서울중앙지방법원 2025타경102983. 서울 관악구 봉천동 국회단지12길 26의 4층 다세대주택 중 3층 301호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이고 사용승인일은 2013.09.02입니다. 현 소유자 김동현은 2020.10.29. 이 호실을 232,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.10.08. 인천지방검찰청 처분청의 압류입니다.
겉으로는 선순위 임차권이 가장 큰 위험입니다. 피수정의 임대차계약일은 2021.08.24., 주민등록과 점유개시는 2021.09.29., 확정일자는 2021.08.24.로 모두 말소기준인 2024.10.08.보다 앞섭니다. 보증금은 300,000,000원이므로 확약이 없었다면 현재 매각가 195,840,000원에서 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 이어지는 구조입니다. 다만 이 사건에는 그 위험을 직접 해소하는 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102983 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 635-279 3층301호 · 국회단지12길 26 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제3층 제301호 · 사용승인 2013.09.02 |
| 소유자 | 김동현 · 2020.10.29. 매매 · 거래가액 232,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 195,840,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 해소
과거 대아신용협동조합 근저당, 한순옥 근저당, 나원주 전세권, 현대저축은행 근저당 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 핵심은 피수정의 주택임차권과 2024.10.08. 압류의 선후관계입니다. 피수정의 전입·점유가 2021.09.29.이므로 말소기준보다 앞서 대항력 있는 선순위 임차인에 해당하며, 확정일자와 배당요구도 갖추고 있습니다.
| 구분 | 이름 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 피수정 | 300,000,000원 | 있음 | 있음 | 2026.06.26. 확약서 · 실질 인수 0원 |
| 보증기관 승계 | 시보증 | 별도 합산 없음 | 피수정 보증금 승계 관계 | 중복 신고 | 피수정 보증금의 대위·승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 시보증은 별도 임차인이 아니라 피수정 보증금의 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고이므로 보증금을 따로 더하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 3회 유찰됐어도 최근 거래보다 높다
행복한집(635-279)의 확인된 거래는 2건입니다. 다만 대상 면적 34.5㎡와 거래 면적이 일치하지 않아 직접 비교에는 주의가 필요합니다. 특히 가격 판단에서는 2021년 고가 거래가 섞인 전체 평균 247,500,000원보다 최근 12개월 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.32㎡ | -1 | 185,000,000원 |
| 2021.07 | 29.88㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 185,000,000원 |
현재 최저매각가 195,840,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 185,000,000원의 105.9%입니다. 즉 3회 유찰해 감정가의 64%까지 내려왔지만, 최근 비교거래 기준으로는 여전히 10,840,000원 높습니다. 더구나 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -40.3%입니다. 전체 평균 247,500,000원 대비 현재 최저가가 79.1%라는 이유만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 195,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,541,760원 |
| 1. 피수정 보증금 우선변제 | 300,000,000원 | 192,298,240원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당 계산상 피수정 보증금 부족분은 107,701,760원이지만, 2026.06.26. 확약서에 따라 해당 잔존 보증금 반환청구권을 포기하므로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 보증금 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 64% | 195,840,000원 | 107,701,760원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 51% | 156,672,000원 | 146,321,408원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 41% | 125,337,600원 | 177,217,126원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울관광고등학교 서측 인근이며 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 마을버스 정류장이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 외벽은 외장석 붙임 마감, 창호는 PVC 창호이며 난방·위생·급배수·주차장 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 완경사지의 사다리형 주거용 건부지로 북동측 약 3.5m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 3,113,000원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 환금성. 행복한집(635-279)은 7세대 규모이고 확인된 거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이며 대상 면적과 비교거래 면적이 일치하지 않아 가격 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.26. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각기일까지 그대로 유효한지 원본을 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 수 구분. 피수정이 실제 임차인 1명이고 시보증은 보증기관 대위·승계 중복 신고이므로 보증금을 이중 합산하면 안 됩니다.
- 현재 점유 확인. 감정평가 당시 현 거주인 부재·폐문으로 내부구조와 이용상황을 외부관찰·탐문 등에 의존했으며 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다.
- 가격 기준. 전체 평균 247,500,000원보다 최근 12개월 거래 185,000,000원과 최신 거래를 우선해야 합니다. 현재 최저가는 최근 기준의 105.9%입니다.
- 하락 추세. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -40.3%이므로 과거 310,000,000원 거래를 현재 가치의 직접 기준으로 사용하기 어렵습니다.
- 비교면적 차이. 대상 면적 34.5㎡와 확인된 44.32㎡·29.88㎡ 거래가 일치하지 않으므로 개별 호수의 정확한 가격은 별도 검증이 필요합니다.
맺으며 — 권리 위험은 확약으로 꺼졌지만, 가격까지 싸진 것은 아니다
이 사건의 핵심은 두 문장으로 정리됩니다. 첫째, 피수정의 300,000,000원 선순위 임차보증금은 원래라면 현재 회차에서 107,701,760원의 인수 위험을 만들지만, 2026.06.26. 확약서 때문에 실질 인수는 0원입니다. 둘째, 그 권리 해소와 별개로 현재 최저가 195,840,000원은 최근 12개월 비교거래 185,000,000원의 105.9%이고 최근 추세는 -40.3%입니다.
따라서 감정가 306,000,000원에서 3회 유찰됐다는 할인율만 보고 가격 매력이 크다고 보기 어렵습니다. 특히 7세대 다세대이고 최근 12개월 거래가 1건뿐이며 비교 면적도 일치하지 않습니다. 권리는 확약서 확인이 핵심이고, 가격은 최근 거래보다 아직 높은 상태라는 점이 이 물건의 결론입니다.
