대전지방법원 2026타경600183. 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 자이아파트 119동 4층 406호입니다. 감정평가서상 아파트로 이용 중이며 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물입니다. 현재 소유자는 윤선한이고, 등기상 말소기준권리로 지정된 것은 2021.09.15. 신탄진신용협동조합 근저당권 112,800,000원입니다.
현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 이후 가압류와 2026년 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 감정평가 당시 점유자의 부재로 내부 확인이 불가했고 임대관계 역시 미상으로 조사됐으므로, 권리상 인수 0원과 별개로 실제 점유자·명도 대상은 현장 확인이 필요한 사안입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600183 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 396 자이아파트 119동 4층 406호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.6641㎡ · 15층 건물 내 4층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 윤선한 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 205,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신탄진신용협동조합 / 310,734,745원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 사용승인 | 2008.10.30 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수 0원
임차인 등록 내역은 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 말소기준권리 이후 세종신용보증재단·충남신용보증재단· 오케이캐피탈주식회사 가압류와 현재 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 거래대 아래
조치원죽림자이 동일 면적의 최근 거래 12건 평균은 255,916,666원입니다. 현재 최저매각가 205,800,000원은 이 최근 12개월 평균의 80.4%입니다. 최신 거래는 2026.09. 245,000,000원으로, 현재 최저가가 최신 거래금액보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.66㎡ | 15 | 245,000,000원 |
| 2026.08 | 84.67㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 84.66㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2026.07 | 84.66㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 6 | 287,000,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 11 | 292,000,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 2 | 238,000,000원 |
| 2026.06 | 84.67㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2026.05 | 84.66㎡ | 3 | 259,000,000원 |
| 2026.05 | 84.66㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 평균 | 84.6641㎡ | 12건 | 255,916,666원 |
표본 내 최저 거래는 238,000,000원, 최고 거래는 292,000,000원입니다. 감정가 294,000,000원은 최근 표본의 최고 거래보다 높았지만, 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 205,800,000원까지 내려왔습니다. 따라서 지금 회차는 감정가보다 최근 실거래와의 비교가 더 중요하고, 그 기준에서는 최근 12개월 평균의 80.4%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,681,200원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 신탄진신용협동조합 | 285,600,000원 | 202,118,800원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 신탄진신용협동조합 | 112,800,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 세종신용보증재단 | 38,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 충남신용보증재단 | 34,507,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 가압류 · 오케이캐피탈주식회사 | 23,418,337원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 494,325,337원 가운데 현재 회차 예상 채권자 배당은 202,118,800원이고, 미배당은 292,206,537원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 205,800,000원 | 202,118,800원 | 292,206,537원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 144,060,000원 | 141,243,160원 | 353,082,177원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 100,842,000원 | 98,630,212원 | 395,695,125원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시청 조치원청사 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 간선도로 접근성과 인근 버스승강장 거리를 고려한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 조치원죽림자이 1,429세대이며 사용승인은 2008.10.30입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 842,900원/㎡입니다.
- 도로. 단지 내 도로가 개설돼 있고 단지 외곽으로 포장도로에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 감정평가 당시 점유자 부재로 내부 확인이 불가했고 임대관계도 미상으로 조사됐습니다.
- 최근 거래 우선 비교. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 80.4%이며 최신 거래 245,000,000원보다 낮습니다. 감정가보다 최근 실거래를 기준으로 응찰가를 검토하는 편이 합리적입니다.
- 배당 부족 오해 금지. 현재 미배당 292,206,537원이 존재하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 현장 상태 확인. 내부 확인이 불가했던 만큼 실제 내부 상태·설비·수선 필요 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인과 가격’이 핵심
이 물건의 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이고, 임차인 등록 내역도 없습니다. 권리구조 자체는 매수인이 별도 채권을 떠안는 형태가 아닙니다. 가격 역시 한 차례 유찰을 거치면서 최저가가 205,800,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 255,916,666원의 80.4%가 됐습니다.
다만 감정평가 당시 점유자 부재·임대관계 미상으로 확인됐다는 점은 남습니다. 따라서 이 사건은 ‘권리 인수액’보다 실제 점유자와 내부 상태를 다시 확인하고, 최근 거래 238,000,000원~292,000,000원 구간과 현재 최저가를 놓고 응찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
