198,400,000원
서울중앙지방법원 2024타경120591. 관악구 신림동 위드비엠 3층 303호, 전용 28.61㎡의 다세대주택입니다. 표면상 최저가는 감정가 310,000,000원의 64%인 198,400,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 낙찰가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 임차인 김예진은 2023.06.07 전입·점유·확정일자를 갖추고 보증금 200,000,000원에 대한 배당을 요구했습니다. 현재 회차에서는 집행비용을 뺀 194,822,400원만 배당돼 부족분 5,177,600원을 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 회차의 알려진 실질취득액은 198,400,000원 + 5,177,600원 = 203,577,600원입니다. 이후 최저가가 158,720,000원이나 126,976,000원으로 내려가더라도 김예진의 미배당 보증금이 각각 44,302,080원, 75,601,664원으로 늘어 총액은 약 203,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다. 여기에 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 선순위 전입자 6명의 인수 가능액이 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경120591 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 난곡로 284, 3층303호 (신림동, 위드비엠) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 28.61㎡ · 철근콘크리트구조 6층 중 3층 |
| 사용승인 / 규모 | 2019.04.04 · 총 15세대 |
| 소유자 | 김인환 (2019.06.27 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 198,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 소드자산운용대부 / 421,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.08.12 주식회사소드자산운용대부 근저당권 · 채권최고액 631,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.10 |
| 기타 등기 | 2022.11.30 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2024.08.12 소드자산운용대부 근저당권입니다. 이보다 앞선 강구수산업협동조합 근저당권은 2019.06.19 해당 등기 말소가 기재돼 있고, 토포스개발 가압류도 2024.04.30 해제로 말소됐습니다. 따라서 두 권리를 매수인이 별도로 인수하는 구조로 보기는 어렵습니다.
말소기준 이후 설정된 에이프릴치즈·크로스파이낸스코리아·중소기업은행·국·KB국민카드의 가압류·압류, 경매개시결정과 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인의 대항력은 등기 순위가 아니라 전입·점유 시점이 중요합니다. 김예진은 전입과 확정일자가 모두 2023.06.07로 말소기준보다 빠르고, 매각물건명세서에도 배당 부족분을 매수인이 인수하는 임차권으로 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명, 확정 인수는 1명뿐
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 조사상 실제 임차인 명의는 7명입니다. 김예진을 제외한 6명은 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정할 수 없습니다. 이들은 모두 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배송이 | 2022.03.30 | 미상 | 미상 | 2024.11.18 | 가능·미상 | 금액 미상 |
| 한관희 | 2022.11.04 | 미상 | 미상 | 2024.12.09 | 가능·미상 | 금액 미상 |
| 김낙주 | 2023.01.26 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 금액 미상 |
| 김서현 | 2023.05.04 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 금액 미상 |
| 박건희 | 2023.05.19 | 미상 | 미상 | 2024.12.11 | 가능·미상 | 금액 미상 |
| 김예진 | 2023.06.07 | 200,000,000원 | 2023.06.07 | 2025.06.12 | 대항력 有 | 5,177,600원 |
| 김종은 | 2023.11.24 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 금액 미상 |
| 회차 | 낙찰가 가정 | 김예진 인수 | 확정분 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 64% | 198,400,000원 | 5,177,600원 | 203,577,600원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51.2% | 158,720,000원 | 44,302,080원 | 203,022,080원 |
| 4회 유찰 · 감정가 40.96% | 126,976,000원 | 75,601,664원 | 202,577,664원 |
위 실질취득액은 김예진의 보증금 부족분만 반영한 확정분입니다. 나머지 6명의 보증금·확정일자·배당순위가 확인되면 매수인 부담은 추가로 증가할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 2.04억도 ‘싸다’고 확정할 수 없다
동일 건물 유사 면적의 최근 실거래는 다음과 같습니다. 전체 4건 평균 246,250,000원에는 2022.04의 297,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 적용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 28.61㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2025.12 | 29.69㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2025.10 | 29.69㎡ | 2 | 238,000,000원 |
| 2022.04 | 29.98㎡ | 2 | 297,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 229,333,333원 |
현재 최저가 198,400,000원은 최근 12개월 평균의 86.5%지만, 최저가만으로 비교하면 안 됩니다. 김예진 인수액을 합친 확정분 실질취득 203,577,600원은 최근 12개월 평균의 88.8%, 최신 거래 260,000,000원의 78.3%입니다. 숫자만 보면 할인 구간처럼 보이지만, 미상 임차인 6명의 보증금이 조금만 추가돼도 이 격차는 빠르게 사라집니다.
더구나 최근 12개월 평균은 과거 거래 대비 22.8% 하락했습니다. 건물 경매 집계도 평균 유찰 횟수 7.4회, 매각률 0.0%로 환금성이 약합니다. 따라서 전체 평균 246,250,000원 대비 할인됐다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없고, 임차인 전원의 보증금이 확정되기 전에는 ‘시세보다 싸다’는 결론도 금지해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 198,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,577,600원 |
| 1. 임차인 김예진 보증금 | 200,000,000원 | 194,822,400원 |
| 매수인 인수 · 김예진 부족분 | - | 5,177,600원 |
| 소드자산운용대부 근저당 | 631,500,000원 | 0원 |
| 에이프릴치즈 가압류 | 1,511,670,000원 | 0원 |
| 크로스파이낸스코리아 가압류 14건 | 각 200,000,000원 | 0원 |
| 중소기업은행 가압류 | 165,316,382원 | 0원 |
| KB국민카드 가압류 | 20,935,948원 | 0원 |
| 중소기업은행 카드사업부 가압류 | 14,762,353원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
2019.06.19 말소된 강구수산업협동조합 근저당권과 2024.04.30 말소된 토포스개발 가압류는 배당·인수 대상에서 제외해 판단했습니다. 위 배당은 김예진을 중심으로 한 기초 시나리오이며, 나머지 임차인 6명의 보증금과 우선변제 여부에 따라 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 및 실거래 기준)
- 이용상태. 2019.04.04 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물의 3층 303호이며, 다세대주택 1개호로 이용 중입니다. 위생·급배수·화재탐지·엘리베이터·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역·상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함되며 북측 도로와 접합니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 주소 대조. 등기·매각 소재지는 관악구 신림동 난곡로 284인데, 감정요항의 위치·교통 서술은 동작구 대방동과 서울지방병무청역·보라매역 인근으로 기재돼 있습니다. 서로 다른 소재지를 가리키므로 입지와 교통 평가는 원본 감정평가서 대조 전 확정해서는 안 됩니다.
- 가격 추세. 최근 12개월 평균 229,333,333원은 과거 거래 대비 22.8% 하락했습니다. 최신 거래는 260,000,000원이지만 최근 3건은 190,000,000원부터 260,000,000원까지 편차가 큽니다.
- 환금성. 총 15세대의 소규모 다세대이고 경매 집계상 평균 7.4회 유찰, 매각률 0.0%입니다. 실거래 표본도 4건에 그쳐 재매각 시 가격과 소요기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 7명 전수 확인. 각 임대차계약서, 보증금, 점유기간, 전입세대확인서, 확정일자와 배당요구 내역을 서로 대조해야 합니다.
- 미상 6명의 승계액 계산. 배송이·한관희·김낙주·김서현·박건희·김종은의 보증금이 확인되기 전에는 최고입찰가를 확정하지 마세요.
- 유찰 착시 금지. 3회·4회 유찰 시에도 김예진 관련 실질취득은 각각 203,022,080원, 202,577,664원으로 거의 변하지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30 등기의 현재 상태와 경매 매각 후 처리 절차를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 국세 관련 확인. 추징보전 가압류와 강동세무서·역삼세무서 압류가 있으므로 당해세 및 배당순위에 영향을 주는 세액을 확인해야 합니다.
- 주소 불일치 원본 대조. 소재지와 감정요항의 입지 설명이 일치하지 않으므로 감정평가서 표지·목록·현장사진과 등기부를 반드시 맞춰보세요.
- 환금성 보수적 반영. 15세대 다세대, 최근 가격 하락 22.8%, 평균 유찰 7.4회, 매각률 0.0%를 재매각 계획과 자금 회수기간에 반영해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰”보다 “미상 인수 6명”이 먼저다
최저가 198,400,000원만 보면 감정가보다 111,600,000원 낮고 최근 12개월 실거래 평균보다도 낮습니다. 그러나 이 경매의 실제 출발점은 최저가가 아니라 김예진 인수액을 더한 203,577,600원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 이 금액은 약 203,000,000원으로 거의 고정됩니다.
그 위에 말소기준 전에 전입한 보증금 미상 임차인 6명이 남아 있습니다. 이들의 보증금이 확인되지 않는 한 실제 취득원가도, 명도비용도, 시세 대비 할인율도 확정할 수 없습니다. 최근 가격추세는 22.8% 하락했고 환금성 지표도 약합니다. 표면 가격은 할인, 권리 위험은 미확정. 임차인 7명의 계약관계와 보증금이 모두 닫히기 전에는 입찰 보류가 합리적인 고위험 물건입니다.