서울중앙지방법원 2025타경103001. 관악구 봉천동 디앤씨타운 에이동 6층 601호, 집합건축물대장상 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 숫자는 최저가 321,280,000원이 아니라 임차보증금 472,000,000원입니다. 임차인 김동욱은 2021.07.02 전입·점유했고, 1차 임대차계약과 확정일자는 2021.05.21입니다. 이는 말소기준으로 제시된 2023.09.08 주택도시보증공사 가압류보다 빠릅니다.
따라서 2025.01.20에 등기된 주택임차권 자체가 말소기준보다 뒤라는 이유만으로 인수위험이 사라지지 않습니다. 매각물건명세서에도 김동욱이 매수인에게 대항할 수 있는 임차권자이고, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 회차에서는 집행비용 5,297,920원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 315,982,080원이 배당되고, 보증금 부족분 156,017,920원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103001 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 458-66 디앤씨타운 에이동 6층601호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택단지형) · 6층 건물 내 6층 601호 |
| 시세 매칭 면적 | 37.49㎡ |
| 사용승인 | 2019.04.25 |
| 소유자 | 사형택 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 502,000,000원 / 321,280,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김동욱 / 472,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2023.09.08 접수된 갑구 7번 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤 2024.02.28 국 압류, 2025.01.20 김동욱의 주택임차권, 2025.05.23 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 김동욱의 임대차는 그보다 앞선 2021.05.21 계약·확정일자, 2021.07.02 전입·점유를 기초로 합니다. 즉 등기 순위만 보고 후순위 임차권으로 처리해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 | 현재 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동욱 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 472,000,000원 | 2021.07.02 | 2021.05.21 증액분 2023.06.05 | 2025.01.20 배당요구 有 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 | 156,017,920원 |
② 시세 비교 — 321,280,000원이 아니라 477,297,920원으로 본다
디앤씨타운A동B동의 시세 표본은 1건입니다. 거래월은 2023.12, 전용면적 표기는 37.12㎡, 6층, 거래가는 495,000,000원입니다. 감정가 502,000,000원은 이 거래가의 약 101.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 37.12㎡ | 6 | 495,000,000원 |
표면 최저가는 495,000,000원 거래가의 64.9%이지만, 이는 이 사건의 가격 메리트를 판단하는 기준으로 쓰기 어렵습니다. 현재 회차의 실질취득 477,297,920원은 해당 실거래가의 약 96.4%로, 차이는 17,702,080원입니다. 게다가 비교 가능한 거래가 1건뿐이므로 이 차이만으로 강한 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 321,280,000원 | 156,017,920원 | 477,297,920원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 257,024,000원 | 219,374,336원 | 476,398,336원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 205,619,200원 | 270,059,469원 | 475,678,669원 |
③ 예상배당표 (매각가 321,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,297,920원 |
| 1. 임차인 김동욱 보증금 | 472,000,000원 | 315,982,080원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김동욱 | 472,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 임차인 김동욱의 우선변제에 투입되며, 임차보증금 중 156,017,920원이 미배당으로 남아 매수인 인수 예상액이 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중이며, 사용승인일은 2019.04.25입니다.
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 서울신봉초등학교 북동측 인근. 주변은 다세대·연립주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 본건 북측으로 왕복4차로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 6,338,000원/㎡, 지목 대, 평지·사다리형·중로한면 조건입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 기본 위생·급배수·소방·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 디앤씨타운A동B동은 28세대이고 확인되는 거래 표본은 1건입니다. 다세대 물건인 만큼 단일 거래가만으로 가격을 단정하기보다 보수적인 환금성 판단이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득가로 판단. 현재 최저가 321,280,000원에 예상 인수 156,017,920원을 더한 477,297,920원을 가격 비교 기준으로 보세요.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 매각가 257,024,000원으로 내려가도 인수액은 219,374,336원으로 증가합니다. 4회 유찰 시에도 같은 구조입니다.
- 임차인 김동욱 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일인입니다. 임대차계약, 보증금 지급, 실제 점유 및 채권관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 대항력 부정 전제로 입찰 금지. 현재 자료상 2021.07.02 전입·점유와 2021.05.21 확정일자가 확인되고, 매각물건명세서도 미배당 보증금 인수를 명시합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액이 줄면 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 표본 한계. 확인되는 거래는 2023.12의 495,000,000원 1건입니다. 실질취득이 이보다 약간 낮다는 사실만으로 충분한 안전마진을 단정하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차 관련 문서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “321,280,000원짜리 경매”가 아니다
이 사건을 감정가 502,000,000원에서 2회 유찰된 321,280,000원짜리 다세대로 보면 가격 판단이 크게 왜곡됩니다. 김동욱은 말소기준 2023.09.08보다 앞선 2021.07.02 전입·점유와 2021.05.21 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금은 472,000,000원입니다. 현재 회차에서 예상되는 미배당 인수액은 156,017,920원, 따라서 실제 비교해야 할 총부담은 477,297,920원입니다.
3회·4회 유찰로 최저가가 더 낮아져도 인수액이 커져 실질취득은 각각 476,398,336원, 475,678,669원으로 큰 폭으로 떨어지지 않습니다. 확인되는 실거래 495,000,000원도 1건뿐입니다. 표면 할인율은 크지만 실질 가격 메리트는 제한적이고, 대항력 임차보증금 인수 구조까지 안고 가야 하는 사건입니다. 결론은 최저가 64%가 아니라 실질취득 약 4.77억원을 기준으로 판단해야 한다는 것입니다.
