최저가 218,240,000원이 아니라, 확인된 실질취득은 308,855,360원 — 디앤씨타운 비동 302호

서울중앙지방법원 2024타경120591. 사건상 대상은 관악구 봉천동 디앤씨타운 비동 3층302호인 다세대주택입니다. 감정가는 341,000,000원이고 두 차례 유찰돼 최저매각가는 218,240,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 최저가를 취득가격으로 보면 안 됩니다. 임차권자 한관희의 보증금 305,000,000원이 최저가 배당만으로 전액 변제되지 않으며, 매각물건명세서에도 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

현재 회차에서는 집행비용 3,855,360원을 먼저 공제한 뒤 한관희에게 214,384,640원이 배당됩니다. 보증금 부족분 90,615,360원은 매수인 부담으로 남습니다. 최저가 218,240,000원과 인수액을 합치면 실질취득은 308,855,360원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 감소하는 만큼 인수액이 증가해 총부담은 계속 305,000,000원대에 머무는 전형적인 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준은 2024.08.12. 설정된 주식회사소드자산운용대부의 근저당권입니다. 이후의 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 한관희는 임차권등기를 2024.11.12.에 마쳤더라도 계약일, 확정일자, 점유 및 주민등록이 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

근저당권자는 채권최고액 631,500,000원으로 등기돼 있고 신청채권액은 421,000,000원이지만, 현재 배당안에서는 한관희의 선순위 배당으로 매각대금이 모두 소진돼 예상배당이 0원입니다. 이후 가압류·압류 채권 역시 배당받지 못하더라도 등기상 금전권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차인·점유자 — 실제 7명, 6명은 보증금 미상

보증기관의 대위변제·승계 중복신고는 없으며, 확인되는 실제 임차인·점유자는 7명입니다. 한관희는 보증금·확정일자·배당요구가 확인됩니다. 나머지 6명은 모두 말소기준보다 앞선 전입일이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력과 추가 인수액을 확정할 수 없습니다.

③ 실질취득 — 유찰돼도 총액은 거의 내려가지 않는다

현재 최저가는 218,240,000원이지만, 집행비용을 제외하고 한관희에게 배당되는 금액은 214,384,640원입니다. 보증금 305,000,000원 중 남는 90,615,360원을 매수인이 인수해 확인된 총부담은 308,855,360원이 됩니다.

매각가가 218,240,000원에서 139,673,600원으로 내려가도 한관희 인수액은 90,615,360원에서 168,081,830원으로 증가합니다. 그 결과 실질취득은 308,855,360원, 308,244,288원, 307,755,430원으로 큰 차이가 없습니다. 최저가가 감정가의 64% 또는 41%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

④ 실거래 비교 — 이미 최근 거래보다 높다

면적이 일치하는 최근 거래는 2026.06. 전용 29.97㎡, 5층, 거래가 300,000,000원입니다. 확인되는 최근 12개월 표본도 이 1건이며 평균·최저·최고·최신 거래가 모두 300,000,000원입니다.

최저가만 비교하면 최근 거래의 72.7%지만, 권리 인수까지 포함한 실질취득 308,855,360원은 최근 거래보다 8,855,360원 높고, 최근 거래의 약 103.0%입니다. 아직 보증금이 확인되지 않은 점유자 6명의 위험은 이 계산에 포함되지 않았습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 218,240,000원 가정)

매각대금은 집행비용과 한관희 임차보증금 배당으로 모두 소진됩니다. 주식회사소드자산운용대부와 후순위 가압류·압류권자는 예상배당 0원이며, 한관희의 미배당 보증금 90,615,360원은 매수인이 인수합니다.

⑥ 입지·환금성 메모

• 공부상 대상. 관악구 봉천동 458-66, 458-72, 458-78, 458-123의 디앤씨타운 비동 3층302호입니다.
• 감정요항표 불일치. 위치는 동작구 대방동, 호수는 3층303호로 기재돼 사건 주소와 다릅니다. 강남중학교·서울지방병무청역·보라매역 관련 입지 설명도 실제 대상 기준인지 확인이 필요합니다.
• 건물. 감정요항표에는 2019.04.04. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로, 위생·급배수·화재탐지·경보·엘리베이터·난방설비가 있다고 기재돼 있습니다.
• 토지. 4필지 일단의 토지이며 토지면적은 159.0㎡, 제2종일반주거지역, 공시지가는 6,338,000원/㎡입니다.
• 도로. 북측 왕복 4차로 은천로와 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있습니다.
• 위반·차이. 위반사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기록돼 있으나, 위치·호수 불일치 자체는 별도로 대조해야 합니다.
• 환금성. 28세대 규모이며 확인되는 동일 면적 최근 거래는 1건입니다. 단지 경매 통계는 평균 1.6회 유찰, 매각률 0.0%로 기재돼 있어 풍부한 거래 표본을 전제로 한 가격 판단은 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 물건 특정부터 확인. 관악구 봉천동 비동 302호와 동작구 대방동 303호로 갈리는 감정요항표를 원본 감정평가서·등기부·현장에서 대조하세요.
• 한관희 인수 확인. 보증금 305,000,000원, 현재 회차 미배당액 90,615,360원과 매수인 인수 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
• 나머지 6명 조사. 배송이·김낙주·김서현·박건희·김예진·김종은의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 세대 관계를 확인하세요.
• 최저가로 시세 비교 금지. 가격 판단 기준은 218,240,000원이 아니라 확인된 실질취득 308,855,360원입니다.
• 추가 유찰 효과 점검. 3회·4회 유찰 시에도 인수액이 늘어 확인된 실질취득은 308,244,288원·307,755,430원으로 거의 줄지 않습니다.
• 민간임대주택 표시 확인. 2022.11.30. 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 의무를 원본 서류에서 확인하세요.
• 세금·후순위 권리 확인. 2025.04.09. 강동세무서장 압류와 2025.05.22. 역삼세무서장 압류를 포함한 조세채권 및 배당순위를 확인하세요.
• 매각 진행상태 확인. 기재된 매각기일은 2026.06.10.이므로 실제 매각결과와 이후 기일 변경 여부를 법원 원문에서 확인하세요.

맺으며 — “64% 최저가”가 아니라 “103% 실질취득”

이 물건은 감정가 341,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 218,240,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 최근 거래 300,000,000원보다 크게 낮아 보입니다. 그러나 한관희의 보증금 미배당액 90,615,360원을 더하면 확인된 실질취득은 308,855,360원입니다. 이미 최근 거래보다 8,855,360원 높습니다.

더 큰 문제는 이 금액도 최종 확정치가 아니라는 점입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 보증금 미상 점유자 6명이 남아 있고, 사건 주소와 감정요항표의 위치·호수도 서로 다릅니다. 따라서 이 사건은 “두 차례 유찰된 저가 물건”이 아니라, 선순위 임차보증금과 물건 특정 오류를 먼저 해소해야 하는 고위험 인수형 사건입니다. 권리 원본과 현장 확인 전에는 가격 검토보다 입찰 보류가 우선입니다.