서울남부지방법원 2025타경12255. 서울 강서구 등촌동 세명클래스 6층 602호 다세대주택입니다. 감정가 225,500,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 92,365,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가 대비 큰 폭으로 할인된 물건입니다. 그러나 권리관계의 중심에는 2020년 설정된 선순위 주택임차권등기가 있습니다. 임차보증금은 220,000,000원이며, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
여기에 별도로 박하은이라는 전입 점유자가 확인됩니다. 전입일은 2024.02.27로 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 구분해야 합니다. 임차권등기 잔액만 계산해도 실질취득이 약 2.2억원이고, 추가 점유자의 권리관계가 확인되기 전에는 총 인수 위험을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12255 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 365-59 세명클래스 제6층 제602호 도로명: 서울특별시 강서구 공항대로58나길 43 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 대상 면적 19.48㎡ |
| 이용상태 | 방1 · 거실 겸 주방 · 욕실1 · 다락 등 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상6층 중 6층 · 경사지붕 |
| 건물현황 | 2015.11.16 준공 · 총 10세대 |
| 소유자 | 주식회사하늘이 (2024.02.02 강제경매 매각으로 취득) |
| 감정가 | 225,500,000원 |
| 최저매각가 | 92,365,000원 (4회 유찰 · 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 이지회 / 236,989,286원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 말소기준권리 | 2024.12.05 강서구 압류 (갑구 13번) |
| 선순위 인수권리 | 2020.05.06 주택임차권등기 (을구 1번) |
| 위반건축물 | 집합건축물대장상 위반건축물 표시 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
임차인 및 점유자 현황
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
이지희 등기명의 2026.01.05 이지회로 경정 602호 전부 · 주거용 임차권등기 |
전입 2018.02.26 확정 2018.01.23 점유개시 2018.02.24 |
220,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음
승계 해당 없음
선순위 임차권등기 · 미배당 보증금 인수
|
|
박하은 점유 부분 미상 |
전입 2024.02.27 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
승계 해당 없음
선순위 전입 점유자 · 추가 확인 필요
|
임차권등기 명의는 이지희에서 이지회로 경정되었습니다. 같은 등기권리에 관한 명의 변경이므로 두 이름을 각각 별도의 보증금 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 박하은은 별도 확인된 전입 점유자로, 실제 임대차관계와 인수 여부를 확인해야 합니다.
2024.12.05 강서구 압류가 말소기준권리로 제시되어 있으며, 이후 2025.09.22 이지회가 신청한 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 말소기준권리 이전에 등기된 주택임차권의 미변제 보증금은 소멸하는 권리로 취급할 수 없습니다. 과거 신탁등기와 종전 압류·경매등기는 이미 말소된 이력이 있습니다.
② 시세 비교 — 낙찰가가 아니라 실질취득액으로 판단
세명클래스의 확인된 실거래는 총 2건이며, 거래 면적은 모두 32.27㎡입니다. 반면 본건의 대상 면적은 19.48㎡로 확인되어 실거래 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래가는 참고 자료일 뿐, 본건의 직접적인 적정시세로 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 32.27㎡ | 2 | 231,000,000원 |
| 2023.07 | 32.27㎡ | 4 | 277,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.27㎡ | 2건 | 254,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 집계 | 32.27㎡ | 1건 | 231,000,000원 |
최근 12개월 평균 집계액은 231,000,000원이고, 최신 확인 거래 역시 2024.12의 231,000,000원입니다. 전체 평균 254,000,000원보다 낮으며, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 -16.6%로 하락 방향입니다. 거래 표본이 적고 최신 확인 거래 시점도 2024.12에 머물러 있다는 점을 함께 고려해야 합니다.
현재 최저매각가 92,365,000원에 낙찰된다고 가정하면,
낙찰가 92,365,000원
+ 선순위 임차보증금 인수 129,697,570원
= 실질취득 222,062,570원
유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총취득액은 거의 그대로
대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 하락할수록 배당액이 줄고 매수인이 인수할 보증금이 늘어납니다. 따라서 실질취득액은 임차보증금 220,000,000원 부근에 묶입니다. 아래 금액은 각 회차의 집행비용을 반영한 추정치입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수예상액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 92,365,000원 | 129,697,570원 | 222,062,570원 |
| 5회 유찰 시 | 73,892,000원 | 147,838,056원 | 221,730,056원 |
| 6회 유찰 시 | 59,113,600원 | 162,350,445원 | 221,464,045원 |
③ 예상배당표 (매각가 92,365,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,062,570원 |
| 1. 임차인 이지희 보증금(우선변제) | 220,000,000원 | 90,302,430원 |
| 2. 경매개시결정 · 이지회 | 236,989,286원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수(미배당 보증금) | - | 129,697,570원 |
집행비용 2,062,570원을 먼저 공제하고 임차보증금에 90,302,430원을 배당하는 추정입니다. 경매신청채권자의 별도 예상배당은 0원, 소유자 잔여금도 0원입니다. 인수액 129,697,570원은 배당액이 아니라 매수인이 추가 부담할 수 있는 보증금 잔액입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 등촌동 등촌중학교 남측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 다가구주택이 밀집한 주거지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 9호선 등촌역 및 노선버스 정류장이 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2015.11.16 준공된 총 10세대 규모의 다세대 건물입니다. 철근콘크리트구조이며 승강기와 기본적인 위생·급배수 설비가 있습니다. 본건은 최상층인 6층에 위치합니다.
- 제시외 건물. 테라스에 판넬조 판넬지붕의 주거용 제시외 건물 약 18㎡가 존재하며, 감정평가 및 매각에 포함되어 있습니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장에 위반건축물 표시가 있습니다. 제시외 건물은 건축물대장상 등재되어 있지 않습니다. 매각 대상에 포함된다는 사실이 위반 상태의 해소를 의미하지는 않습니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·상대보호구역 등에도 해당합니다. 공시지가는 4,480,000원/㎡입니다.
- 환금성. 단지 규모가 10세대이고 확인된 실거래가 2건에 불과합니다. 가격 추세는 -16.6%로 하락 방향이며, 대상 면적과 실거래 면적이 불일치해 환금성과 적정가격 판단에 불확실성이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금 인수. 을구 1번 임차권등기의 보증금 220,000,000원과 배당 후 예상 잔액 129,697,570원을 기준으로 낙찰가와 인수액을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 임차권 명의 경정 확인. 2026.01.05 이지희에서 이지회로 경정된 등기 내용과 경매신청채권자 이지회의 권리관계를 원본으로 대조하고, 보증금 채권을 중복 계산하지 않도록 확인해야 합니다.
- 박하은 점유관계 조사. 2024.02.27 전입자의 실제 점유 상태, 임대차계약 체결 여부, 보증금, 확정일자와 선순위 임차권자와의 관계를 확인해야 합니다. 대항력과 인수 여부는 현재 미상입니다.
- 유찰에 따른 착시 주의. 추가 유찰 시 최저매각가는 내려가지만 선순위 임차보증금 인수액이 증가하므로 실질취득액은 약 2.2억원 수준에 머무릅니다.
- 위반건축물 원상복구 위험. 테라스 제시외 건물 약 18㎡의 위반 내용, 행정처분 및 이행강제금 부과 여부, 원상복구 범위와 비용을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 적정시세 재검증. 확인된 거래는 모두 32.27㎡로 본건 대상 면적 19.48㎡와 다릅니다. 같은 면적·유사한 구조의 거래와 개별 건물 상태를 추가 조사해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 확인된 가격 추세가 -16.6%인 만큼 과거 전체 평균 254,000,000원을 그대로 현재의 매각 가능 가격으로 보아서는 안 됩니다.
- 명도 및 관리비. 현재 점유자와 실제 인도 가능 시점, 체납 관리비 및 공용부분 관련 부담을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·건축물대장 및 배당 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 9,236만원 ≠ 취득가 9,236만원”
이 물건의 가장 큰 함정은 최저매각가만 보면 매우 싸 보인다는 점입니다. 감정가 225,500,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 92,365,000원까지 내려왔지만, 선순위 임차보증금 미배당액 129,697,570원을 더하면 실질취득액은 222,062,570원에 달합니다.
실질취득액은 참고 거래가 231,000,000원과 수치상 가깝지만, 비교 거래의 면적이 본건과 다르고 가격 추세도 -16.6% 하락입니다. 따라서 최저가가 감정가의 40.96%라는 사실이나 참고 거래가와의 단순 차이만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
더 중요한 것은 실질취득액 약 2.2억원조차 확인된 선순위 임차보증금에 관한 추정이라는 점입니다. 박하은의 대항력과 보증금이 확인되지 않았고, 테라스 제시외 건물은 위반건축물로 표시되어 있습니다. 소규모 다세대 특성상 환금성도 신중하게 판단해야 합니다.
