서울중앙지방법원 2025타경103256. 서울 관악구 봉천동 458-71, 2층 203호의 다세대주택입니다. 감정가 321,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 205,440,000원, 감정가의 64%입니다. 현 소유자 남상진은 2014.12.16. 매매를 원인으로 2015.01.15. 거래가 230,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 물건은 단순히 “말소기준권리 뒤의 임차권등기니까 소멸한다”라고 보면 안 됩니다. 임차인 차세영은 임대차계약일과 확정일자가 2021.12.24., 점유개시가 2022.01.07., 주민등록이 2022.01.10.입니다. 반면 제공된 말소기준은 서울보증보험 주식회사의 가압류가 접수된 2023.04.27.입니다. 따라서 임차인의 대항요건이 말소기준보다 먼저 갖춰져 있어, 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 부족분은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103256 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 458-71 2층203호 · 도로명 서울특별시 관악구 은천로 138 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 34.29㎡ · 지상5층/지하2층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 남상진 · 거래가 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 205,440,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 건물 이용상태 | 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2015.01.15. 설정된 우리은행 근저당권 154,000,000원은 2015.03.27. 이미 말소됐습니다. 현재 사건의 말소기준은 2023.04.27. 서울보증보험 주식회사 가압류 234,124,000원입니다. 이 가압류와 2025.06.27. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 차세영 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.10 | 2021.12.24 | 190,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 아님 |
| 시보증 | 주거 | 미상 | 미상 | 중복 합산 안 함 | 판정 불가 | 판정 불가 | 보증기관 대위·승계 |
실제 임차인은 1명입니다. ‘시보증’은 차세영 보증금의 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고이므로 별도 임차보증금으로 더하면 안 됩니다. 차세영은 배당요구를 했고, 배당요구일은 2024.01.17.입니다.
③ 현재 가격 — 최근 거래 대비 66.3%, 그러나 표본은 1건
확인되는 동일 면적 34.29㎡ 실거래는 2025.04. 3층 310,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 이 1건과 같은 310,000,000원입니다. 현재 최저가 205,440,000원은 이 거래가의 66.3%입니다. 따라서 현재 회차 가격을 두고 “최근 확인 거래보다 비싸다”고 볼 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 34.29㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 34.29㎡ | 1건 | 310,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 205,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,676,160원 |
| 1. 임차인 차세영 보증금 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 234,124,000원 | 11,763,840원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 205,440,000원 낙찰 가정에서는 집행비용 3,676,160원을 제외한 뒤 차세영 보증금 190,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 서울보증보험 주식회사에는 11,763,840원이 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시 — 최저가가 내려가도 실질취득은 크게 안 내려간다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 205,440,000원 | 0원 | 205,440,000원 |
| 3회 유찰(51%) | 164,352,000원 | 28,748,928원 | 193,100,928원 |
| 4회 유찰(41%) | 131,481,600원 | 61,159,142원 | 192,640,742원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신봉초등학교 북동측 인근이며 다세대주택·다가구주택·아파트 단지·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상5층/지하2층 건물의 2층 203호입니다. 위생·급배수·난방·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 21m, 동측 약 6m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 토지면적 240.0㎡, 공시지가 6,405,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이 포함돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시돼 있지 않습니다.
- 환금성 참고. 10세대, 2014.10.10. 준공 건물이며 동일 면적 확인 실거래는 1건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 배당구조 확인. 최저가 205,440,000원 기준 계산에서는 임차보증금 190,000,000원이 전액 배당되어 인수 0원입니다.
- 응찰가가 내려갈수록 다시 계산. 낙찰가가 낮아지면 차세영의 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 바뀝니다. 최저가만 보고 할인폭을 계산하면 안 됩니다.
- 실제 임차인은 1명. 시보증은 차세영 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 보증금을 별도로 합산하지 않습니다.
- 대항력 기준일 확인. 차세영 주민등록일 2022.01.10.이 말소기준 2023.04.27.보다 빠릅니다. 임차권등기 접수일만 보고 소멸권리로 판단하면 안 됩니다.
- 시세 표본의 한계. 동일 면적 최근 거래는 2025.04. 310,000,000원 1건입니다. 이 한 건만으로 개별 호수의 확정 시세를 단정하기 어렵습니다.
- 회차별 실질취득 비교. 3회 유찰과 4회 유찰 시에는 명목 최저가 대신 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득을 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “현재는 싸지만, 추가 유찰 할인은 그대로 내 것이 아니다”
이 물건은 권리가 깨끗해서 싸진 물건이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 차세영의 190,000,000원 보증금이 권리분석의 중심입니다. 다만 현재 2회 유찰 최저가 205,440,000원 가정에서는 배당으로 보증금이 전액 해결되어 매수인 인수액이 0원입니다. 최근 동일 면적 확인 거래 310,000,000원과 비교해도 최저가는 66.3% 수준입니다.
문제는 다음 회차부터입니다. 3회 유찰 시 최저가는 164,352,000원까지 내려가지만 28,748,928원의 보증금 잔액을 인수해 실질취득은 193,100,928원, 4회 유찰에서도 실질취득은 192,640,742원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수가 늘어나는 구조이므로 “더 유찰될수록 무조건 더 싸진다”는 접근은 맞지 않습니다. 현재 회차의 가격 차이는 분명하지만 실거래 표본이 1건이고, 단지 경매 평균 유찰도 3.2회입니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 매 회차의 실질취득가를 다시 계산하는 것입니다.
