최저가가 전부가 아니다 — 확정 인수 66,040,000원에 미상 점유자 6명이 남는다

서울중앙지방법원 2024타경120591. 관악구 신림동 다인캐슬 비동 403호로, 감정 이용상태는 다세대주택 1개호입니다. 소유자는 김인환이고, 말소기준권리는 2024.08.12. 주식회사소드자산운용대부의 근저당권 631,500,000원입니다. 표면상 최저가는 감정가의 64%인 160,000,000원까지 낮아졌지만, 이 사건은 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.

박건희는 2023.03.03. 임대차계약, 2023.03.10. 확정일자, 2023.05.19. 전입·점유를 갖추어 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차보증금은 223,000,000원이고, 160,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 3,040,000원을 뺀 156,960,000원만 배당됩니다. 부족분 66,040,000원은 매각물건명세서에 따라 매수인이 인수하므로, 알려진 권리만 반영한 실질취득은 226,040,000원입니다.

더 큰 문제는 박건희 외에 김종은·김예진·한관희·김낙주·김서현·배송이의 전입이 모두 말소기준권리보다 빠르다는 점입니다. 이 6명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다. 따라서 66,040,000원은 전체 인수액의 확정 상한이 아니라, 현재 확인된 최소 인수 위험에 가깝습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소권리보다 선순위 점유가 핵심

2018년 신탁등기는 2019.06.04. 신탁재산 귀속과 함께 말소됐고, 2024.02.07. 토포스개발의 가압류도 2024.04.30. 해제로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.08.12. 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 에이프릴치즈·크로스파이낸스코리아·중소기업은행· 케이비국민카드 등의 가압류와 국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 7명, 승계 중복신고 없음

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 실제 임차관계인은 7명이며, 박건희 외 6명은 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않아 인수 여부와 금액을 확정할 수 없습니다.

② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다

박건희의 보증금은 낙찰가보다 큽니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 박건희에게 돌아가는 배당이 줄고, 매수인이 떠안는 미배당 보증금이 늘어납니다. 낙찰가만 낮아질 뿐 전체 취득부담은 보증금 부근에서 거의 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.

최저가는 160,000,000원에서 128,000,000원, 102,400,000원으로 내려가지만 실질취득은 각각 226,040,000원, 225,592,000원, 225,233,600원입니다. 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 옮겨갈 뿐입니다. 게다가 이 계산에는 보증금이 밝혀지지 않은 점유자 6명의 인수 가능성이 포함돼 있지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)

박건희에게 156,960,000원이 배당되고 보증금 부족분 66,040,000원이 매수인에게 남습니다. 다른 채권자의 총 청구액은 5,484,184,683원이고 예상배당은 0원입니다. 갑구 7번 토포스개발 가압류는 2024.04.30. 말소등기가 확인됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모

• 용도. 다세대주택 1개호로 이용 중이며, 다인캐슬B동은 12세대 규모입니다.
• 준공. 2018.11.12. 준공된 집합건물입니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 231.0㎡이고 제2종일반주거지역입니다.
• 지가. 공시지가는 4,140,000원/㎡입니다.
• 형상·접면. 완경사·세로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 확인된 단지 경매 통계는 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%이며 최근 낙찰금액과 낙찰일은 확인되지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 박건희 인수액 재확인. 매각물건명세서상 미배당 보증금 인수 문구와 배당요구·임차권등기 내용을 최신 원본에서 다시 확인하세요.
• 미상 점유자 6명 조사. 김종은·김예진·한관희·김낙주·김서현·배송이의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 범위를 각각 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준. 최저가 160,000,000원이 아니라 최소 226,040,000원과 추가 인수 가능액을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.11.30. 등기의 매각 후 처리와 잔존 의무 여부를 원본 서류와 관계기관을 통해 확인하세요.
• 말소된 가압류 확인. 토포스개발 가압류의 2024.04.30. 말소 상태를 최신 등기부에서 재확인하세요.
• 시세 원본 확보. 동일 건물·인근 다세대의 최근 거래를 별도로 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
• 세금·관리비. 당해세, 공용부분 관리비, 체납 공과금과 명도비용을 추가 취득비용에 반영하세요.
• 기일 상태 확인. 2026.06.10. 매각기일의 변경·연기·매각 결과를 법원 공고에서 확인하세요.

맺으며 — “64% 유찰가”보다 “확정되지 않은 인수액”

이 사건의 핵심은 감정가 250,000,000원에서 최저가 160,000,000원으로 내려왔다는 사실이 아닙니다. 박건희 보증금의 미배당 잔액 66,040,000원을 더하면 알려진 권리만으로도 실질취득은 226,040,000원이 됩니다. 다음 회차로 내려가도 인수가 늘어 실질취득은 225,592,000원, 225,233,600원으로 거의 고정됩니다.

여기에 보증금이 밝혀지지 않은 선순위 전입자 6명이 남아 있습니다. 다른 가압류와 압류는 소멸하더라도 임차관계는 별개의 문제입니다. 실제 인수총액과 점유 범위를 모두 확인하기 전에는 가격도, 명도비용도, 안전한 입찰가도 계산할 수 없습니다. 권리 위험이 먼저, 가격 판단은 그 다음인 물건입니다.