서울남부지방법원 2025타경12542. 서울 강서구 화곡동 웰타운비 8층 802호, 공부상 오피스텔입니다. 감정가는 292,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 186,880,000원, 감정가의 64%입니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 낮아진 최저가가 아니라 말소기준보다 앞선 임차권입니다. 신동익의 전입일은 2021.02.04, 확정일자는 2021.01.11이며 임차보증금은 255,000,000원입니다.
등기 순서만 놓고 보면 2023.02.17 등기된 주택임차권은 2023.08.10 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 그래서 일반적인 배당 계산에서는 현재 최저가 186,880,000원에서 집행비용 3,416,320원을 먼저 빼고 신동익에게 183,463,680원이 배당되며, 보증금 중 71,536,320원이 남습니다. 원칙적인 대항력 인수형이라면 이 잔액은 매수인 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12542 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 938-5 웰타운비 제8층 제802호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 방2·거실·주방·화장실·다용도실·현관 · 지하1층, 지상12층 중 8층 |
| 사용승인 | 2020.08.14 |
| 소유자 | 문중석 (2021.02.05 소유권이전 · 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 186,880,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
등기부상 과거 한국양봉농업협동조합의 채권최고액 3,840,000,000원 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.08.10 주택도시보증공사의 가압류이며, 그보다 앞선 2023.02.17 신동익의 주택임차권은 원칙적으로 매각만으로 없어지는 권리가 아닙니다. 이후 연수세무서장의 압류와 2025.10.13 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신동익 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.04 | 2021.01.11 | 255,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 원칙 승계 · 조건부 포기* |
신동익은 2021.02.04 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.01.11입니다. 말소기준일 2023.08.10보다 모두 빠르므로 대항력 있는 임차인이며, 배당요구도 돼 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 보증금은 255,000,000원으로 현재 최저가 186,880,000원보다 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,416,320원 |
| 1. 임차인 신동익 보증금 | 255,000,000원 | 183,463,680원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,132,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 신동익 보증금 중 71,536,320원이 부족합니다. 일반적인 대항력 임차권이라면 이 잔액이 매수인 인수액이지만, 본건은 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건에 따라 실질 인수 0원*으로 분석합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 룰상 임차 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 룰상 인수액 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 186,880,000원 | 64% | 71,536,320원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 149,504,000원 | 51% | 108,389,056원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 119,603,200원 | 41% | 137,871,245원 | 0원* |
보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차인 사건은 보통 “유찰돼 싸졌다”는 말만으로 판단할 수 없습니다. 낙찰가가 내려가면 배당액도 줄어 미배당 인수가 커지기 때문입니다. 본건 역시 원칙 계산은 그렇게 움직입니다. 다만 이번 사건은 바로 그 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있다는 점이 결정적인 차이입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며 방2·거실·주방·화장실·다용도실·현관 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 지하철 2호선·5호선 까치산역 서측 근거리에 있으며, 업무시설·오피스텔·주상복합건물·중소형 아파트·도시형생활주택·노변 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 까치산역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상12층 건물의 8층 802호이며 사용승인일은 2020.08.14입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보, 스프링클러, 기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 남측 약 6m 내외 포장도로에 접하고, 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역 등에 속합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 이 사건의 권리안전성은 배당받지 못한 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 매각조건을 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 신동익의 주택임차권은 말소기준보다 앞선 권리입니다. 조건부 매각이므로 실제 말소 절차와 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 최저가만 보고 저평가 판단 금지. 감정가 대비 64%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 186,880,000원이 시세보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다.
- 오피스텔 환금성 점검. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 매매·임대 수요와 동일 건물 또는 인근 오피스텔 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리의 핵심은 ‘71,536,320원’이 아니라 ‘그 잔액을 포기하는 조건’
표면만 보면 보증금 255,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 186,880,000원이므로 전형적인 인수형 경매입니다. 실제 배당 계산도 신동익에게 183,463,680원만 돌아가 71,536,320원이 미배당됩니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 임차인 및 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 조건 이행을 전제로 한 실질 인수는 0원*입니다.
다만 권리가 정리된다고 곧바로 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 현재 최저가가 감정가의 64%라는 사실은 분명하지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세 할인 여부는 판단할 수 없습니다. 이 물건은 “조건부로 권리위험은 크게 해소되지만, 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 오피스텔”로 보는 것이 가장 정확합니다.
* 매각물건명세서상 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 적용되는 경우. 일반 배당계산상 현재 회차 미배당 인수액은 71,536,320원입니다.
