서울중앙지방법원 2024타경122092. 서울 관악구 봉천동 서울대역 마에스트로 13층 1312호입니다. 사건상 물건용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔 1실입니다. 전용면적은 19.84㎡이고, 지상 20층 건물의 13층에 있습니다. 서울대입구역과 가까운 입지는 눈길을 끌지만, 이 사건의 본질은 위치도, 일곱 번의 유찰도 아닙니다. 낙찰 후에도 살아남는 임차인의 보증금 반환 부담입니다.

현재 소유자 한윤성은 2022년 7월 4일 이 물건을 200,000,000원에 취득했습니다. 그보다 앞선 2022년 6월 17일, 임차인 김진우의 주민등록이 이루어졌고 다음 날 점유가 시작됐습니다. 2023년 9월 25일에는 임차보증금 200,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이 권리는 2024년 3월 28일의 말소기준 가압류보다 앞서므로, 매각물건명세서에 명시된 대로 배당에서 전액 회수하지 못한 금액을 매수인이 인수하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

이 사건의 말소기준권리는 2024년 3월 28일 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 강제경매개시결정 등기는 매각으로 소멸합니다. 그러나 김진우의 임차권등기는 2023년 9월 25일로 그보다 앞섭니다. 임차인의 주민등록·점유·확정일자도 말소기준에 선행합니다.

주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매 신청채권자로 등장하지만, 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 확인되는 실제 임차인은 김진우 1명이며, 임차보증금도 200,000,000원 한 건입니다. 가압류 청구금액과 경매 신청채권자의 청구금액을 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2억원이 실질취득의 하한을 만든다

김진우는 확정일자를 갖추었고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 매각대금에서 우선배당을 받을 수 있지만, 우선변제권이 있다는 것과 보증금을 전액 회수한다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 현재 최저가로 매각되면 비용을 제외한 배당가능액이 보증금에 크게 부족합니다.

특히 이 물건은 낙찰가가 떨어질수록 인수액이 늘어나는 관계입니다. 입찰가가 낮아지면 임차인에게 배당되는 금액도 줄고, 그만큼 낙찰자가 부담할 임차보증금 잔액이 커집니다. 따라서 최저가만 내려간다고 실질취득비용까지 크게 낮아지지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최저가 20%가 아니라 실질취득 127.5%를 봐야 한다

서울대역마에스트로의 비교 대상은 전용 19.84㎡와 유사한 면적대의 실거래입니다. 최근 12개월 8건 평균 157,625,000원, 가장 최신 거래인 2026년 7월 160,000,000원을 우선 기준으로 봅니다. 전체 12건 평균은 156,250,000원입니다.

최근 12개월 거래평균은 이전 기간보다 2.7% 높은 상승 추세입니다. 즉 시세가 하락해 실질취득비용이 비싸 보이는 상황도 아닙니다. 오히려 최근 거래를 우선해 비교해도, 예상 실질취득 200,966,230원은 최근 평균보다 43,341,230원 높습니다. 최신 거래 160,000,000원과 비교하면 40,966,230원 높고, 전체 실거래 최고액인 191,000,000원보다도 높은 수준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 31,457,200원 가정)

매각대금 31,457,200원은 집행비용 966,230원과 임차인 우선배당 30,490,970원으로 전부 소진됩니다. 임차보증금 미배당 169,509,030원은 매수인 인수 예상액으로 별도 표시했습니다. 가압류·경매 신청채권의 미배당액은 임차보증금 인수와 구별해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시뮬레이션 — 내려가는 건 낙찰가뿐

현재 회차에서 한 번, 두 번 더 유찰되면 최저매각가는 내려갑니다. 그러나 임차인에게 배당할 금액이 줄면서 인수해야 할 보증금은 오히려 늘어납니다. 아래 비교는 회차별 예상 낙찰가와 인수액을 합친 것입니다.

실질취득은 각 회차의 매각가와 예상 인수액을 합산한 값입니다. 집행비용 추정액이 회차별로 달라져 합계에 소폭 차이가 있지만, 모든 시나리오에서 부담은 약 200,000,000원 수준에 머뭅니다. 향후 실제 최저매각가격 및 배당액은 법원 공고와 배당절차에서 재확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 관악구청 북서측 인근이며, 업무용·상업용 부동산이 혼재하는 대로변 상업지대입니다. 남부순환로와 인접한 위치입니다.
• 교통. 인근에 노선버스 정류장이 여러 곳 있고, 북동측 직선거리 약 150m에 지하철 2호선 서울대입구역이 위치합니다. 차량 접근도 용이한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 20층 건물 내 13층 오피스텔 1실입니다. 위생·급배수·소방·도시가스·승강기·주차장시설 등이 갖춰져 있습니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설로 분류되어 있으나 감정상 오피스텔로 이용되고 있습니다. 등기에는 주택임차권이 확인되므로 공부상 용도, 건축물대장, 실제 주거 이용상태를 구분해 검토해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역 및 봉천지역중심 지구단위계획구역에 속하며, 과밀억제권역·최고높이 제한 등 도시계획상 규제가 있습니다. 토지 공시지가 자료는 17,670,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 감정 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부를 직접 관찰하지 못했습니다. 건축물현황도와 외부 관측을 기준으로 판단했기 때문에 실제 내부 구조·상태는 다를 수 있습니다.
• 환금성. 서울대역마에스트로는 84세대, 2012년 준공 건물입니다. 유사 면적 거래가 존재하지만 실거래가가 143,000,000원에서 191,000,000원까지 차이를 보이므로 개별 호실의 층·상태·용도에 따른 매각가격 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 을구 1번 김진우의 임차권등기와 매각물건명세서상 인수 문구를 반드시 확인하세요. 배당 부족액에 대한 매수인의 승계가 이 사건의 핵심입니다.
• 총액 기준으로 입찰 판단. 입찰가 31,457,200원과 보증금 인수 169,509,030원을 합쳐 약 200,966,230원을 기준으로 수익성을 검토해야 합니다.
• 배당액 변동 점검. 집행비용·당해세·최우선변제 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목과 실제 채권신고 내역을 확인하세요. 배당액이 줄어들면 인수액은 달라질 수 있습니다.
• 임차인 점유·명도. 임차권등기와 종전 점유개시 사실은 확인되지만 현재 실제 점유상황과 내부 상태는 별도 현장확인이 필요합니다. 보증금 반환 및 인도 문제를 사전에 검토해야 합니다.
• 유찰 가격 착시 경계. 8회·9회 유찰 시나리오에서도 실질취득은 약 2억원으로 추산됩니다. 최저가가 낮아질 때마다 인수액이 커지는 점을 입찰 판단에 반영하세요.
• 최근 실거래 우선 비교. 최근 12개월 평균 157,625,000원과 최신 거래 160,000,000원을 기준으로 판단하세요. 최저가가 아닌 인수액 포함 실질취득이 두 기준을 모두 상회합니다.
• 건물·관리비 확인. 감정 당시 내부 미확인 상태였으므로 내부 상태와 관리비 체납, 공용부분 부담 여부를 별도로 점검하세요.
• 최신 원본 대조. 2026.10.28. 매각기일의 진행 여부, 변경·취하·정지 여부, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 법원 공고를 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “3,145만원에 낙찰받아도 약 2억원짜리”

서울대역 마에스트로 1312호는 낮은 최저가가 매력으로 이어지지 않는 대표적인 선순위 임차보증금 인수형 물건입니다. 감정가 150,000,000원에서 7회 유찰되어 최저가가 31,457,200원까지 낮아졌지만, 임차인 김진우의 보증금 200,000,000원이 매수인의 취득 부담을 사실상 결정합니다.

현재 예상배당 기준으로 169,509,030원을 인수하면 실질취득은 200,966,230원입니다. 이는 최근 12개월 유사 면적 평균 157,625,000원의 약 127.5%이자 최신 실거래가보다도 높은 금액입니다. 시세 추세가 최근 2.7% 상승했더라도 이러한 가격 격차는 해소되지 않습니다.

또한 추가 유찰이 진행되어도 인수해야 할 보증금 부족분이 늘어 실질취득금액은 약 2억원으로 유지됩니다. 권리상 위험이 높고, 실질 가격 경쟁력도 부족하며, 7회 유찰과 내부 확인 제약까지 겹친 물건입니다. 현재 조건에서 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.

결론: 최저가는 낮지만 실질취득은 최근 시세 이상입니다. 권리·가격 모두 위험도가 높은 D등급으로, 입찰 보류가 합리적입니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 얼마나 더 낮아지느냐가 아니라, 선순위 임차보증금 인수 구조와 실제 총 취득부담이 달라질 가능성이 있는지를 확인하는 데 있습니다.