서울중앙지방법원 2025타경102969. 역삼동하나빌 6층 602호, 전용면적 비교 대상은 28.44㎡입니다. 감정가는 452,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 289,280,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순한 “유찰 할인율”이 아닙니다. 2020.04.10. 전입한 대항력 있는 임차인 박정진이 있고, 보증금은 278,250,000원입니다. 말소기준으로 선언된 2025.05.20. 강제경매개시결정보다 앞선 임차권이므로, 배당에서 보증금을 전부 받지 못하면 그 잔액이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
다만 현재 회차의 배당 가정에서는 집행비용 4,849,920원을 제외하고 임차인 박정진에게 278,250,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 현재 최저가 289,280,000원으로 매각된다는 가정 아래에서는 매수인 인수액이 0원이고 실질취득 역시 289,280,000원입니다. 하지만 이 금액은 최근 거래 260,000,000원보다 높습니다. 즉 현재 회차는 권리상 인수 부담이 없어지는 대신 가격이 최근 거래 수준을 웃도는 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102969 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 681-26 역삼동하나빌 6층 602호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트조 15층 건 내 제6층 제602호 |
| 소유자 | 이미희 |
| 감정가 / 최저가 | 452,000,000원 / 289,280,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박정진 / 307,965,575원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다
현재 등기상 핵심은 을구 순위 5번 박정진의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2020.02.22., 주민등록과 점유개시는 2020.04.10., 확정일자는 2020.02.24.이고 보증금은 278,250,000원입니다. 이후 2022.01.17. 13,250,000원이 증액됐으며 증액분에도 같은 날짜의 확정일자가 기재되어 있습니다. 이 임차권은 2024.06.14. 등기됐고, 2025.05.20. 강제경매개시결정보다 선행합니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 박정진 전유부분 전부 · 주거 | 2020.04.10 확정 2020.02.24 | 278,250,000원 | 대항력 有 우선변제 有 현재 인수 0원 |
② 시세 비교 — 2회 유찰이어도 최근 거래보다 높다
역삼동하나빌은 77세대, 2002.09.16. 준공입니다. 비교 대상 면적은 28.44㎡이고, 최근 12개월 실거래 표본은 1건입니다. 2026.05. 전용 31.12㎡, 5층이 260,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 31.12㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 260,000,000원 |
현재 최저가 289,280,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 260,000,000원의 111.3%입니다. 따라서 감정가 대비 64%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래가 한 건뿐이라는 한계도 있지만, 주어진 거래자료만 놓고 보면 현재 회차는 최근 거래 이상 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 289,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,849,920원 |
| 1. 임차인 박정진 보증금 | 278,250,000원 | 278,250,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 박정진 | 307,965,575원 | 6,180,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 289,280,000원 가정에서는 임차보증금 278,250,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권 관련 미배당액은 301,785,495원으로 제시돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 역삼동 선정릉역 남서측 인근이며, 주위는 대로변 상업시설, 업무시설 및 아파트가 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철역인 선정릉역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물의 6층 602호로, 위생·급배수·개별난방·승강기·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가는 34,870,000원/㎡이며, 토지면적은 310.1㎡입니다.
- 환금성 점검. 단지는 77세대이고 최근 12개월 비교 실거래가 1건으로, 이번 가격판단에 사용 가능한 거래 표본이 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 금지. 감정가 452,000,000원 대비 최저가가 289,280,000원까지 내려왔더라도 최근 거래 260,000,000원의 111.3%입니다. 유찰 횟수보다 실질취득과 최근 거래를 우선 비교해야 합니다.
- 임차인 배당 확인. 박정진은 대항력과 우선변제권을 갖고 있습니다. 현재 가정에서는 보증금 278,250,000원이 전액 배당되지만 실제 배당 결과가 달라지면 미배당 잔액 인수 문제가 생깁니다.
- 추가 유찰 시 실질취득 기준. 3회 유찰 시 인수 50,865,936원, 4회 유찰 시 인수 96,502,749원이 제시돼 있습니다. 낙찰가가 내려가도 실질취득은 보증금 278,250,000원 부근에 묶이는 대항력 인수형 구조입니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 박정진으로 기재돼 있으므로 임대차계약, 채권관계, 배당요구 및 관계인 여부를 원문 서류로 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 대상 부지는 토지거래계약에관한허가구역에 포함된 것으로 기재돼 있으므로 입찰 전 적용 범위와 취득 관련 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당 관련 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인율보다 실질취득가를 보라”
이 사건은 2회 유찰되어 최저가가 289,280,000원까지 내려왔지만, 주어진 최근 거래 260,000,000원보다 여전히 높습니다. 현재 회차에서는 대항력 임차인 박정진의 보증금 278,250,000원이 전액 배당되는 시나리오라 매수인 인수는 0원이고, 실질취득도 289,280,000원입니다. 따라서 현재는 권리보다 가격이 문제입니다.
더 유찰되면 표면 최저가는 낮아지지만 구조가 달라집니다. 3회 유찰 시 50,865,936원, 4회 유찰 시 96,502,749원의 임차보증금 인수가 제시돼 있어, 대항력 임차인의 보증금보다 낙찰가가 낮아지는 순간부터 가격 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다. 즉 이 사건은 “더 떨어지면 무조건 싸진다”가 아니라 “실질취득이 보증금 부근에서 버틴다”는 점이 핵심입니다. 현재 최근 시세 이상 가격, 2회 유찰, 대항력 임차권이라는 세 요소를 함께 보면 입찰 매력은 낮게 평가하는 편이 데이터와 맞습니다.
