212,480,000원
서울남부지방법원 2025타경12529. 서울 강서구 화곡동 케이씨타운 4층 406호, 전용 33.8㎡의 오피스텔입니다. 소유자 전은미는 2024.03.02. 매매를 원인으로 거래가 333,000,000원에 취득했습니다. 감정가는 332,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 212,480,000원입니다.
이 사건은 표면만 보면 매우 위험합니다. 권지호는 2023.12.29. 전입·점유를 시작했고, 보증금은 323,000,000원입니다. 2024.12.09.에는 건물 전부에 관한 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2025.01.03. 강서구 압류이므로, 확약이 없다면 권지호의 보증금은 매수인 인수형입니다. 현재 최저가 212,480,000원보다 보증금이 크기 때문에 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 실질취득은 약 323,000,000원으로 고정됩니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 권지호의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이 조건을 반영하면 권지호 보증금의 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사는 실제 임차인을 한 명 더 추가하는 존재가 아니라 권지호의 주택임차권을 승계한 주체이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12529 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 372-73 케이씨타운 제4층 제406호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 가로공원로 178-5 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 33.8㎡ · 지하1층·지상9층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 전은미 (2024.03.02. 매매 · 거래가 333,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 212,480,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 323,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력 보증금은 있으나 확약으로 해소
말소기준은 2025.01.03. 강서구 압류입니다. 권지호의 전입·점유 2023.12.29. 및 임차권등기 2024.12.09.은 모두 그보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 등기상 임차보증금은 323,000,000원이고 배당요구도 2024.12.09. 이루어졌습니다. 배당계산상 우선변제권은 없는 것으로 반영되어 있어 확약이 없다면 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인·점유 분석
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권지호 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2023.12.29 | 323,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | HUG 승계·확약 실질 인수 0원 |
| 유재민 | 406호 · 주거 | 2025.09.15 | 1,000,000원 / 750,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
실제 임차·점유자로 확인되는 사람은 권지호와 유재민 2명이며, 주택도시보증공사는 권지호의 주택임차권승계인이므로 별도의 임차인으로 보증금을 중복 계산하지 않습니다. 유재민은 2025.09.15. 전입하여 말소기준권리 2025.01.03.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 따라서 확약 밖에서 별도로 매수인이 떠안을 보증금 위험도 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 57.1%지만 거래 시점과 하락 추세를 같이 봐야 한다
케이씨타운은 총 24세대, 2022.05.20. 준공입니다. 제공된 실거래 중 최근 12개월 표본은 6건, 평균 371,833,333원입니다. 현재 최저가 212,480,000원은 이 평균의 57.1%입니다. 전체 12건 평균 385,416,666원보다도 낮지만, 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 33.8㎡ | 5 | 332,000,000원 |
| 2024.03 | 33.8㎡ | 4 | 333,000,000원 |
| 2023.08 | 33.8㎡ | 2 | 369,000,000원 |
| 2023.06 | 35.27㎡ | 2 | 399,000,000원 |
| 2023.06 | 35.27㎡ | 4 | 399,000,000원 |
| 2023.04 | 35.27㎡ | 5 | 399,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 371,833,333원 |
특히 같은 전용 33.8㎡의 최신 제공 거래는 2024.03의 332,000,000원과 333,000,000원입니다. 현재 실질취득 212,480,000원은 최신 거래 332,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 표본과 이전 표본을 비교한 가격 추세가 -6.8%로 하락하고 있고, 제공된 최신 거래 자체가 2024.03이므로 이를 2026년 매각기일의 현재 시세와 동일시해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,774,720원 |
| 임차인 권지호 보증금 | 323,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 · 주택도시보증공사 | 323,000,000원 | 208,705,280원 |
| 미배당 | - | 114,294,720원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 권지호 보증금 323,000,000원이 대항력 있는 인수 대상으로 잡히지만, 이 사건의 매각조건인 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 반영하면 매수인의 실질 부담은 0원입니다. 집행비용은 3,774,720원, 주택도시보증공사 예상배당은 208,705,280원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가지만 확약 전제 인수는 0
| 회차 | 매각가 | HUG 예상배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 212,480,000원 | 208,705,280원 | 114,294,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 169,984,000원 | 166,804,224원 | 156,195,776원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 135,987,200원 | 133,283,379원 | 189,716,621원 | 0원 |
확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 약 323,000,000원으로 고정됩니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 확약이 정상 이행된다는 전제에서 낙찰가 하락이 그대로 실질취득액 하락으로 이어집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 월정초등학교 북측 인근으로 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층·지상9층 건물의 4층 406호이며, 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 5,603,000원/㎡, 토지면적은 146.1㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 환금성. 총 24세대 규모이고 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 제공된 실거래는 12건이지만 최신 거래는 2024.03이며 최근 가격 추세는 -6.8%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 이 물건의 가치 판단을 뒤집는 핵심은 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 매각물건명세서의 조건이 현재 매각에도 그대로 적용되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 권지호 임차권 말소 확인. 보증금 323,000,000원은 확약이 없다면 매수인 인수형입니다. 따라서 확약 이행과 임차권등기 말소가 실제로 연결되는 구조인지 반드시 대조해야 합니다.
- 유재민 점유 확인. 유재민은 2025.09.15. 전입으로 대항력은 없지만 현재 주거 점유가 확인되어 있으므로 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 시세 업데이트. 제공된 최신 실거래가 2024.03이고 최근 표본 추세도 -6.8%입니다. 2026.08.27 입찰가격을 정할 때 과거 평균 371,833,333원을 현재 시세로 그대로 사용해서는 안 됩니다.
- 환금성 점검. 24세대 오피스텔이며 경매 평균 유찰 횟수 2.9회, 매각률 0.0으로 집계되어 있습니다. 가격 할인과 재매각 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
맺으며 — “3.23억 인수”가 아니라, 확약 확인이 승부처
이 사건은 권리분석을 숫자 하나만 보고 처리하면 완전히 다른 결론이 나옵니다. 권지호의 보증금은 323,000,000원, 현재 최저가는 212,480,000원이므로 보통의 대항력 인수형이라면 싸게 낙찰받아도 실질취득액은 약 323,000,000원 아래로 내려가지 않습니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되므로 실질 인수액이 0원으로 바뀝니다.
그 결과 현재 실질취득은 212,480,000원이고, 제공된 최근 12개월 실거래 평균 371,833,333원의 57.1% 수준입니다. 가격만 보면 할인폭이 크지만, 최근 가격 추세는 -6.8%, 최신 제공 거래는 2024.03, 단지 경매 평균 유찰은 2.9회입니다. 따라서 결론은 “권리는 확약 확인 시 우수, 가격은 매력적이지만 최신 시세와 환금성 검증이 필수”입니다. 이 물건의 가장 중요한 확인사항은 감정가가 아니라 주택도시보증공사의 확약 조건이 실제 매각과 말소까지 정확히 이어지는지입니다.
