서울중앙지방법원 2025타경103343. 서초동 강남역푸르지오시티 3층 306호로, 공부상 도시형생활주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 자체보다 임차보증금 260,000,000원의 처리입니다. 이선희는 2022.05.20. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.03.29.로, 2023.03.15. 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 원칙대로라면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
현재 매각가 171,200,000원을 가정하면 집행비용 3,196,800원을 제외한 168,003,200원이 임차보증금에 배당되고, 계산상 91,996,800원이 미배당됩니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못해도 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 정확도 규칙상 이선희 관련 실질 인수는 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103343 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1337-3 강남역푸르지오시티 3층 306호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 도시형생활주택 · 3층 |
| 소유자 | 나승업 (2022.06.13. 매매 · 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 171,200,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 274,375,008원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 사용승인 | 2014.09.16. |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2023.03.15. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 한국주택금융공사 가압류, 부평구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 서초구 압류는 매각으로 소멸합니다. 2014년 신한은행 근저당권 144,000,000원은 이미 2020.08.26. 말소됐습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이선희 | 전유부분 전부 | 260,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이선희의 임대차계약일은 2022.03.28., 확정일자는 2022.03.29., 주민등록·점유개시는 2022.05.20.이며 배당요구도 이루어졌습니다. 등기된 임차보증금은 260,000,000원입니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세 아래
면적이 매칭된 최근 실거래 12건의 전체 평균은 194,887,500원입니다. 다만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 값을 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 196,664,285원, 최신 거래는 2025.03. 190,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 2.2% 상승했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 20.41㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2024.12 | 20.33㎡ | 7 | 197,000,000원 |
| 2024.12 | 20.34㎡ | 6 | 198,500,000원 |
| 2024.09 | 21.0㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2024.05 | 21.07㎡ | 8 | 210,000,000원 |
| 2024.04 | 20.41㎡ | 7 | 196,150,000원 |
| 2024.04 | 21.0㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 196,664,285원 |
확약을 반영한 실질취득액 171,200,000원은 최근 12개월 평균의 87.1%입니다. 최신 거래 190,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 확약서의 효력이 실제 매각·말소 절차까지 그대로 이어진다는 전제에서 가격 메리트가 존재합니다. 반대로 확약을 배제하면 실질취득은 대항력 보증금 구조에 묶여 가격 판단이 완전히 달라집니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,196,800원 |
| 1. 임차인 이선희 보증금 | 260,000,000원 | 168,003,200원 |
| 2. 가압류 · 한국주택금융공사 | 105,214,493원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 274,375,008원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 미배당은 91,996,800원이지만, 2026.06.26.자 확약에 따라 해당 임차보증금의 매수인 인수는 실질 0원*으로 판단합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서이초등학교 동측 인근으로, 주변에 아파트단지·오피스텔·업무시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 2호선·신분당선 강남역이 소재해 대중교통 상황은 양호합니다.
- 이용. 공부상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 2014.09.16.입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하7층·지상20층 건물이며 승강기·난방·소방·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 부정형 토지로 주상용 건부지로 이용 중이며 일반상업지역입니다.
- 도로. 서측 약 9미터, 동측 약 4미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26.자 확약서에서 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 당사자·범위·조건을 직접 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 이선희의 을구 3번 주택임차권등기가 실제 매각 후 말소되는 절차와 조건을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·부평구·서초구 압류가 존재하므로 당해세 여부와 배당순서를 매각 전 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 확약 반영 실질취득 171,200,000원은 최근 12개월 평균 196,664,285원의 87.1%, 최신 거래 190,000,000원보다 낮습니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 확약이 없다면 3회 유찰 시 인수액 125,757,440원, 4회 유찰 시 152,765,952원으로 커지는 구조입니다. 단순 최저가 하락만 보고 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — 확약 한 장이 91,996,800원의 인수 여부를 가른다
이 사건은 표면만 보면 위험합니다. 임차보증금 260,000,000원, 말소기준보다 빠른 전입, 현재 회차 기준 미배당 91,996,800원까지 갖춘 전형적인 대항력 인수형이기 때문입니다. 그러나 2026.06.26. 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 결론이 달라집니다. 정확도 규칙에 따라 해당 임차인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 171,200,000원으로 봅니다.
가격도 현재 회차에서는 긍정적입니다. 최근 12개월 실거래 평균 196,664,285원 대비 87.1%, 최신 거래 190,000,000원보다도 낮고, 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 2.2% 상승입니다. 다만 이 장점은 어디까지나 확약의 효력과 임차권등기 말소가 실제로 확보된다는 전제 위에 있습니다. 가격은 매력적이지만, 입찰 전 가장 먼저 확인할 것은 할인율이 아니라 확약서 원문과 말소 실행조건입니다.
