서울남부지방법원 2025타경12533. 강서구 공항동 삼익마곡스테이 제4층 제401호로, 건축물대장상 이용상태는 도시형생활주택 단지형 다세대입니다. 감정가 255,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 163,200,000원입니다. 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 김준형의 선순위 주택임차권입니다. 김준형은 2022.10.07 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 보증금은 202,000,000원입니다. 이후 2024.10.15 주택임차권등기가 이루어졌고, 말소기준인 2025.10.13 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
따라서 매각조건이 없었다면 현재 회차 배당 후 남는 41,884,800원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서의 조건이 결론을 바꿉니다. 임차인 김준형과 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액의 반환을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 그 결과 김준형 관련 실질 인수액은 0원이며, 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 중복 산정하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12533 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 54-3 삼익마곡스테이 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택 단지형 다세대 · 대상면적 29.14㎡ · 지상6층 건물의 제4층 |
| 소유자 | 정춘선 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 163,200,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 202,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 규모 / 준공 | 14세대 · 2018.05.10 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수, 매각조건이 결론을 바꾼다
임차인 분석
실제 임차인은 김준형 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권승계인으로 기재된 보증기관이므로 별도 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준형 | 2022.10.07 | 2022.10.07 | 202,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 관련 실질 인수 0원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 163,200,000원’으로 본다
이번 사건은 매각조건 때문에 실질 인수액이 0원이므로, 시세와 비교할 금액은 실질취득 163,200,000원입니다. 시장 지표상 최근 12개월 평균은 234,666,666원이고 실질취득은 그 69.5%입니다. 제공된 최신 거래는 2022.05의 305,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 31.45㎡ | 5 | 305,000,000원 |
| 2021.11 | 29.14㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2021.10 | 26.98㎡ | 4 | 209,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 234,666,666원 |
표본상 최저 거래는 190,000,000원, 평균은 234,666,666원, 최고이자 최신 거래는 305,000,000원입니다. 실질취득 163,200,000원은 이 거래표본보다 낮습니다. 다만 거래표본이 3건에 불과하고 제시된 거래월도 2021.10~2022.05이므로, 이 수치만으로 2026년 현재의 시장가를 그대로 단정하는 것은 조심해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,084,800원 |
| 1. 임차인 김준형 보증금 | 202,000,000원 | 160,115,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 202,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김준형 보증금의 미배당 잔액은 41,884,800원입니다. 다만 매각조건에 따라 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 이 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 확약 조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 163,200,000원 | 41,884,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 130,560,000원 | 74,067,840원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 104,448,000원 | 99,814,272원 | 0원 |
선순위 대항력 임차인 구조만 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 그러나 본 건은 김준형 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 매각조건으로 명시돼 있으므로, 이 조건을 반영한 실질취득가는 각 회차의 매각가와 같습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 공항동 소재 지하철 5호선 송정역 남측 인근이며, 주위는 다세대주택·도시형생활주택·단독주택·소규모 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 송정역이 소재해 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물의 제4층 제401호이며, 위생·급배수·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 약 4m 개인소유의 지목 도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 116.0㎡, 평지의 사다리형이며 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,210,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 환금성. 삼익마곡스테이는 14세대이며, 시장 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 제공된 실거래 표본은 3건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 문구 재확인. 이번 권리분석의 결론은 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다.
- 룰상 미배당액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 계산상 미배당은 41,884,800원이지만 매각조건 반영 후 실질 인수는 0원입니다.
- 실제 임차인 중복 계산 금지. 실제 임차인은 김준형 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 별도 보증금을 더하지 않습니다.
- 가격 검증. 실질취득은 163,200,000원이고 시장 지표상 최근12개월 평균의 69.5%지만, 제시 거래가 2021~2022년의 3건이므로 현재 거래가능가격을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 도로·규제 확인. 동측 약 4m 개인소유 도로 접면과 공항 관련 보호구역 및 토지거래계약 허가구역 내용을 입찰 전에 원문으로 확인하세요.
- 배당 변수 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 맞지만, 이 사건은 매각조건을 봐야 한다”
이 물건을 등기 순위만 보고 판단하면 보증금 202,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 매수인이 미배당액을 떠안는 전형적인 인수형 경매입니다. 실제로 현재 회차 배당계산만 놓고 보면 41,884,800원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서의 조건은 명확합니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 실질 인수액은 0원, 실질취득은 163,200,000원입니다.
가격만 보면 이 실질취득가는 시장 지표상 최근12개월 평균 234,666,666원의 69.5%이고, 제시 거래의 최저 190,000,000원보다 낮습니다. 다만 실거래 표본은 3건이고 거래월은 2021.10~2022.05에 머물러 있습니다. 여기에 14세대의 소규모 다세대이고 이미 2회 유찰된 점을 함께 보면, 권리는 매각조건으로 정리되지만 가격 평가는 최신 현장 시세 확인이 반드시 필요한 물건입니다.
