244,800,000원
서울중앙지방법원 2025타경102983. 관악구 봉천동 국회단지12길 26, 4층 건물 중 3층 301호인 다세대주택입니다. 감정가는 306,000,000원, 현재 최저매각가는 244,800,000원이며 2회 유찰 상태입니다. 등기상 현재 소유자는 김동현이고 2020.10.29. 232,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 단순한 유찰 할인율이 아니라 선순위 임차권과 2026.06.26. 확약서의 효력, 그리고 그 위험이 해소된 뒤에도 남는 높은 실질취득가격입니다.
피수정은 2021.08.24. 임대차계약·확정일자, 2021.09.29. 전입·점유를 갖췄고 임차보증금은 300,000,000원입니다. 등기상 말소기준으로 선언된 2024.10.08. 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 현재 최저가만 놓고 계산하면 보증금보다 낙찰가가 낮아 미배당분을 매수인이 인수하는 구조지만, 제출된 확약으로 이 임차인에 관한 인수 위험은 실질적으로 제거됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102983 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 635-279 3층301호 · 서울특별시 관악구 국회단지12길 26 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제3층 제301호 · 사용승인 2013.09.02 |
| 소유자 | 김동현 (2020.10.29. 매매 · 거래가액 232,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 244,800,000원 (2회 유찰 · 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 대아신용협동조합 근저당, 한순옥 근저당, 나원주 전세권, 현대저축은행 근저당은 모두 이미 말소된 권리입니다. 현재 분석의 기준은 2024.10.08. 인천지방검찰청 관련 압류이며, 그 이후 압류와 2025.05.21. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 피수정의 주택임차권은 2023.10.12. 등기됐고 실제 전입일은 2021.09.29.로 더 빠르므로 말소기준보다 앞선 선순위 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 피수정 | 전유부분 전부 · 2021.09.29 | 300,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 | 실질 0원* |
| 시보증 | 주거 · 전입일 미상 | 별도 합산 없음 | 판정 불가 | 미상 | 보증기관 대위·승계 | 피수정 보증금 중복신고 |
실제 임차인은 피수정 1명입니다. 시보증은 별개의 2번째 임차보증금이 아니라 피수정 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 보증금을 합산하면 안 됩니다.
* 확약이 없다면 현재 최저가 244,800,000원 기준 배당표상 미배당 59,427,200원이 매수인 인수로 계산됩니다. 확약은 피수정 임차관계에 적용되며, 그 밖의 별도 임차관계가 확인될 경우 해당 위험은 별도로 판단해야 합니다.
③ 가격 비교 — 유찰됐어도 최근 거래보다 높다
가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 247,500,000원보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다. 확인되는 최근 12개월 거래는 2025.05. 185,000,000원 1건이며, 현재 최저가 244,800,000원은 이 가격의 132.3%입니다. 최근 가격과 과거 가격의 비교 추세도 -40.3%로 하락입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.32㎡ | -1 | 185,000,000원 |
| 2021.07 | 29.88㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 185,000,000원 |
대상 면적은 34.5㎡인데 확인 거래는 44.32㎡와 29.88㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 185,000,000원을 대상 호수의 확정 시세로 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 현재 최저가가 최신 거래보다 59,800,000원 높고, 최근 거래 대비 비율이 132.3%인 만큼 “2회 유찰돼 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 244,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,227,200원 |
| 1. 임차인 피수정 보증금 | 300,000,000원 | 240,572,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 피수정 보증금 미배당액은 59,427,200원입니다. 다만 2026.06.26. 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 없이는 총부담이 고정되는 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 80% | 244,800,000원 | 59,427,200원 | 244,800,000원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 64% | 195,840,000원 | 107,701,760원 | 195,840,000원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 156,672,000원 | 146,321,408원 | 156,672,000원* |
확약을 배제한 순수 권리구조만 보면 대항력 임차인의 보증금 300,000,000원이 낙찰가보다 크므로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 피수정에 대한 확약이 제출돼 있어 그 인수분을 실질 0원으로 반영합니다. 따라서 가격이 실제로 낮아지는 효과는 확약의 유효성과 임차권등기 말소 이행을 전제로 발생합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울관광고등학교 서측 인근이며 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 마을버스 정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2013.09.02. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물이며 난방·위생·급배수·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 약 3.5m 포장도로에 접하며 토지는 완경사 사다리형입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 규모. 행복한집(635-279)은 7세대이며, 확인된 거래 표본은 2건으로 많지 않습니다.
- 경매 이력. 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 12.0회, 매각률은 0.0%로 집계돼 환금성 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.26. 확약의 제출 주체·내용과 임차권등기 말소 동의 범위를 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 실질 인수 0원의 전제. 피수정 임차관계는 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기한 것으로 반영했습니다. 확약의 효력이 달라지면 룰상 인수액 59,427,200원이 다시 핵심 위험이 됩니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증은 피수정 보증금의 대위·승계 표시이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 최저가 244,800,000원은 최신 거래 185,000,000원의 132.3%이고 최근 추세는 -40.3%입니다.
- 비교 거래 면적 차이. 대상 34.5㎡와 확인 거래 44.32㎡·29.88㎡가 일치하지 않으므로 단순 평균값만으로 적정가를 확정하지 않아야 합니다.
- 현장 확인. 내부상태·점유관계·관리비와 실제 명도 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 확약이 낮췄지만, 가격은 아직 높다
이 사건은 얼핏 보면 보증금 300,000,000원의 선순위 임차권 때문에 낙찰자가 큰 금액을 인수해야 하는 물건입니다. 실제 배당표도 현재 최저가에서 59,427,200원의 미배당 인수를 계산합니다. 그러나 2026.06.26. 제출된 확약은 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 내용이므로, 피수정에 대한 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
문제는 그 다음입니다. 인수 위험을 0원으로 조정해도 실질취득가는 현재 최저가와 같은 244,800,000원이고, 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 185,000,000원의 132.3%입니다. 최근 가격 추세도 -40.3% 하락이며, 거래 표본 면적도 대상 호수와 일치하지 않습니다. 여기에 7세대 다세대와 높은 유찰 통계까지 겹칩니다. 결론은 “확약으로 권리 위험은 크게 낮아졌지만, 현재 회차 가격 메리트는 없다”입니다.
