710원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 매각가는 837,900,000원 → 586,530,000원 → 410,571,000원으로 낮아지지만, 채권자의 총 미배당은 2,847,869,000원 → 3,096,725,300원 → 3,270,924,710원으로 커집니다. 다만 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 837,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,779,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 여산농업협동조합 | 1,320,000,000원 | 827,121,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 유철성 | 936,870,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 김동수 | 61,600,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 최현규 | 36,520,000원 | 0원 |
| 6. 을구 2번 근저당권 · 여산농업협동조합 | 1,320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,674,990,000원 중 예상 채권자 배당은 827,121,000원, 미배당은 2,847,869,000원입니다. 신청채권액 1,162,546,211원 역시 현재 회차에서 전액 충족되지 않습니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 세종특별자치시 해밀동 소재 해밀고등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 주택·주거나지·아파트·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 단독주택이며 부정형 토지를 주거용으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 제2층 건물로 외벽은 벽돌쌓기 등, 내벽은 벽지붙임 등 내부 인테리어, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 태양광설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 중로에 접하며 토지의 도로접면은 중로한면입니다.
- 용도지역. 제1종전용주거지역이며 지구단위계획구역, 예정지역, 가축사육제한구역에 포함되고 중로3류 및 문화공원에 접합니다.
- 토지. 지목 대 · 평지 · 부정형 · 토지면적 7,358.1㎡ · 공시지가 687,600원/㎡입니다.
- 공부와 차이. 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 매각 비고. 2층 누다락 포함.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도 확인. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 자료가 없어 현재 가격을 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2024.09.30 여산농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 가압류·추가 근저당·압류·경매개시의 소멸 여부를 원본 등기와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 누다락 확인. 매각물건명세서 비고에 2층 누다락 포함으로 기재돼 있으므로 현황과 이용상태를 확인해야 합니다.
- 건축·토지 규제 확인. 제1종전용주거지역·지구단위계획구역 등 토지이용계획이 있으므로 향후 이용·변경 계획이 있다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 배당표는 추정치. 당해세·최우선변제 등이 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 배당요구 및 조세채권 자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%라는 숫자보다 실제 가치 확인이 먼저”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2024.09.30 여산농업협동조합 근저당권을 기준으로 그 뒤의 가압류·추가 근저당·경매개시·압류가 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리상 핵심은 비교적 단순합니다.
반면 가격 판단은 다릅니다. 감정가 1,710,000,000원에서 2회 유찰되어 837,900,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이를 곧바로 ‘시세의 절반’으로 받아들일 실거래 근거는 없습니다. 공부상 단독주택이라는 이용상태, 2층 누다락 포함, 임대관계 미상까지 함께 확인해야 합니다. 권리는 소멸형, 가격은 현장·시세 확인형. 현재 회차의 핵심은 할인율보다 실제 시장가와 점유상태를 얼마만큼 정확히 확인하느냐입니다.
