서울중앙지방법원 2025타경102969. 서울 강남구 역삼동 소재 역삼동하나빌 6층 602호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 전유면적은 28.44㎡입니다. 감정가 452,000,000원에서 네 차례 유찰되어 최저매각가는 185,139,000원까지 내려왔습니다. 표면상 감정가의 40.96%라는 가격이 먼저 눈에 들어옵니다.
그런데 이 사건은 일반적인 근저당권 소멸형 경매와 구조가 다릅니다. 등기부 을구 순위 5번에 임차인 박정진의 주택임차권등기가 남아 있고, 이 임차권은 2025.05.20 경매개시결정보다 앞서 등기되었습니다. 임차인은 2020.04.10 전입·점유를 시작했고 확정일자도 갖추었습니다. 따라서 매수인에게 대항할 수 있는 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는다면 그 잔액을 낙찰자가 부담해야 합니다.
이것이 이 사건의 핵심입니다. 최저매각가가 더 내려가더라도 임차보증금이 먼저 배당되는 구조에서는 배당액이 함께 감소하고, 매수인 인수액이 증가합니다. 결과적으로 실제 취득비용은 임차보증금 278,250,000원 부근에 집행비용이 더해진 수준으로 유지됩니다. 따라서 시세를 비교할 기준은 최저가가 아니라 실질취득금액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102969 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 681-26 역삼동하나빌 6층 602호 도로명주소: 서울특별시 강남구 봉은사로 312 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전유 28.44㎡ · 15층 건물 중 6층 |
| 건물 현황 | 역삼동하나빌 · 77세대 · 2002.09.16 준공 |
| 소유자 | 이미희 (2004.09.22 소유권이전, 단독소유) |
| 감정가 | 452,000,000원 |
| 최저매각가 | 185,139,000원 (4회 유찰 · 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 박정진 / 307,965,575원 |
| 말소기준권리 | 2025.05.20 갑구 24번 강제경매개시결정 |
| 핵심 인수권리 | 2024.06.14 을구 5번 주택임차권등기 · 보증금 278,250,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
이 사건의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.05.20 갑구 24번 강제경매개시결정입니다. 과거 2004.09.22 설정된 삼성생명보험 근저당권(채권최고액 75,600,000원)은 2007.03.23 이미 말소되었습니다. 과거 압류와 경매개시결정도 해제·취하되어, 현재 인수 여부를 판단할 때 핵심적으로 살펴야 할 권리는 2024.06.14 등기된 박정진의 임차권입니다.
이 임차권은 말소기준권리보다 먼저 등기되었고, 전입·점유 및 확정일자도 그보다 앞섭니다. 더욱이 매각물건명세서에서 매수인에게 대항할 수 있는 권리라고 명시하고 있습니다. 따라서 단순히 등기된 권리가 매각 후 말소될 것이라고 가정해서는 안 됩니다. 배당받지 못한 보증금의 승계 위험을 별도로 계산해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 인수형
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
|
박정진 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
278,250,000원 |
전입·점유 2020.04.10 최초 확정 2020.02.24 증액 확정 2022.01.17 |
대항력 있음
우선변제 있음
승계 없음 배당요구 있음 |
96,502,946원 현재 최저가 기준 |
박정진의 최초 임대차계약일은 2020.02.22이고, 최초 보증금은 265,000,000원입니다. 2022.01.17에 13,250,000원이 증액되어 총 보증금이 278,250,000원이 되었습니다. 최초 보증금과 증액분은 각각 2020.02.24 및 2022.01.17의 확정일자를 갖고 있으며, 모두 2025.05.20 경매개시결정보다 앞선 시점입니다.
임차권등기는 2024.06.14 접수되었습니다. 보증금 채권에 대한 배당요구가 있고, 매각물건명세서에서도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명확히 안내하고 있습니다. 실제 임차인은 1명이며, 별도의 보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다.
보증금 278,250,000원에서 이를 뺀 96,502,946원이 매수인에게 남습니다.
낙찰가 185,139,000원 + 보증금 인수 96,502,946원 = 실질취득 281,641,946원입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 취득비용은 이 금액에 포함되지 않았습니다.
동일인이라는 사실만으로 임대차가 가장임대차라고 단정할 수는 없습니다. 그러나 임대차의 진정성, 신청채권의 구성, 보증금 채권과 집행채권의 관계, 중복 청구 여부를 확인해야 합니다. 청구액을 임차보증금에 단순 합산하거나 별도의 실제 임차인이 있는 것으로 계산해서도 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단
역삼동하나빌의 최근 확인 실거래는 2026년 5월, 전용 31.12㎡, 5층, 260,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 역시 이 1건으로, 최근 12개월 평균도 260,000,000원입니다. 분석 대상인 602호는 전용 28.44㎡이므로 비교 거래보다 면적이 다르며, 거래 표본도 적습니다. 개별 호수의 면적·층·상태에 따른 가격 차이를 감안해야 합니다.
| 구분 | 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 602호 | 452,000,000원 | 감정평가액 |
| 최저매각가 | 4회 유찰 | 185,139,000원 | 최근 거래의 71.2% |
| 실질취득 | 최저가 + 인수 | 281,641,946원 | 최근 거래의 108.3% |
| 최근 실거래 | 2026.05 · 31.12㎡ · 5층 | 260,000,000원 | 확인 거래 1건 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | 260,000,000원 | 최근 거래와 동일 |
최저매각가만 비교하면 185,139,000원은 최근 거래가의 71.2%여서 크게 저렴해 보입니다. 그러나 이는 선순위 임차보증금 인수액을 제외한 수치입니다. 실제 취득비용을 반영하면 약 281,641,946원으로, 최근 거래가보다 21,641,946원 높습니다.
즉, 감정가 대비 큰 폭의 유찰이 이루어졌다는 사실이 실제 가격 경쟁력으로 이어지지 않습니다. 현재 확인된 실거래 표본은 한 건뿐이고 면적도 다르므로 정확한 개별 시세를 단정할 수는 없지만, 확인 가능한 최근 거래를 기준으로는 가격 우위가 없습니다.
실질취득금액 ÷ 최근 거래가 = 108.3%
실질취득금액은 최근 거래보다 높습니다. 이 사건에 최저가 할인율만 근거로 가격 가점을 부여하는 것은 부적절합니다. 별도 취득비용을 포함하면 실제 자금 부담은 더 늘어날 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,139,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,391,946원 |
| 1. 임차인 박정진 보증금(우선변제) | 278,250,000원 | 181,747,054원 |
| 2. 갑구 24번 경매개시결정 · 박정진 | 307,965,575원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 잔액 | 278,250,000원 | 96,502,946원 |
예상배당은 현재 최저매각가와 추정 집행비용을 기준으로 산출한 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영하지 않았으며, 실제 배당순위와 배당액은 변동될 수 있습니다. 보증금 미배당 잔액은 매각대금에서 지급되는 배당항목이 아니라 매수인의 별도 인수부담입니다. 신청채권자와 임차인이 동일하므로 두 채권 표시를 별도 임차인이나 독립된 보증금으로 중복 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 유찰이 늘어도 취득비용은 거의 고정
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않는 구조에서는 낙찰가격이 내려갈수록 인수해야 할 보증금 잔액이 증가합니다. 따라서 낮은 최저매각가가 곧바로 저렴한 취득을 의미하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 185,139,000원 | 96,502,946원 | 281,641,946원 |
| 5회 유찰 시 | 148,111,200원 | 133,012,357원 | 281,123,557원 |
| 6회 유찰 시 | 118,488,960원 | 162,219,885원 | 280,708,845원 |
실질취득 = 시나리오별 매각가 + 예상 보증금 인수액. 회차별 집행비용 추정 차이 때문에 합계에 소폭 차이가 발생합니다. 모든 금액은 각 회차의 최저가 수준에서 낙찰된다는 가정이며 실제 낙찰가가 아닙니다.
낙찰가 자체는 크게 내려가지만 매수인이 인수할 보증금이 늘어나므로 실질취득금액은 모두 약 2.81억 원 수준입니다. 세 시나리오 모두 최근 거래가 260,000,000원보다 높습니다. 유찰만 기다린다고 시세 대비 할인 매수가 되는 물건이 아닙니다.
낙찰가가 낮아질수록 배당가능액도 감소하므로 낙찰가 + 인수액은 보증금에 집행비용이 더해진 수준에서 움직입니다. 이것이 실질취득비용이 거의 고정되는 이유입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 역삼동 선정릉역 남서측 인근에 위치합니다. 주위에 상업시설·업무시설·아파트 등이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 선정릉역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물 중 6층 602호입니다. 개별난방·승강기·소화설비·위생 및 급배수설비가 갖추어져 있습니다.
- 단지 규모. 2002.09.16 준공된 77세대 규모의 공동주택입니다. 대단지와 비교하면 매매 표본이 적어 개별 호수의 적정가격과 환금성을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역 및 제3종일반주거지역 관련 사항이 확인됩니다. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등이 포함되며, 2025.03.24 기준 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재되어 있습니다. 경매취득 시 실제 적용되는 사항은 별도 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 내부 상태와 수선 필요성은 별도로 확인해야 합니다.
- 거래·환금성. 최근 12개월 확인 거래는 1건이며, 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다. 실거래 표본이 제한적이어서 매도 시 적정가격을 판단하는 데 불확실성이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 인수 확인. 을구 5번 박정진의 임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 반드시 대조해야 합니다. 보증금 미배당 잔액이 매수인에게 승계되는 구조를 입찰가격에 반영해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 현재 최저가 기준 실질취득은 약 281,641,946원입니다. 최저가 185,139,000원만 시세와 비교해서는 안 되며, 입찰가와 예상 인수액을 합산한 금액으로 판단해야 합니다.
- 동일인 채권관계 확인. 임차인과 경매 신청채권자가 모두 박정진입니다. 임대차계약서·임차권등기명령·집행권원·채권계산서를 통해 임차보증금과 청구액 307,965,575원의 관계 및 중복 청구 여부를 확인해야 합니다.
- 배당액 변동 가능성 점검. 집행비용 및 배당순위가 변동되면 임차인의 미배당 보증금과 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다. 당해세·우선변제 관련 내용을 포함한 최신 배당관계를 확인해야 합니다.
- 실제 점유·명도 확인. 임차권등기의 존재만으로 현재 실제 점유자를 확정할 수 없습니다. 현황조사와 현장 확인을 통해 점유 상태, 열쇠 인도, 명도 협의 가능성, 추가 비용을 확인해야 합니다.
- 시세 보수적 평가. 최근 확인된 실거래는 2026.05의 260,000,000원 1건이며 비교 거래의 전용면적은 31.12㎡입니다. 대상 전용면적 28.44㎡와의 차이 및 건물 상태를 고려해 별도 적정가격 검토가 필요합니다.
- 관리비·세금·규제 확인. 공용부분 미납관리비, 취득 관련 세금, 토지거래허가구역의 적용 여부 및 실제 소유권 취득 절차상의 제한 사항을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권 관련 기록과 배당요구 현황을 직접 확인해야 합니다.
가격: 실질취득금액 약 281,641,946원은 최근 거래가 260,000,000원보다 높습니다.
유찰: 4회 유찰에도 실질취득금액은 보증금 부근에 고정됩니다.
환금성: 77세대 규모이며 최근 거래가 1건에 그쳐 가격 검증에 불확실성이 있습니다.
이 조건에서는 최저매각가 할인율을 근거로 한 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 선순위 보증금 부담을 해소할 수 있는 법적 근거가 확인되지 않는 한 보수적으로 접근해야 합니다.
맺으며 — “1.85억 낙찰이 1.85억 취득은 아니다”
역삼동하나빌 602호는 감정가 452,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가 185,139,000원까지 내려온 물건입니다. 겉으로는 감정가 대비 큰 폭으로 할인된 경매처럼 보입니다.
하지만 대항력 있는 임차인의 보증금은 278,250,000원입니다. 현재 최저가에서 예상 미배당 보증금 96,502,946원을 인수하면 실질취득금액은 281,641,946원입니다. 최근 12개월 유일한 실거래가격인 260,000,000원을 약 8.3% 초과합니다. 비교 거래의 면적 차이와 제한된 표본까지 감안하면 가격상 이점이 있다고 판단할 근거는 부족합니다.
추가 유찰로 최저매각가가 더 낮아지더라도 그만큼 인수해야 할 임차보증금이 늘어나므로 실질취득금액은 약 2.81억 원 수준에 머뭅니다. 이 사건은 유찰 횟수보다 선순위 임차권의 인수 구조와 실제 총취득비용을 먼저 판단해야 하는 물건입니다.
종합 등급 D — 현재 조건에서는 보수적 접근이 필요한 고위험 인수형. 핵심은 낙찰가가 얼마나 낮아졌느냐가 아니라, 최종적으로 얼마를 부담하고 취득하느냐입니다.
