서울중앙지방법원 2025타경103343. 서울 서초구 서초동 강남역푸르지오시티 3층 306호로, 사건상 용도는 다세대, 감정평가 이용상태는 공부상 도시형생활주택입니다. 감정가는 214,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 136,960,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2022년부터 점유·전입을 갖춘 이선희의 임차권입니다. 전입일 2022.05.20은 말소기준권리인 2023.03.15 국민건강보험공단 압류보다 빠르므로 대항력이 있는 임차인입니다.
보증금은 260,000,000원으로 현재 최저가보다 훨씬 큽니다. 확약이 없었다면 매각대금에서 집행비용을 제외한 134,242,560원을 우선변제받고도 125,757,440원이 남아 매수인에게 인수될 수 있는 구조였습니다. 이런 유형은 낙찰가만 보고 “1.3696억이라 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 하지만 이 사건에는 그 결론을 뒤집는 2026.06.26.자 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103343 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1337-3 강남역푸르지오시티 3층306호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 도시형생활주택 · 3층 |
| 기준 면적 | 21.07㎡ |
| 소유자 | 나승업 · 2022.06.13 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 136,960,000원 (3회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 274,375,008원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 제거
말소기준권리는 2023.03.15 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 앞선 임차인의 전입일 2022.05.20과 확정일자 2022.03.29 때문에 이선희는 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 이후 한국주택금융공사 가압류, 부평구 압류, 강제경매개시결정, 서초구 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 등기부에 남아 있던 2014년 신한은행 근저당 144,000,000원은 2020.08.26 이미 말소돼 현재 말소기준권리가 아닙니다.
② 임차인 — 대항력 有·우선변제 有, 그러나 확약 적용
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이선희 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 260,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 비해당 |
| 임대차계약일 | 2022.03.28 |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.03.29 |
| 전입·점유개시 | 2022.05.20 |
| 임차권등기 | 2024.05.27 |
| 배당요구 | 배당요구 있음 · 2024.05.27 |
| 확약 | 2026.06.26 · 대항력 포기 · 잔존 보증금 반환청구권 포기 · 임차권등기 말소 동의 |
③ 시세 비교 — 최신 거래 205,000,000원, 실질취득은 66.8%
비교 표본은 면적이 유사한 12건입니다. 전체 평균은 194,887,500원, 최신 거래는 2026.08 205,000,000원이며 최근 12개월 평균도 205,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간보다 5.7% 높은 흐름입니다. 따라서 과거 거래 전체 평균보다도, 최신·최근 12개월 가격을 우선 기준으로 보는 것이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 21.01㎡ | 7 | 205,000,000원 |
| 2025.03 | 20.41㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2024.12 | 20.33㎡ | 7 | 197,000,000원 |
| 2024.12 | 20.34㎡ | 6 | 198,500,000원 |
| 2024.09 | 21.00㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2024.05 | 21.07㎡ | 8 | 210,000,000원 |
| 2024.04 | 20.41㎡ | 7 | 196,150,000원 |
| 2024.04 | 21.00㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2024.03 | 21.00㎡ | 5 | 187,000,000원 |
| 2024.01 | 21.00㎡ | 8 | 188,000,000원 |
| 2023.12 | 21.07㎡ | 4 | 192,000,000원 |
| 2023.11 | 21.00㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 194,887,500원 |
현재 최저가 136,960,000원은 전체 12건 평균의 70.3%이고, 더 중요한 최신 거래 및 최근 12개월 평균 205,000,000원의 66.8%입니다. 확약 때문에 실질취득도 최저가와 같은 136,960,000원으로 계산되므로, 이번 사건은 일반적인 대항력 인수형과 달리 현재 회차에서도 최근 시세보다 낮은 실질취득 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 136,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,717,440원 |
| 1. 임차인 이선희 보증금 · 우선변제 | 260,000,000원 | 134,242,560원 |
| 2. 가압류 · 한국주택금융공사 | 105,214,493원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 274,375,008원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체로는 임차보증금 부족액이 125,757,440원으로 계산됩니다. 그러나 2026.06.26.자 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기했으므로 이 임차인 관련 실질 인수는 0원입니다. 압류 중 당해세 해당분이 있으면 0순위에서 차감돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서초구 서초동 서이초등학교 동측 인근으로, 주변에 아파트단지·오피스텔·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 2호선·신분당선 강남역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하7층·지상20층, 사용승인일은 2014.09.16이며 위생·급배수·승강기·난방·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 폭 약 9미터, 동측 폭 약 4미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·도시지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 27,170,000원/㎡이며 토지면적은 800.4㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래·환금성. 비교 표본 12건의 거래가는 187,000,000원부터 210,000,000원까지이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑥ 회차별 구조 — 낙찰가가 더 내려가도 확약이 핵심
| 회차 | 매각가 | 확약 전 인수 계산 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 64% | 136,960,000원 | 125,757,440원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 51% | 109,568,000원 | 152,765,952원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 41% | 87,654,400원 | 174,323,379원 | 0원 |
확약이 없는 전형적인 대항력 임차인 사건이라면 매각가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총 취득부담이 보증금 260,000,000원에 가깝게 고정됩니다. 이번 사건은 확약이 그 구조를 끊습니다. 따라서 회차가 내려갈수록 실질취득도 함께 낮아지는 구조로 해석할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26.자 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 원본에서 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 낙찰 후 확약에 따라 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 필요서류를 확인하세요.
- 당해세 확인. 압류 3건과 관련해 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당순위가 달라질 수 있으므로 실제 체납세액을 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 전체 12건 평균 194,887,500원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 205,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 유찰 이력. 이미 3회 유찰됐고 단지 경매 평균도 3.0회이므로, 낮은 가격만큼 경매시장 유동성도 함께 점검해야 합니다.
- 현장 확인. 공부상 도시형생활주택 이용상태와 내부 상태, 점유·인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있었지만, 확약이 실질취득을 바꾼다”
겉으로만 보면 보증금 260,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 136,960,000원이라, 낙찰자가 거액의 미배당 보증금을 인수하는 전형적인 고위험 사건처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 부족액은 125,757,440원입니다. 그러나 2026.06.26.자 확약이 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기시키므로, 이 임차인 관련 실질 인수는 0원입니다.
그 결과 현재 회차의 실질취득은 136,960,000원으로 내려가며, 최신 거래와 최근 12개월 평균 205,000,000원의 66.8%입니다. 최근 가격 흐름도 이전 구간 대비 5.7% 높습니다. 다만 3회 유찰과 단지 경매 낙찰률 0.0%, 당해세 가능성이 있는 압류는 별도 점검 대상입니다. 이 사건의 핵심은 “대항력 임차인 존재” 자체가 아니라 확약이 실제로 인수위험을 제거하는지 원문으로 확인하는 것입니다.
