서울중앙지방법원 2024타경122092. 관악구 봉천동 ‘서울대역 마에스트로’ 13층 1312호로, 공부상 사건 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 오피스텔 1실입니다. 현재 소유자 한윤성은 2022.07.04. 거래가액 200,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 핵심은 2024.03.28. 주택도시보증공사 가압류보다 먼저 성립한 김진우의 임차권입니다. 임대차계약일은 2022.05.02., 확정일자는 2022.06.07., 전입일자는 2022.06.17., 점유개시일은 2022.06.18.이고, 2023.09.25. 임차권등기명령에 따른 보증금 200,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다.
이 임차권은 말소기준인 2024.03.28. 가압류보다 앞서 있고 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 매각물건명세서도 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 그래서 49,152,000원이라는 낮은 최저가가 곧 취득가격이 아닙니다. 현재 회차에서는 임차인에게 47,867,264원이 배당되고 나머지 152,132,736원이 인수되어, 낙찰가와 인수액 합계가 201,284,736원이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경122092 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남부순환로218길 1, 13층1312호 (봉천동,서울대역 마에스트로) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 1실 · 20층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 한윤성 (2022.07.04. 매매 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 49,152,000원 (5회 유찰 · 감정가의 32.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,969,847원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 승부처
말소기준은 2024.03.28. 주택도시보증공사의 가압류 20,000,000원입니다. 이후 2024.11.11. 등기된 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 김진우의 임차권은 계약·확정일자·전입·점유와 2023.09.25. 임차권등기까지 모두 말소기준보다 앞섭니다. 등기부에도 해당 임차권은 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류되어 있습니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김진우 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2022.06.17 / 2022.06.07 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 잔액 승계 |
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 49,152,000원 | 152,132,736원 | 201,284,736원 |
| 6회 유찰 시 | 39,321,600원 | 161,786,189원 | 201,107,789원 |
| 7회 유찰 시 | 31,457,280원 | 169,508,951원 | 200,966,231원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
서울대역마에스트로의 비교 면적은 19.84㎡이고, 최근 확인된 실거래는 12건입니다. 전체 평균은 156,250,000원이지만 가격 판단에서는 보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 157,625,000원, 최신 거래는 2026.07. 160,000,000원입니다. 최근 12개월과 이전 거래의 가격 추세는 +2.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 20.18㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 20.5㎡ | 14 | 157,000,000원 |
| 2026.05 | 19.84㎡ | 2 | 143,000,000원 |
| 2026.02 | 20.5㎡ | 13 | 158,000,000원 |
| 2025.12 | 18.62㎡ | 14 | 148,000,000원 |
| 2025.12 | 20.52㎡ | 18 | 191,000,000원 |
| 2025.10 | 20.5㎡ | 2 | 159,000,000원 |
| 2025.09 | 18.62㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 157,625,000원 |
표면상 최저매각가 49,152,000원은 최근 12개월 평균의 31.2%에 불과합니다. 그러나 이 할인율은 이 사건의 가격 메리트를 보여주지 못합니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 승계되기 때문입니다. 실질취득을 보증금 수준인 약 200,000,000원으로 보면 최근 12개월 평균 157,625,000원의 약 126.9%, 최신 거래 160,000,000원의 125% 수준입니다. 즉 실질취득은 최근 시세보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,152,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,284,736원 |
| 1. 임차인 김진우 보증금 (우선변제) | 200,000,000원 | 47,867,264원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,969,847원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 김진우는 47,867,264원을 배당받고, 보증금 부족분 152,132,736원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 주택도시보증공사의 가압류 및 신청채권에는 예상배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 근린시설이며, 감정평가상 현황은 오피스텔 1실입니다. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 13층 1312호입니다.
- 입지. 관악구청 북서측 인근으로, 주변은 업무용 및 상업용 부동산이 혼재하는 대로변 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 여러 곳 있으며, 북동측 직선거리 약 150m 내외에 2호선 서울대입구역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 단지·거래. 서울대역마에스트로는 84세대, 준공일 2012.04.23.이며 비교 면적 실거래 12건의 전체 평균은 156,250,000원, 최근 12개월 평균은 157,625,000원입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 17,670,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 세로장방형이고 업무용으로 이용 중입니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 해당없음으로 평가됐으나, 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부구조와 이용상황을 육안 확인하지 못해 건축물현황도와 외부관측을 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 총부담을 분리. 입찰 기준가격은 49,152,000원이 아니라 임차보증금 인수를 포함한 실질취득 약 200,000,000원 수준으로 잡아야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 김진우의 임대차계약일 2022.05.02., 확정일자 2022.06.07., 전입일 2022.06.17., 점유개시일 2022.06.18., 임차권등기일 2023.09.25. 및 보증금 200,000,000원을 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 후 잔액 확인. 현재 추정치는 임차인 배당 47,867,264원·매수인 인수 152,132,736원입니다. 실제 배당표가 달라지면 인수액도 함께 달라집니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 6회·7회 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가해 총부담은 각각 201,107,789원·200,966,231원으로 큰 차이가 없습니다.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균 157,625,000원과 최신 거래 160,000,000원을 기준으로 보면 실질취득 약 200,000,000원은 시세 이상입니다.
- 이용상태 확인. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 오피스텔의 실제 내부구조·이용상태는 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “49,152,000원짜리 경매”가 아니다
이 사건은 숫자 하나를 잘못 보면 결론이 완전히 뒤집힙니다. 표면 최저가는 감정가 150,000,000원의 32.77%인 49,152,000원이고 이미 5회 유찰됐습니다. 하지만 말소기준보다 앞선 김진우의 200,000,000원 임차보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 승계합니다. 현재 회차 기준 인수액은 152,132,736원, 낙찰가와 합한 부담은 201,284,736원입니다.
더 유찰돼도 결론은 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금이 커져 총부담이 약 200,000,000원에 고정되기 때문입니다. 반면 최근 12개월 평균 실거래는 157,625,000원, 최신 거래는 160,000,000원입니다. 권리 인수까지 반영한 실질취득이 최근 시세보다 높은 물건입니다. 이 사건의 핵심은 “5회 유찰돼 얼마나 싸졌나”가 아니라 “대항력 임차보증금까지 합치면 실제로 얼마에 취득하는가”입니다.
