205,600,000원
231,500,000원
서울중앙지방법원 2025타경103324. 관악구 신림동 ‘로하스하임씨’ 2층 201호, 전용면적 매칭 기준 28.26㎡의 주거용 다세대주택입니다. 2017.04.05 사용승인된 지상 5층 건물이고, 총 15세대 규모입니다. 현 소유자 이호연은 2022.03.16 매매로 350,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 현재 살아 있는 말소기준은 2024.02.26 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 앞선 근저당권들은 이미 등기부에서 말소됐고, 이후의 관악구 압류·임차권등기·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 등기 순위보다 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 채연주는 2022.02.18 점유를 시작했고 2022.02.25 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2022.01.04입니다. 보증금은 350,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 확약이 없었다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 인수 위험이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이번 사건은 2026.06.26 제출된 확약이 그 위험을 직접 제거합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103324 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 706-79 로하스하임씨 2층 201호 · 난곡로35가길 19 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 주거용 다세대주택 · 전용면적 매칭 28.26㎡ · 2층 201호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 · 2017.04.05 사용승인 · 총 15세대 |
| 소유자 | 이호연 (2022.03.16 매매 · 거래가액 350,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 205,600,000원 (2회 유찰·감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 365,943,025원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었고, 확약이 인수를 끊었다
말소기준은 2024.02.26 국민건강보험공단 압류입니다. 채연주의 주민등록일 2022.02.25와 점유개시일 2022.02.18은 이보다 앞서므로 대항력 있는 임차인에 해당합니다. 확정일자 2022.01.04와 배당요구도 갖춰 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사를 별도의 두 번째 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 주민등록 | 보증금 | 권리 배지 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 채연주 전유부분 전부 · 주거 | 점유 2022.02.18 전입 2022.02.25 확정 2022.01.04 | 350,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 중복신고 아님 | 실질 0원 2026.06.26 확약 적용 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월을 봐야 한다
로하스하임C의 면적 매칭 실거래는 모두 4건입니다. 전체 평균은 290,750,000원이지만, 2021년과 2022년의 350,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 2건 평균 231,500,000원, 최신 거래 250,000,000원, 그리고 최근 거래 추세 -33.9%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 29.79㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 29.79㎡ | 4 | 213,000,000원 |
| 2022.03 | 28.26㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2021.09 | 28.26㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 231,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 290,750,000원 |
확약을 반영하면 현재 회차의 권리분석상 실질취득은 최저가와 같은 205,600,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 231,500,000원의 88.8%로 최근 평균보다 낮고, 최신 거래 250,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차에 가격 할인 자체는 존재합니다. 다만 최근 12개월의 낮은 거래는 이미 213,000,000원까지 내려왔고, 최근 거래와 과거 거래의 추세 지표가 -33.9%입니다. 할인폭을 과거 350,000,000원 거래나 전체 평균 290,750,000원과 비교해 크게 보이게 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,678,400원 |
| 1. 임차인 채연주 보증금(우선변제) | 350,000,000원 | 201,921,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 365,943,025원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션만 적용하면 채연주 보증금의 미배당액은 148,078,400원으로 계산됩니다. 다만 2026.06.26 확약서에서 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 금액은 룰상 계산액이며 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 80% | 205,600,000원 | 148,078,400원 | 0원 | 205,600,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 64% | 164,480,000원 | 188,622,720원 | 0원 | 164,480,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 51% | 131,584,000원 | 221,058,176원 | 0원 | 131,584,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 주거용 다세대주택이며, 도시형생활주택 단지형으로 이용 중입니다. 아파트가 아닙니다.
- 입지. 난곡초등학교 북동측 인근으로 단독주택·연립다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 여러 노선의 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 2017.04.05 사용승인. 급수위생·난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 가로장방형 평지이며 북측 약 4미터 포장도로에 접합니다. 제2종일반주거지역이며 정비구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 총 15세대 규모이고 면적 매칭 실거래는 전체 4건, 최근 12개월 2건입니다. 거래 표본이 많지 않은 다세대라는 점과 최근 -33.9% 가격 추세를 함께 봐야 합니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시가 없고 감정평가상 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2026.06.26 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각서류에 그대로 편철돼 있는지 최종 확인해야 합니다.
- 확약 적용 대상 확인. 확약은 채연주 관련 권리에 한정됩니다. 다른 점유자나 임차관계가 새로 확인되면 별도의 대항력·인수 판단이 필요합니다.
- 배당표와 실질 인수 분리. 배당 계산상 미배당 보증금 148,078,400원이 보이더라도 이번 사건에서는 확약 때문에 이를 그대로 매수인 인수액으로 더하면 안 됩니다.
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 290,750,000원보다 최근 12개월 평균 231,500,000원과 최신 거래 250,000,000원을 우선하고, -33.9% 하락 추세를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 2회 유찰의 의미. 현재 최저가는 감정가 257,000,000원에서 205,600,000원까지 내려왔지만, 같은 단지 경매 평균 유찰횟수도 2.0회입니다. 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 가격 안전마진을 단정하기 어렵습니다.
- 명도·임차권 말소 실행 확인. 확약상 말소 동의가 있어도 실제 인도와 임차권등기 정리 과정은 입찰 전후로 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 현재 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당표와 매각물건명세서를 원본 대조해야 합니다.
맺으며 — “350,000,000원 대항력”보다 중요한 건 확약, 그다음은 하락 추세
표면만 보면 보증금 350,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 205,600,000원을 넘는 고위험 사건입니다. 현재 회차 배당 계산만 보면 148,078,400원이 미배당으로 남습니다. 그러나 2026.06.26 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약을 제출했으므로, 정확도 규칙상 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 권리분석상 실질취득은 205,600,000원으로 봐야 합니다.
가격은 최근 12개월 평균 231,500,000원의 88.8%라 일정한 할인은 있습니다. 다만 최근 거래 추세가 -33.9%이고, 최근 실거래가 213,000,000원까지 내려와 있습니다. 총 15세대 다세대에 2회 유찰된 사건이라는 점까지 합치면, 과거 350,000,000원 거래를 기준으로 큰 폭의 저평가라고 단정하기보다는 확약 원문 확인 후 최근 시세 안에서 보수적으로 응찰가를 정하는 사건으로 보는 편이 타당합니다. 권리 위험은 확약으로 낮아졌고, 승부처는 하락 추세를 얼마나 가격에 반영하느냐입니다.
