의정부지방법원 2025타경3022. 포천시 선단동 58-8 일대의 다세대주택 2동 5층 502호, 전용면적 44.68㎡ 물건입니다. 현재 소유자 이종연은 2017.04.05 거래가액 118,400,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 개성인삼농업협동조합이 채권최고액 97,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 포천농업협동조합 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 105,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가가 51,450,000원까지 낮아졌습니다. 최근 12개월 실거래 평균은 92,500,000원이고 최신 거래는 2025.11의 95,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 55.6%입니다. 다만 최근 12개월 평균은 과거 거래군보다 4.5% 하락해 있으므로, 과거 전체 평균 95,750,000원만 놓고 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3022 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 선단동 58-8 2동 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 44.68㎡ · 5층 |
| 사용승인 / 규모 | 2016.03.18 · 플로체 · 29세대 |
| 소유자 | 이종연 (2017.04.05 거래가액 118,400,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 51,450,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 개성인삼농업협동조합 / 77,830,355원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 현황 표시 | 공부상 공동주택 제2동 제5층 제502호 · 현황은 “플로채 제B동 제5층 제502호”로 통칭 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.04.05 개성인삼농업협동조합 근저당권입니다. 2024.08.30 포천농업협동조합 가압류 30,232,778원과 2025.07.29 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 과거 2016년의 가처분과 여러 근저당권도 등기부상 이미 말소돼 현재 인수권리로 계산하지 않습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금·배당관계 확인 필요
현황조사상 확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 합산 대상은 없습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제·최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| AHMED MD TAREQ | 2024.09.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 현재가는 낮지만 시장도 하락 중
플로체의 유사 면적 실거래는 총 8건이 확인됩니다. 전체 평균은 95,750,000원이지만, 최근 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 92,500,000원과 최신 거래 95,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 -4.5% 낮아 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 44.68㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2025.08 | 45.84㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2024.07 | 46.2㎡ | 3 | 93,000,000원 |
| 2023.03 | 44.68㎡ | 4 | 109,000,000원 |
| 2022.12 | 44.68㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2022.08 | 44.68㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2022.04 | 44.4㎡ | 4 | 94,000,000원 |
| 2022.01 | 44.4㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 92,500,000원 |
현재 최저매각가 51,450,000원은 최근 12개월 평균의 55.6%입니다. 감정가 자체는 105,000,000원으로 최근 시세보다 높았지만 두 차례 유찰로 가격 부담이 크게 낮아졌습니다. 다만 실거래 추세가 -4.5%이므로, 현재 할인율만 보고 과거의 105,000,000원·109,000,000원 거래를 회복 가능한 시세로 전제하는 접근은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,326,100원 |
| 1. 근저당 · 개성인삼농업협동조합 | 97,200,000원 | 50,123,900원 |
| 2. 가압류 · 포천농업협동조합 | 30,232,778원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,326,100원 반영 후 개성인삼농업협동조합에 50,123,900원이 배당되고, 채권자 전체 미배당액은 77,308,878원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 77,308,878원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 36,015,000원 | 34,966,730원 | 92,466,048원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 25,210,500원 | 24,356,711원 | 103,076,067원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대진대입구사거리 북동측 인근이며 연립주택·다세대주택·근린생활시설·단독주택이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물의 5층 502호이며, 사용승인일은 2016.03.18입니다. 승강기·난방·급배수·전기설비 등이 설치돼 있습니다.
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역 등이 걸쳐 있으며 공시지가는 467,700원/㎡, 토지면적은 373.0㎡입니다.
- 표시 차이. 공부상 “제2동 제5층 제502호”이나 현황에서는 “플로채 제B동 제5층 제502호”로 통칭됩니다. 현장과 공부상 목적물 동일성을 입찰 전 대조해야 합니다.
- 환금성. 플로체는 29세대 규모이고 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 평균은 92,500,000원이며 이전 거래군 대비 -4.5%로 하락했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. AHMED MD TAREQ의 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 최우선변제 대상 여부와 실제 배당요구 여부를 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.07 기재된 민간임대주택 표시의 현재 효력과 매각 후 처리 상태를 원본 등기와 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 목적물 표시 대조. 공부상 제2동과 현황 통칭 B동의 대응 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 95,750,000원보다 최근 12개월 평균 92,500,000원과 최신 95,000,000원을 우선 기준으로 보되, -4.5% 하락 추세를 반영해야 합니다.
- 환금성 보수적 평가. 29세대 다세대주택이고 경매 통계상 평균 2.0회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 재매각 기간과 매수층을 넉넉히 잡아야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 당해세와 임차인 최우선변제가 현재 계산에 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 재확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 승부처는 ‘미확인 사항 정리’
이 물건은 감정가 105,000,000원에서 두 차례 유찰돼 51,450,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 92,500,000원의 55.6%라 가격 자체는 상당히 낮아진 상태입니다. 임차인의 전입도 말소기준권리보다 늦어 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 “가격이 낮다 = 바로 단순한 물건”은 아닙니다. 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았고, 민간임대주택 등기와 공부·현황상의 동 표시 차이도 있습니다. 시장 역시 최근 거래 추세가 -4.5%이며, 29세대 다세대라는 환금성 조건을 안고 있습니다. 따라서 결론은 가격 메리트는 분명하지만, 서류 확인을 끝내야 완성되는 B등급 물건입니다.
