서울남부지방법원 2025타경12347. 서울 강서구 화곡동 이도팰리스 3층 301호, 건축물대장상 도시형생활주택단지형다세대입니다. 소유자 곽예원은 2020년 7월 14일 거래가 289,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “감정가 306,000,000원에서 64%까지 떨어졌다”가 아닙니다. 등기부에는 민상근의 297,000,000원 주택임차권이 있고, 주민등록·점유일자는 2020년 5월 29일, 확정일자는 2020년 4월 29일입니다. 선언된 말소기준인 2024년 9월 3일 국의 압류보다 앞서므로 원칙대로라면 미배당 보증금은 매수인에게 연결되는 구조입니다.
그런데 매각물건명세서 비고가 이 구조를 바꿉니다. 민상근의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 회차 배당계산상 민상근 미배당액 104,701,760원을 그대로 매수인 부담으로 더하면 안 됩니다. 민상근 관련 실질 인수는 0원*입니다. 다만 이 조건은 민상근의 승계된 보증금에만 적용되며, 김민준의 미상 권리까지 없애 주는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12347 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 51-4 이도팰리스 제3층 제301호 · 도로명 서울특별시 강서구 초록마을로7길 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택단지형다세대 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 곽예원 (2020.07.14. 거래가 289,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 195,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 297,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 2.97억 임차권보다 더 중요한 ‘조건’
말소기준은 2024.09.03. 갑구 7번 국의 압류입니다. 이후 2025.05.12. 국의 압류와 2025.09.25. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 민상근은 2020.05.29. 전입·점유했고 2020.04.29. 확정일자를 갖춘 뒤 2023.09.12. 297,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 등기 순서만 놓고 보면 말소기준보다 앞선 대항력 임차권으로 매수인 인수 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인대상 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민준 | 미상 / 2024.06.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 민상근 | 건물 전부 / 2020.05.29 | 297,000,000원 | 2020.04.29 | 2023.09.12 | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
* 민상근 보증금의 배당계산상 현재 회차 미배당액은 104,701,760원이나, 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로 민상근 관련 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 이 조건은 김민준의 별도 미상 권리에는 적용되지 않습니다. 주택도시보증공사는 민상근의 주택임차권승계인이므로 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 81.8%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
이도팰리스(51-4)의 조회 거래는 총 8건이고 전체 평균은 258,500,000원입니다. 하지만 과거 2022~2023년 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.07. 261,000,000원과 2025.08. 218,000,000원으로, 최근 12개월 평균은 239,500,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -9.6%로 내려온 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 29.98㎡ | 2 | 218,000,000원 |
| 2025.07 | 27.81㎡ | 5 | 261,000,000원 |
| 2023.05 | 28.89㎡ | 4 | 259,000,000원 |
| 2022.12 | 29.19㎡ | 3 | 264,000,000원 |
| 2022.11 | 29.19㎡ | 3 | 264,000,000원 |
| 2022.06 | 27.81㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2022.05 | 29.24㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2022.05 | 29.3㎡ | 6 | 257,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 239,500,000원 |
현재 최저가 195,840,000원은 최근 12개월 평균의 81.8%입니다. 수치만 보면 낮아 보이지만, 그대로 가격 메리트로 확정할 수는 없습니다. 시세 조회 대상면적은 38.19㎡인데 실제 거래 표본은 27.81~29.98㎡로 면적이 다릅니다. 게다가 최신 거래는 218,000,000원이고 최근 흐름은 -9.6% 하락입니다. 따라서 전체 평균 258,500,000원 대비 75.8%라는 수치를 근거로 등급을 올리거나 “시세보다 매우 싸다”고 평가하는 것은 부적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 195,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,541,760원 |
| 1. 임차인 민상근 보증금 | 297,000,000원 | 192,298,240원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 297,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 민상근 보증금 부족액은 104,701,760원입니다. 그러나 매각조건에 따른 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 적용하면 민상근 관련 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 김민준 관련 금액은 확인되지 않아 위 배당계산에 확정액으로 더할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 민상근 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 195,840,000원 | 104,701,760원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 51% | 156,672,000원 | 143,321,408원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 · 41% | 125,337,600원 | 174,217,126원 | 실질 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울화곡초등학교 동측 인근으로, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물의 3층 301호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 2필지 일단의 대체로 장방형 주거용 건부지로 이용 중이며 남동측·남서측으로 폭 약 5m 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 165.0㎡, 공시지가 3,358,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 환금성. 이도팰리스(51-4)는 18세대, 사용승인 2020.01.31.이며 확인된 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김민준 권리부터 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 점유관계와 계약 내용을 다시 확인해야 합니다.
- HUG 포기 조건 원문 대조. 민상근 관련 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 전제로 합니다.
- 시세표본 면적 주의. 시세 조회 대상면적 38.19㎡와 거래 표본 27.81~29.98㎡가 달라 최근 평균 239,500,000원을 그대로 동일면적 시세로 보지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 239,500,000원, 최신 거래는 218,000,000원이며 최근 구간은 이전 거래 대비 -9.6%입니다. 전체 평균 258,500,000원보다 최근 흐름을 우선해야 합니다.
- 2회 유찰 자체를 안전마진으로 착각 금지. 현재 최저가는 감정가의 64%지만 미상 임차 위험과 비교표본 문제를 함께 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각기일까지의 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 권리가 완전히 닫힌 것은 아니다”
이 사건의 첫인상은 감정가 306,000,000원에서 2회 유찰돼 195,840,000원까지 내려온 서울 다세대입니다. 그러나 일반적인 대항력 인수형으로 읽으면 민상근의 297,000,000원 보증금 때문에 현재 회차에서도 104,701,760원이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 이 부분을 뒤집는 것이 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건입니다. 그 조건을 반영하면 민상근 관련 실질 인수는 0원*이고, 알려진 주된 보증금 리스크는 해소됩니다.
하지만 결론을 “인수 0원”으로 끝내면 위험합니다. 김민준은 말소기준보다 앞선 2024.06.07. 전입이 확인되지만 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 따라서 대항력 가능·미상 상태로 별도 확인이 필요합니다. 가격 역시 최근 12개월 평균의 81.8%라는 숫자는 매력적으로 보일 수 있지만, 거래 표본 면적이 대상 기준면적과 맞지 않고 최근 시장도 -9.6% 하락했습니다. 주된 임차권은 조건부 해소, 미상 임차인은 잔존, 가격은 표본 보정이 필요한 사건. 그래서 이 물건은 권리와 가격을 모두 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 다세대입니다.
