서울중앙지방법원 2025타경103324. 관악구 신림동 로하스하임씨 2층 201호, 전용 28.26㎡의 주거용 다세대주택입니다. 현 소유자 이호연은 2022.03.16. 거래가 350,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.02.26. 국민건강보험공단 압류이고, 임차인 채연주의 주민등록일은 2022.02.25., 점유개시일은 2022.02.18.로 그보다 앞섭니다. 따라서 서류상 임차인은 대항력 있는 임차인에 해당하고, 확정일자 2022.01.04.와 배당요구까지 갖춰 우선변제도 가능한 구조입니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 “대항력 임차인 인수형”에서 한 단계 더 들어가야 보인다는 점입니다. 현재 최저가 164,480,000원으로 배당을 가정하면 집행비용 3,102,720원을 제외한 161,377,280원이 임차보증금에 배당되고, 원칙적으로는 미배당 188,622,720원이 매수인에게 남습니다. 그러나 2026.06.26.자 확약서로 해당 임차인 관련 대항력·잔존 보증금 반환청구·임차권등기 문제가 해소되므로 실무상 매수인 인수는 0원으로 봅니다. 아래의 188,622,720원은 확약이 없다고 가정한 룰상 금액을 비교용으로 병기한 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103324 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 706-79 로하스하임씨 2층 201호 · 난곡로35가길 19 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 주거용 · 전용 28.26㎡ · 지상 5층 중 2층 · 2017.04.05 사용승인 |
| 소유자 | 이호연 (2022.03.16. 거래가 350,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 164,480,000원 (3회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 365,943,025원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었고, 확약이 결론을 바꿨다
말소기준은 2024.02.26. 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤의 2024.04.18. 관악구 압류, 2024.08.26. 임차권등기, 2025.07.08. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기의 등기일이 늦다고 해서 임차인의 대항력이 늦게 생긴 것은 아닙니다. 채연주의 점유개시일 2022.02.18., 주민등록일 2022.02.25.이 말소기준보다 먼저이므로 본래는 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차인입니다.
| 실제 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·양도 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 채연주 | 2022.02.18 / 2022.02.25 | 350,000,000원 | 2022.01.04 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 양도 |
실제 임차인은 채연주 1명입니다. 주택도시보증공사는 확약서에 “양도전: 임차인 채연주”로 기재되어 있으며, 동일 보증금을 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 우선해야 한다
로하스하임C의 제공 실거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 290,750,000원이지만, 2021년·2022년의 350,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 지표를 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 231,500,000원, 최신 거래는 2026.06. 250,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 29.79㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 29.79㎡ | 4 | 213,000,000원 |
| 2022.03 | 28.26㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2021.09 | 28.26㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 231,500,000원 |
확약을 반영한 현재 실질취득가 164,480,000원은 최근 12개월 평균의 71.0%입니다. 이 사건에서는 원칙 인수액을 그대로 더해 시세와 비교하면 안 되고, 제출된 확약 때문에 실제 부담에서 제외되는 채연주 관련 인수액을 0원으로 반영한 실질취득가를 기준으로 보는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,102,720원 |
| 1. 임차인 채연주 보증금 | 350,000,000원 | 161,377,280원 |
| 2. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 365,943,025원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체만 보면 채연주 보증금 미배당분은 188,622,720원입니다. 그러나 이 금액은 2026.06.26. 확약이 없을 때의 룰상 인수액이며, 확약 내용대로라면 해당 임차인에 관한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 이 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 주거용 다세대주택이며, 도시형생활주택단지형입니다. 2017.04.05. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다.
- 입지. 난곡초등학교 북동측 인근으로 단독주택·연립다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로·토지. 가로장방형 평지이며 건물 북측으로 약 4미터 포장도로에 접합니다. 토지면적은 318.0㎡, 공시지가는 3,954,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 정비구역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 15세대 규모이고 제공 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 실거래는 있으나 최근 가격 추세가 -33.9%여서 매도 시 가격 변동을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26.자 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 해당 물건·임차인 특정이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 유지. 이 사건은 확약 반영 시 실질취득이 164,480,000원입니다. 룰상 188,622,720원을 다시 더해 가격을 평가하거나, 반대로 확약 확인 없이 무조건 인수 0원으로 단정해서도 안 됩니다.
- 하락장 보정. 전체 실거래 평균 290,750,000원보다 최근 12개월 평균 231,500,000원과 최신 거래 250,000,000원을 우선하고, 최근 추세 -33.9%를 반드시 함께 보세요.
- 세금·공과금 압류 확인. 국민건강보험공단과 관악구 압류가 존재하므로 실제 배당관계와 금액은 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 실행 확인. 확약의 경제적 효과와 별개로 낙찰 후 임차권등기 말소 절차가 실제로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 한 장의 확약
이 물건은 서류만 중간까지 보면 전형적인 고위험 대항력 임차인 인수형입니다. 보증금은 350,000,000원, 현재 최저가는 164,480,000원이고 배당계산상 부족분 188,622,720원이 남기 때문입니다. 하지만 2026.06.26. 주택도시보증공사의 확약으로 해당 임차인에 관한 대항력과 잔존 보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소까지 동의돼, 실질취득은 164,480,000원·실질 인수는 0원으로 구조가 바뀝니다.
가격만 놓고 보면 실질취득가는 최근 12개월 평균의 71.0%입니다. 다만 최근 가격 추세가 -33.9%이고, 이미 3회 유찰됐으며, 15세대 다세대의 경매 통계도 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 “선순위 임차인이 있으니 무조건 위험하다”도, “64%까지 떨어졌으니 무조건 싸다”도 아닙니다. 확약의 효력을 원본으로 확인하고, 하락 중인 최근 시세와 환금성을 감안해 현재 164,480,000원의 가격을 판단하는 것이 핵심입니다.
