서울중앙지방법원 2025타경103256. 관악구 봉천동 458-71, 2층 203호 다세대주택입니다. 등기 흐름만 보면 2023.04.27. 서울보증보험 주식회사 가압류가 말소기준권리이고, 그 뒤 경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 하지만 여기서 중요한 반전은 등기가 소멸한다고 임차보증금 인수까지 사라지는 것은 아니라는 점입니다.
임차인 차세영은 2022.01.10. 전입했고 확정일자는 2021.12.24.입니다. 말소기준권리인 2023.04.27. 가압류보다 전입이 빠르므로 대항력 있는 임차인이고, 배당요구도 했습니다. 보증금 190,000,000원 가운데 현재 최저가를 기준으로 161,251,072원이 배당되고, 부족분 28,748,928원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103256 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 458-71 2층203호 · 도로명 서울특별시 관악구 은천로 138 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 34.29㎡ · 지상5층/지하2층 건물 내 2층 203호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 남상진 · 2014.12.16. 매매 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 164,352,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 ‘선순위 임차인’
2015.01.15. 설정된 우리은행 근저당권 154,000,000원은 2015.03.27. 이미 말소됐습니다. 따라서 현 경매의 말소기준은 2023.04.27. 서울보증보험 주식회사 가압류 234,124,000원입니다. 그런데 임차인 차세영의 전입일은 그보다 앞선 2022.01.10.입니다. 임차권등기 자체는 2024.01.17. 등재됐지만, 임대차계약일 2021.12.24., 점유개시일 2022.01.07., 전입일 2022.01.10.의 선행 사실 때문에 대항력이 인정되는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 승계는 중복합산 금지
| 구분 | 용도 / 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 차세영 | 주거(임차권등기) · 전유부분 전부 | 2022.01.10 | 2021.12.24 | 190,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 | - | - | 별도 합산 없음 | 중복신고 |
③ 시세 비교 — 53% 할인처럼 보면 안 된다
동일 면적 34.29㎡의 최근 실거래는 2025.04. 3층 310,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 310,000,000원이며 표본은 1건입니다. 데이터상 최저가 164,352,000원은 최근 시세의 53.0%이지만, 이 수치는 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수를 반영하지 않은 표면 할인율입니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 실거래 | 34.29㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 감정가 | 34.29㎡ | 2 | 321,000,000원 |
| 현재 최저가 | 34.29㎡ | 2 | 164,352,000원 |
| 실질취득 판단 기준 | - | - | 190,000,000원 수준 |
즉 가격 판단의 출발점은 164,352,000원이 아니라 보증금 190,000,000원 수준의 실질취득 부담입니다. 이 기준은 310,000,000원의 최근 실거래보다 낮지만, 최근 12개월 거래가 1건뿐이라는 점 때문에 한 건의 거래를 확정적인 시세로 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,352,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,100,928원 |
| 1. 임차인 차세영 보증금 | 190,000,000원 | 161,251,072원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 234,124,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 임차인 차세영의 보증금 미배당분은 28,748,928원이며 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가↓, 인수액↑
| 회차 | 낙찰가 기준 | 임차보증금 인수 |
|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 164,352,000원 | 28,748,928원 |
| 4회 유찰 시 | 131,481,600원 | 61,159,142원 |
| 5회 유찰 시 | 105,185,280원 | 87,087,314원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 4회·5회로 유찰돼 법원 최저가가 내려가도, 차세영의 보증금 중 배당되지 않는 부분이 커집니다. 따라서 최저가가 내려가는 숫자만큼 실제 취득비용이 줄어드는 구조가 아닙니다. 입찰 판단은 매 회차 최저가가 아니라 보증금 인수까지 합친 실질 부담을 중심으로 해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신봉초등학교 북동측 인근으로, 다세대주택·다가구주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층·지하2층 건물 내 2층 203호이며 위생·급배수·난방·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 21m, 동측 약 6m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중로1류와 도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 240.0㎡, 공시지가 6,405,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 10세대 규모이고 최근 12개월 동일면적 실거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 3.9회, 낙찰률 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 164,352,000원만 보지 말고 대항력 임차인의 보증금 190,000,000원과 미배당 인수액을 함께 봐야 합니다.
- 배당표 확인. 현재 계산상 차세영 미배당액은 28,748,928원입니다. 실제 배당 결과가 달라지면 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 보증기관 신고 중복 합산 금지. ‘시보증’은 차세영 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 별도의 2번째 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 현황 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 임차권등기 이후 실제 점유·인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 주의. 최근 12개월 동일면적 거래는 310,000,000원 1건뿐입니다. 한 건의 가격만으로 환금가치를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.64억짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 매우 선명합니다. 법원 최저가는 164,352,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 차세영의 보증금은 190,000,000원입니다. 현재 회차에서 28,748,928원을 매수인이 인수하고, 다음 회차로 갈수록 낙찰가는 내려가지만 인수액은 61,159,142원, 87,087,314원으로 늘어납니다. 그래서 이 물건을 감정가 대비 51.2%짜리 물건으로 보면 안 됩니다.
가격 판단의 기준은 보증금 190,000,000원 수준의 실질취득 부담입니다. 최근 실거래 310,000,000원보다 낮은 가격대라는 점은 분명하지만, 동일면적 거래가 1건뿐이고 10세대 규모, 현재 3회 유찰, 경매 통계상 평균 3.9회 유찰이라는 환금성 신호가 겹칩니다. 따라서 이 사건은 표면 최저가보다 선순위 임차보증금과 실제 배당·인수액을 끝까지 확인해야 하는 인수형 경매입니다.
