서울남부지방법원 2025타경12255. 등촌동 세명클래스 6층 602호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 2018년 전입과 확정일자를 갖춘 임차인이 있고, 2020.05.06. 주택임차권까지 등기돼 있습니다. 임차보증금은 220,000,000원이며, 매각물건명세서에도 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 2회 유찰된 144,320,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
현재 배당계산에서는 매각대금 144,320,000원 중 집행비용 2,820,480원을 제외한 141,499,520원이 임차인에게 배당되고, 부족분 78,500,480원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 즉 현재 회차의 실질취득은 144,320,000원 + 78,500,480원 구조입니다. 유찰이 더 진행돼 낙찰가가 내려가도 이 임차권의 미배당액이 커지는 구조이므로, 최저가 하락폭이 그대로 매수자의 경제적 할인으로 이어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12255 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 365-59 세명클래스 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방1, 거실 겸 주방, 욕실1, 다락 등) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상6층 내 제6층 제602호 |
| 소유자 | 주식회사하늘이 |
| 감정가 / 최저가 | 225,500,000원 / 144,320,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 236,989,286원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차권이 먼저다
말소기준권리는 2024.12.05. 강서구 압류로 정리돼 있습니다. 그러나 이보다 앞선 임차권이 문제입니다. 이지희는 임대차계약일 2018.01.06., 확정일자 2018.01.23., 점유개시 2018.02.24., 주민등록 2018.02.26.이고, 2020.05.06. 임차권등기명령에 따른 주택임차권이 등기됐습니다. 이 권리는 말소기준보다 선순위이며 등기자료에서도 매수인 인수로 분류돼 있습니다.
② 임차인 — 확인된 인수형 + 별도 미상 점유자
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지희 | 2018-02-26 / 602호의 전부 | 220,000,000원 | 2018-01-23 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
| 박하은 | 2024-02-27 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이지희는 보증금·확정일자·전입일과 임차권등기가 확인된 선순위 임차인입니다. 반면 박하은은 2024.02.27. 전입 사실은 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 박하은에 대해서는 대항력 있음으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 이 미상 점유자는 이지희의 인수 구조와 별도로 확인해야 할 추가 위험입니다.
③ 시세 비교 — 144,320,000원이 아니라 실질취득으로 봐야 한다
세명클래스 실거래 자료는 대상 전용면적 19.48㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 확인된 거래는 전용 32.27㎡ 2건으로, 최근 거래는 2024.12. 231,000,000원, 이전 거래는 2023.07. 277,000,000원입니다. 전체 평균은 254,000,000원이고 최근 12개월 평균은 231,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 32.27㎡ | 2 | 231,000,000원 |
| 2023.07 | 32.27㎡ | 4 | 277,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 32.27㎡ | 1건 | 231,000,000원 |
표면상 최저가는 최근 12개월 평균의 62.5%지만, 이 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차 배당계산상 인수액을 더한 실질취득은 222,820,480원이므로 최근 거래 231,000,000원과 비교해야 합니다. 특히 최근 거래는 이전 거래보다 -16.6%의 하락 추세로 집계돼 있어, 과거 평균 254,000,000원을 근거로 가격을 높게 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,820,480원 |
| 1. 임차인 이지희 보증금 | 220,000,000원 | 141,499,520원 |
| 2. 경매개시결정 · 이지회 | 236,989,286원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산상 이지희 보증금의 미배당액은 78,500,480원으로 계산돼 매수인 인수액에 반영됩니다. 신청채권자 청구액 236,989,286원은 현재 가정에서 배당 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 144,320,000원 | 78,500,480원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 115,456,000원 | 106,960,384원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 92,364,800원 | 129,697,766원 |
표에서 보듯 유찰로 매각가가 낮아질수록 임차인 미배당분이 커집니다. 따라서 이 사건은 일반적인 무인수 경매처럼 “한 번 더 유찰되면 그만큼 싸진다”는 방식으로 접근할 수 없습니다. 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액을 함께 봐야 합니다.
⑥ 건물·입지 리스크 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 방1, 거실 겸 주방, 욕실1, 다락 등으로 이용 중입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 지하철 9호선 등촌역 및 노선 버스정류장이 소재합니다.
- 주위환경. 등촌중학교 남측 인근으로 다세대주택·다가구주택 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 제시외건물. 테라스에 판넬조 판넬지붕 주거용 약 18㎡가 존재하며 평가 및 매각에 포함됩니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 제시외건물이 등재돼 있지 않고 위반건축물로 지정돼 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 4,480,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 현재 최저가 144,320,000원이 아니라 인수액 78,500,480원을 합산한 실질취득 구조로 판단해야 합니다.
- 이지희 임차권 확인. 2018년 전입·확정일자, 2020.05.06. 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다.
- 선행배당 반영 확인. 매각물건명세서의 선행 경매절차 배당금 1,607,025원과 현재 배당계산의 관계를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 박하은 점유 확인. 전입일은 2024-02-27이나 보증금·확정일자·점유 범위가 불명확합니다. 대항력 여부와 인수 가능성을 별도 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 테라스 제시외건물 약 18㎡가 위반건축물로 지정돼 있으므로 행정상 처리와 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 실거래 면적 차이. 대상 19.48㎡와 실거래 표본 32.27㎡가 일치하지 않으므로 단순 가격 비교를 피해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래 대비 -16.6%로 집계돼 과거 전체 평균 254,000,000원을 가격 상한 근거로 사용하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “64% 최저가”가 곧 64% 가격은 아니다
이 사건은 표면만 보면 감정가 225,500,000원이 2회 유찰돼 144,320,000원까지 내려온 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 선순위 임차권의 보증금은 220,000,000원이고, 현재 배당계산상 미배당분 78,500,480원을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 경제적 부담은 최저가 하나로 판단할 수 없습니다.
최근 12개월 거래 231,000,000원과 비교하면 현재 계산상의 실질취득은 그 아래이지만, 실거래 표본의 전용면적이 대상과 다르고 최근 거래 추세도 -16.6%입니다. 더구나 박하은의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 확정된 임차권 외의 추가 인수 가능성도 남아 있습니다. 제시외 약 18㎡ 위반건축물까지 함께 고려하면, 최저가 할인율만 보고 공격적으로 접근하기에는 확인할 위험이 많은 물건입니다.
