의정부지방법원 2024타경91985. 포천시 군내면 상성북리 294-1, 295-1, 295-4 일대의 가동 건물로, 감정 이용상태는 공장(작업장), 공장(사무실·휴게실 등), 공장(기숙사)입니다. 소유자는 주식회사엘리스가구입니다. 등기상 핵심은 2024.10.04 접수된 포천제일신용협동조합의 채권최고액 2,842,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤 경매개시결정·가압류·압류와 후순위 근저당은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사·매각물건명세서에 확인되는 점유자는 이대영, 허영미 두 명입니다. 두 사람의 전입일은 각각 2024.11.18, 2024.11.04로 말소기준일인 2024.10.04보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 선순위 점유가 아니라는 점에서 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조로 제시되지는 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경91985 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 군내면 반월산성로317번길 24-59 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(작업장), 공장(사무실·휴게실 등), 공장(기숙사) |
| 소유자 | 주식회사엘리스가구 |
| 감정가 / 최저가 | 4,405,558,000원 / 2,158,724,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 187,541,370원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.10.04 포천제일신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 추가 근저당 758,000,000원과 2024.11.06의 근저당 240,000,000원을 비롯해, 강제경매개시결정·가압류·압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이대영 | 2024.11.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 허영미 | 2024.11.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
두 사람 모두 말소기준일보다 전입이 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금이 얼마인지 확인되지 않았더라도 이 사건에서 선순위 임차보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 우선변제 여부는 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 별도로 판단할 수 없습니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 말할 자료는 없다
감정가는 4,405,558,000원, 현재 최저매각가는 2,158,724,000원으로 감정가의 49%입니다. 현재까지 2회 유찰됐습니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,158,724,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,987,240원 |
| 1. 근저당 · 포천제일신용협동조합 | 2,842,000,000원 | 2,134,736,760원 |
| 2. 후순위 근저당 · 포천제일신용협동조합 | 758,000,000원 | 0원 |
| 3. 후순위 근저당 · 포천제일신용협동조합 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 정진섭 | 187,541,370원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사에이치제이건설 | 23,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 포천제일신용협동조합 | 187,541,370원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 박현주 | 38,319,289원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 박종철 | 5,188,974원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 김상배 | 5,658,663원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,287,249,666원 중 예상 배당액은 2,134,736,760원이며, 미배당액은 2,152,512,906원입니다. 후순위 채권이 배당받지 못하더라도 해당 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·건물 및 이용상태
- 이용상태. 기호(1),(2)는 공장(작업장), 기호(3)는 1층 공장(사무실·휴게실 등)·2층 공장(기숙사), 기호(4)는 공장(기숙사)으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 기호(1),(2)는 일반철골구조 판넬지붕 지상1층, 기호(3)는 일반철골구조 판넬지붕 지상2층, 기호(4)는 기타강구조 판넬지붕 지상1층입니다.
- 설비. 공장동에는 기본 전기·화재탐지설비가 있고, 사무실·기숙사 이용 건물에는 위생·급배수·난방·냉난방·화재탐지설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 공장용지 1,383㎡, 계획관리지역, 공업용, 평지·부정형, 세로한면(가) 조건이며 공시지가는 211,600원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·계획관리지역· 토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함된 일괄매각입니다. 현장 건물과 매각 대상 범위를 원본과 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물 관련 관계인 탐문 및 지자체 구두확인 결과 가설건축물 신고·허가를 득한 것으로 조사됐으므로 경매 진행 시 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 점유. 이대영·허영미 두 사람은 대항력은 없지만 실제 점유·인도 상태는 별개의 문제이므로 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 토지거래 허가. 토지거래계약에관한허가구역에 포함돼 있으므로 취득·이용과 관련한 적용 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 공장용 부동산의 실제 비교사례와 이용가치를 별도로 검증해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제 등이 실제와 다를 수 있으므로 배당관계 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격 검증은 별개”
이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2024.10.04 포천제일신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·경매개시결정·가압류·압류는 소멸합니다. 실제 확인된 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 감정가 4,405,558,000원에서 2회 유찰되어 2,158,724,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 비교 실거래가 없고, 공장·사무실·기숙사 복합 이용, 토지거래계약 허가구역 등 검토 요소가 있습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮지만, 가격과 환금성 검증이 선행돼야 하는 공장 물건”입니다.
