최저가 1.68억이지만 실질취득은 최소 2.18억 — 신림 다인캐슬 401호

서울중앙지방법원 2024타경120591. 관악구 신림동 다인캐슬 비동 401호, 전용 29.93㎡ 다세대주택입니다. 이 물건의 말소기준권리는 2024년 8월 12일 주식회사소드자산운용대부의 근저당권 631,500,000원입니다. 그 이후 설정된 에이프릴치즈·크로스파이낸스코리아·중소기업은행·케이비국민카드 등의 가압류와 국가 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 등기부 후순위 권리가 소멸한다고 해서 매수인이 안전한 것은 아닙니다. 김종은은 2023년 11월 24일 주민등록을 마치고 2023년 11월 9일 확정일자를 받은 보증금 215,000,000원의 임차인입니다. 전입이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액이 매수인에게 넘어옵니다. 현재 최저가 기준 예상 배당액은 164,532,480원, 미배당 잔액은 50,467,520원입니다.

더 큰 문제는 김종은 외에도 말소기준권리보다 먼저 전입한 실제 임차인 6명이 확인된다는 점입니다. 이들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·인수액 미상 상태입니다. 따라서 218,147,520원은 총취득비용의 확정 상한이 아니라, 현재 확인된 김종은 인수분만 반영한 최소 실질취득액입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 임차관계는 남는다

갑구 7번 주식회사 토포스개발의 가압류는 말소기준권리보다 앞선 2024년 2월 7일 접수됐지만, 2024년 4월 30일 해제로 말소됐습니다. 따라서 이 가압류 자체를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 반면 말소기준권리 이전에 전입한 점유자들의 임차보증금 문제는 등기 순위와 별개로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명, 보증기관 승계 0건

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 중복 신고를 제외할 대상 없이 실제 임차인은 7명입니다. 김종은은 계약일 2023.10.29., 확정일자 2023.11.09., 주민등록일 2023.11.24.로 권리관계가 구체적으로 확인됩니다. 반면 나머지 6명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 각 임대차계약, 실제 점유, 세대별 관계를 대조해야 총 인수액을 산정할 수 있습니다.

③ 실질취득 — 유찰돼도 총액이 거의 내려가지 않는다

현재 최저가는 167,680,000원이지만, 김종은에게 배당되는 금액은 집행비용 3,147,520원을 제외한 164,532,480원입니다. 보증금 215,000,000원 중 부족분 50,467,520원을 낙찰자가 인수하므로, 확정분 기준 실질취득액은 다음과 같습니다.

낙찰가가 167,680,000원에서 107,315,200원까지 내려가도 확정분 실질취득액은 218,147,520원에서 217,302,413원으로만 변합니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 김종은의 미배당 보증금 인수가 늘기 때문입니다. 따라서 이 사건의 가격 기준은 최저가가 아니라 최소 약 2.17억~2.18억의 실질취득액이어야 합니다.

동일 면적의 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 실질취득액이 시세보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다. 시세 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 167,680,000원 가정)

예상 매각대금은 집행비용과 김종은의 보증금 일부 배당으로 전액 소진됩니다. 신청채권자 주식회사 소드자산운용대부의 청구금액 421,000,000원도 현재 회차 계산에서는 배당액 0원입니다. 당해세와 별도 최우선변제액에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모

• 용도. 다인캐슬B동 내 전용 29.93㎡ 다세대주택 1개호이며, 단지는 12세대입니다.
• 준공. 사용승인일은 2018.11.12.이며, 소유권보존등기는 2018.11.22. 접수됐습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 231.0㎡이며 제2종일반주거지역에 속합니다. 개별공시지가는 4,140,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
• 경매 이력. 동일 건물 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 본건도 현재 2회 유찰 상태입니다.
• 환금성. 12세대 소규모 다세대이고 동일 면적 실거래 금액이 확인되지 않아, 매도가격과 매각기간을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김종은 인수액 반영. 현재 최저가에 50,467,520원을 더한 218,147,520원을 최소 실질취득액으로 계산해야 합니다.
• 미상 임차인 6명 전수 확인. 임대차계약서·보증금·확정일자·실제 점유·세대 간 관계를 확인하기 전에는 추가 인수액을 0원으로 놓지 마세요.
• 배당요구 확인. 박건희·한관희·배송이는 배당요구가 확인되며, 김예진·김낙주·김서현은 배당요구와 배당종기 내 신고 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 2022.11.30. 민간임대주택등기가 존재하므로 임대사업자 등록 상태와 매각에 따른 말소·의무 승계 여부를 확인하세요.
• 전입세대·점유 대조. 하나의 전유부분에 여러 전입자가 있는 구조이므로 가족관계, 전대차, 명의대여 또는 실제 다중 임대 여부를 구분해야 합니다.
• 명도비용. 실제 임차인 7명의 점유 상태에 따라 인도명령 적용 가능성, 보증금 반환 협의 및 명도기간이 달라질 수 있습니다.
• 감정평가서 특정성. 감정요항의 소재지와 호수가 본건과 다르므로 평가 대상, 사진, 도면, 전유면적을 원본에서 재확인하세요.
• 시세 조사. 최근 실거래·현재 매물·전세가를 별도로 확인하고, 최소 실질취득액 218,147,520원과 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임차권등기명령·감정평가서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “유찰가가 내려가도 총취득비용은 내려가지 않는다”

이 물건은 감정가 262,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 167,680,000원까지 내려왔습니다. 하지만 김종은의 보증금 215,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 회차에서 미배당되는 50,467,520원을 매수인이 인수합니다. 따라서 확정분 기준 실질취득액은 218,147,520원이며, 추가 유찰이 되더라도 김종은 인수액이 늘어 총액은 약 217,000,000원대에 머뭅니다.

여기에 보증금이 확인되지 않은 말소기준 전 전입자 6명이 더 있습니다. 이들의 대항력과 인수액은 아직 확정할 수 없으므로, 218,147,520원도 최종 비용이 아니라 확인된 위험만 반영한 최소액입니다. 동일 면적 실거래 근거도 없어 가격 우위를 인정하기 어렵고, 소규모 다세대·2회 유찰·다수 임차인·감정요항 불일치가 겹칩니다. 결론은 최저가 착시가 강한 고위험 물건입니다. 임차인 6명의 보증금과 점유관계를 모두 해소하기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다.