한 줄 평 대항력 있는 임차권이 존재하지만 확약서로 실질 인수액은 0원 처리됩니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 대비 83.3% 수준으로 가격 메리트가 있으나, 다세대 소형 물건 특성상 임대·환금성 확인이 필요합니다.
감정가
242,000,000원
최저가
193,600,000원
1회 유찰
실질취득
193,600,000원
확약 적용 후
인수 위험
0원
임차권 잔존청구 포기
서울중앙지방법원 2025타경103377. 서울 관악구 신림동 대성아트빌 403호 다세대주택입니다. 소유자는 사형택이며, 감정가는 2.42억, 현재 최저매각가는 1.936억입니다. 핵심 권리는 을구 임차권등기입니다. 이하림 임차인은 2021년 전입·확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
다만 매각물건명세서 비고의 확약서에 따라 주택도시보증공사가 임차인의 권리를 대신 주장하면서, 임차인은 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소에 동의하는 구조입니다. 따라서 이하림 임차인 관련 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103377 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 610-393 대성아트빌 403호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 방2, 거실겸주방1, 화장실1 |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 193,600,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약으로 해소
⚠️ 대항력 임차인 구조 임차인 이하림은 보증금 250,000,000원, 전입 2021.08.27, 확정일자 2021.08.02로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 원칙적으로 부족배당금 59,910,400원은 매수인 인수 위험이지만, 제출된 확약서 범위에서는 실질 인수 0원으로 처리됩니다.
② 시세 비교
대성아트빌 동일면적 최근 거래는 218,000,000원~235,000,000원이며 최근 12개월 평균은 232,500,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 대비 83.3%로 가격상 할인 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 25.93㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2025.06 | 25.93㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 2023.07 | 25.93㎡ | 3 | 218,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | - | 2건 | 232,500,000원 |
배당 분배
감정가/실질취득 vs 실거래
③ 예상배당표
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 집행비용 | 3,510,400원 |
| 임차인 이하림 우선변제 | 190,089,600원 |
| 주택도시보증공사 | 0원 |
| 잔여 | 0원 |
확약 각주: 이하림 임차인은 보증금 전액 변제를 받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서가 제출됨.
✅ 권리 관점 대항력 임차권이라는 큰 위험요소가 있었지만 확약 범위 내에서는 매수인 인수액 0원으로 정리됩니다. 보증기관 승계 구조와 확약 내용을 반드시 원본 확인해야 합니다.
⚠️ 가격·환금성 관점 최저가는 최근 12개월 평균보다 낮지만, 대성아트빌은 16세대 소규모 다세대로 거래량과 환금성을 추가 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 서울 관악구 신림동 서울난우초등학교 남동측 인근, 공동주택·단독주택 혼재 지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스승강장 이용이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 2019.03.27 사용승인, 승강기·주차장 등 설비가 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역 등 지정사항이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본과 임차권등기 말소 조건을 반드시 확인하세요.
- 확약 밖 권리나 별도 임대차 관계가 없는지 현황조사를 확인하세요.
- 소규모 다세대 특성상 최근 거래와 실제 매수 수요를 점검하세요.
- 입찰 전 등기부·매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
맺으며 — “위험은 줄었고, 가격이 승부처다”
이 사건의 핵심은 대항력 임차권입니다. 다만 확약서로 인해 해당 임차인의 매수인 인수 부담은 실질 0원으로 판단됩니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 대비 낮아 가격 경쟁력이 있지만, 소형 다세대라는 특성을 감안한 환금성 검토가 필요합니다. 권리는 확인, 가격은 검증이 필요한 물건입니다.
