서울중앙지방법원 2025타경103001. 관악구 봉천동 은천로 134, 디앤씨타운 에이동 601호에 대한 강제경매입니다. 2019년 사용승인된 철근콘크리트구조의 도시형생활주택 단지형 다세대주택으로, 에이동 6층에 위치합니다. 소유자는 사형택이며, 2025년 5월 23일 김동욱의 신청으로 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 임차인의 전입일과 말소기준권리의 선후관계입니다. 김동욱의 전입일은 2021년 7월 2일이고, 말소기준권리인 주택도시보증공사 가압류는 2023년 9월 8일입니다. 임차인이 먼저 대항요건을 갖췄으며, 매각물건명세서도 배당으로 변제되지 않은 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

등기상 말소기준권리는 2023년 9월 8일 주택도시보증공사 가압류입니다. 이 권리를 기준으로 이후 등기된 압류와 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2019년 신탁등기와 2021년 국세 압류는 이미 말소된 이력입니다.

하지만 임차권등기의 등기일만 보고 판단하면 안 됩니다. 을구 1번 주택임차권등기는 2025년 1월 20일에 이루어졌지만, 임차인의 실제 전입·점유개시는 2021년 7월 2일입니다. 보증금 최초 470,000,000원에 대한 확정일자는 2021년 5월 21일이고, 2023년 3월 25일 증액된 2,000,000원에 대한 확정일자는 2023년 6월 5일입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음

실제 임차인 1명. 보증기관의 별도 승계 임차인 신고는 없으며, 보증금은 472,000,000원으로 한 번만 계산합니다.

③ 최저가의 착시 — 2.06억이 아니라 약 4.76억

이 물건의 투자 판단은 보증금 472,000,000원을 중심으로 계산해야 합니다. 현재 최저매각가 205,619,000원에 낙찰받는다고 가정하면, 집행비용 추정액 3,678,666원을 공제한 201,940,334원이 임차인에게 배당됩니다.

더 중요한 것은 유찰이 추가되더라도 실질취득액이 크게 내려가지 않는다는 사실입니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인이 배당받는 금액이 줄고, 그만큼 낙찰자가 인수해야 하는 보증금이 증가하기 때문입니다.

각 회차 최저가 낙찰과 제시된 집행비용·배당 추정을 전제로 한 금액입니다. 실제 낙찰가, 배당순위, 세금 등에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 회차부터 6회 유찰 가정까지 최저가가 계속 낮아지지만, 예상 실질취득액은 모두 약 4.75억 원 수준입니다. 따라서 추가 유찰 자체를 실질적인 가격 할인으로 평가해서는 안 됩니다.

④ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 다시 봐야 한다

디앤씨타운A동B동의 확인된 비교 실거래는 2023년 12월 거래 1건입니다. 전용 37.12㎡, 6층 거래로 금액은 495,000,000원입니다. 본건의 비교 대상 면적 37.49㎡와 유사하지만, 단 한 건의 과거 거래이므로 현재 시세의 확실한 기준으로 삼기는 어렵습니다.

최저매각가만 비교하면 495,000,000원의 약 41.5%로 매우 저렴해 보입니다. 하지만 임차보증금 인수를 포함한 475,678,666원을 기준으로 보면, 실거래 495,000,000원의 약 96.1%입니다. 차이는 19,321,334원에 불과합니다.

이 단지는 총 28세대 규모이며, 확인된 경매 이력의 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다. 본건은 이미 4회 유찰됐습니다. 아파트 대단지처럼 풍부한 거래표본을 전제로 평가하기 어렵고, 매도 시 가격 검증과 매수자 확보에 대한 불확실성을 고려해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 205,619,000원 가정)

강제경매개시결정의 김동욱 청구금액은 동일 임차인의 보증금 청구와 중첩되므로 별개의 보증금으로 합산하지 않습니다. 예상 배당액은 집행비용 3,678,666원과 임차인 배당 201,940,334원으로 매각대금 전액을 소진합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울신봉초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대·연립주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 북측으로 왕복 4차로 포장도로와 접합니다.
• 건축물. 2019.04.25 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이며, 위생·급배수·소방·난방·승강기설비 등이 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등 관련 제한이 있습니다. 토지 공시지가는 6,338,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 디앤씨타운A동B동은 28세대 규모이며 비교 가능한 거래가 1건에 그칩니다. 개별 다세대주택 특성상 층·향·내부상태·임대차 문제에 따라 매도 가능 가격이 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득액으로 입찰 판단. 현재 최저가 205,619,000원만으로 수익성을 계산하지 마세요. 예상 인수액 270,059,666원을 합친 475,678,666원을 기준으로 검토해야 합니다.
• 임차권 인수 원본 대조. 을구 1번 임차권등기, 전입일 2021.07.02, 확정일자 및 배당요구 내역을 대조하고 매각물건명세서의 미배당 잔액 인수 조건을 확인해야 합니다.
• 보증금 지급 사실 확인. 임차인과 신청채권자의 이름이 같으므로 임대차계약·계좌이체 내역·집행권원 등으로 실제 채권 관계를 검증해야 합니다.
• 배당순위·세금 검토. 2024.02.28 국세 압류가 있고 예상배당에는 당해세 등이 반영되지 않았습니다. 실제 배당액 및 인수액 변동 가능성을 검토해야 합니다.
• 유찰이 해결책인지 확인. 5회·6회 유찰 가정에서도 예상 실질취득액은 약 4.75억 원 수준입니다. 낙찰가 하락분이 임차보증금 인수 증가로 상쇄된다는 점을 반영해야 합니다.
• 실거래 추가 검증. 확인된 거래는 2023.12의 495,000,000원 한 건입니다. 현재 매매 호가·거래 가능 가격과 동일 면적대의 주변 다세대 실거래를 재확인해야 합니다.
• 점유·명도 및 관리비. 실제 점유 상태, 보증금 정산에 따른 인도 조건, 미납 관리비와 시설 상태 등을 확인해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 사건 진행사항을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “4회 유찰보다 무서운 보증금 인수”

감정가 502,000,000원의 다세대주택이 205,619,000원까지 떨어졌다는 숫자만 보면 큰 기회처럼 보일 수 있습니다. 그러나 이 사건에서는 그 가격이 실제 취득비용을 설명하지 못합니다.

김동욱의 임차보증금 472,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 전입·점유 및 확정일자로 뒷받침되고, 매각물건명세서에도 미배당 잔액 인수가 명시돼 있습니다. 현재 회차 최저가 낙찰 기준 예상 실질취득액은 475,678,666원입니다.

비교 가능한 실거래는 2023년 12월의 495,000,000원 한 건뿐입니다. 실질취득액은 그 거래금액의 약 96.1%이지만, 과거 거래 1건으로 현재 가격 우위를 확정하기는 어렵습니다. 여기에 4회 유찰, 28세대 규모의 환금성 불확실성, 임차인과 신청채권자의 관계 확인 문제까지 겹칩니다.

결론은 보수적 접근입니다. 이 물건은 최저매각가가 낮다는 이유로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 입찰 판단의 기준은 약 4.75억 원의 실질취득비용과 현재 매매 가능한 시세의 차이입니다. 임차권과 배당관계를 검증하고, 현재 시세가 확인되기 전에는 무리한 응찰을 피하는 편이 타당합니다.