인수는 0원, 그러나 임차인 16명과 배당 검증이 핵심 — 신림동 하우올리

서울중앙지방법원 2024타경119676. 관악구 신림동 491-30의 토지와 하우올리 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 지하 1층 다중주택 4가구, 1층 4가구, 2층 5가구, 3층 5가구이며 옥탑 1층은 3층 소재 3가구의 복층 다락 부분입니다. 등기상 소유자는 주식회사하우올리프로퍼티입니다.

말소기준은 2021.03.29. 신목신용협동조합의 근저당권입니다. 확인된 임차인들의 전입일은 모두 말소기준일 뒤이므로 대항력은 없고, 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 제공된 배당가정상 매수인이 승계할 임차보증금이나 등기권리는 0원입니다. 다만 인수액이 없다는 사실과 점유자가 많다는 사실은 별개의 문제입니다. 여러 호실의 인도와 배당 여부를 각각 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 없지만 등기 변동이 많다

2021.03.29. 신목신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 박병화의 근저당권, 임차권등기 13건, 강제경매개시결정과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025.06.27. 주식회사더자산관리대부로 이전되고 같은 날 비씨카드주식회사의 근질권도 설정됐지만, 모두 말소기준권리에 결합된 후속 권리관계로 매각 후 정리되는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 16명, 승계 대상은 없다

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인된 실제 임차인 또는 점유자는 16명입니다. 이 가운데 주택임차권등기가 확인된 사람은 13명이고, 확인된 보증금 합계는 1,595,000,000원입니다. 이한슬·김지민·백승민은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일은 모두 2021.03.29. 말소기준일 이후이므로 대항력은 없지만, 우선변제 및 최우선변제 여부는 각 계약과 배당요구 자료를 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 51.2%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

감정가는 2,486,789,280원, 현재 최저매각가는 1,273,236,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 그러나 비교할 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.

특히 이 물건은 호실 하나가 아니라 토지 161.0㎡와 다중주택 건물 전체를 매각하고, 실제 임차인 16명의 점유관계와 제시외 건물이 포함된 일괄 물건입니다. 일반적인 단일 주택 거래가격과 직접 비교하기 어렵기 때문에 토지가치, 건물가치, 임대수익, 공실과 명도비용을 각각 산정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,273,236,000원 가정)

집행비용은 매각가의 1.2% 가정이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 임차인별 우선변제 순위가 적용되면 실제 채권자 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오

매각가격이 내려가도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 다만 신청채권자 120,000,000원은 현재 회차부터 배당되지 않는 가정이고, 유찰이 추가될수록 전체 채권 미배당액이 281,896,360원에서 533,997,088원, 735,677,670원으로 증가합니다.

⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울남부초등학교 서측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 소재합니다.
• 이용. 지하 1층과 지상 1층은 각 4가구, 2층과 3층은 각 5가구의 다중주택이며, 옥탑 1층은 3층 소재 3가구의 복층 다락입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕이며 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 새시 창호입니다. 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 면적 161.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 4,216,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·가축사육제한구역· 대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없으나, 매각물건에는 제시외 건물이 포함됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 전수 대조. 실제 임차인 16명의 호실, 현재 점유, 보증금 지급자료, 확정일자, 배당요구와 퇴거 여부를 사람별로 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 3명. 이한슬·김지민·백승민은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 보완 확인해야 합니다.
• 관계인 확인. 최은유와 조문배는 경매기록상 채권자 이름과 임차권자 이름이 일치하므로 실제 임대차와 보증금 지급관계를 검증해야 합니다.
• 근저당 금액 확인. 최초 채권최고액 1,200,000,000원, 변경등기 744,000,000원, 예상배당 1,200,000,000원의 관계를 채권계산서와 등기 원문으로 확인해야 합니다.
• 최우선변제 확인. 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 소액임차인 요건과 기준시점을 검토해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 제시외 건물의 위치·면적·이용상태와 평가 포함 여부를 감정평가서 도면 및 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 산정. 감정가 대비 51.2%라는 이유만으로 저가 매수로 판단하지 말고 토지가치, 건물 상태, 임대수익, 공실과 명도비용을 반영한 별도 수익가치를 산정해야 합니다.
• 토지 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 입찰·취득 시 필요한 절차를 원문으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순 물건으로 보면 안 된다

권리의 결론 자체는 분명합니다. 말소기준 이후 임차권과 후순위 권리이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 임차인 16명, 임차권등기 13건, 보증금 미상 3명, 제시외 건물, 관계인 가능성이 있는 임차인, 근저당 변경금액과 예상배당 가정의 차이가 한 사건에 함께 존재합니다.

최저가는 감정가의 51.2%까지 내려왔지만 최근 실거래나 수익가치 비교가 없어 가격 메리트는 확정할 수 없습니다. 이 물건은 단순히 “인수 없는 반값 건물”이 아니라, 임차인별 점유와 배당, 건물 전체의 수익성, 제시외 건물과 등기 변동을 모두 대조한 뒤 가격을 정해야 하는 물건입니다. 결론은 권리상 인수 없음, 조사 난도는 높음, 가격 판단은 보류입니다.