의정부지방법원 2025타경3169. 포천시 선단동 휴메인하우스 107동 5층 502호로, 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)입니다. 등기 흐름의 핵심은 2022.01.07 설정된 수협은행 근저당입니다. 채권최고액은 202,800,000원이고, 이 근저당이 말소기준권리가 됩니다. 이후 2025.06.19 아이비케이저축은행 가압류 5,873,788원과 2025.07.25 수협은행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가 202,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 98,980,000원입니다. 할인 폭만 보면 크지만, 시세 판단에는 주의가 필요합니다. 확인되는 휴메인하우스106동·107동 거래는 2023.04의 187,000,000원 1건이며, 해당 거래 전용면적은 72.13㎡입니다. 시세 정보의 대상면적 61.99㎡와도 일치하지 않아, 현재 최저가가 그 거래가의 52.9%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3169 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 선단동 838-56 휴메인하우스 107동 5층 502호 |
| 이용상태 | 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) · 5층 건물 중 5층 502호 |
| 소유자 | 조순호 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 98,980,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 175,575,108원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 사용승인일 | 2021.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.08.02 공유자 명의로 소유권보존 후 같은 날 무궁화신탁으로 신탁등기가 이루어졌고, 2022.01.07 신탁등기가 말소되면서 조순호에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 수협은행 근저당 202,800,000원이 말소기준입니다. 이후 아이비케이저축은행 가압류와 수협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 크게 할인됐지만 비교 표본이 약하다
확인되는 실거래 표본은 휴메인하우스106동·107동의 1건입니다. 거래시점은 2023.04, 전용면적은 72.13㎡, 4층, 거래가는 187,000,000원입니다. 시세 정보의 대상면적은 61.99㎡이고 면적 일치 판정도 되지 않았으므로 직접 비교에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 72.13㎡ | 4 | 187,000,000원 |
| 확인 표본 | 1건 | — | 187,000,000원 |
현재 최저가 98,980,000원은 이 거래가의 52.9%입니다. 다만 거래가 1건뿐이고 면적도 다르므로, 이 비율은 ‘할인 폭을 보여주는 참고 숫자’로 봐야 합니다. 현재 최저가가 실거래보다 크게 낮다는 사실과, 실제 적정가가 98,980,000원보다 높다는 판단은 같은 의미가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,181,640원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 202,800,000원 | 96,798,360원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 아이비케이저축은행 | 5,873,788원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 98,980,000원을 가정하면 채권자 총 청구액 208,673,788원 중 96,798,360원이 배당되고 미배당은 111,875,428원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 98,980,000원 | 96,798,360원 | 111,875,428원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 69,286,000원 | 67,638,852원 | 141,034,936원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 48,500,200원 | 47,227,196원 | 161,446,592원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 수협은행의 미배당액은 증가하지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원으로 계산됩니다. 즉 채권자의 회수 부족과 매수인의 권리 인수는 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선단초등학교 남서측 인근으로 중소규모 연립주택·다세대주택·단독주택·소규모점포 및 공장이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층 502호이며, 사용승인일은 2021.07.14입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 왕복 4차선 포장도로를 통해 단지 내 도로로 진입합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 352,200원/㎡이며 토지면적은 979.0㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 전입세대, 확정일자 여부를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 도로명주소 확인. 등기부상 도로명주소는 송선로 290-5지만 현황상 107동의 도로명주소는 송선로 290-6으로 조사됐습니다.
- 시세 재확인. 확인 거래가 2023.04의 1건뿐이고 면적도 불일치하므로 187,000,000원을 곧바로 해당 호수의 현재 시세로 사용하지 않는 것이 안전합니다.
- 환금성 확인. 16세대 규모의 소규모 공동주택이고 확인 거래도 적어 실제 재매각 시 매수층과 거래기간을 보수적으로 점검해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 수협은행 근저당 이후 가압류·경매개시결정의 소멸 여부와 매각물건명세서의 점유·인수사항을 입찰 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증이 먼저다
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 수협은행 근저당이 말소기준이고 그 이후의 가압류·경매개시결정은 소멸하며, 현재 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 투자 판단의 어려움은 가격과 환금성에 있습니다. 두 차례 유찰돼 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 확인할 수 있는 실거래는 2023.04의 1건뿐이고 대상 면적과도 일치하지 않습니다. 따라서 “49%까지 내려왔으니 싸다”가 아니라, “권리는 단순하므로 이제 실제 현장 시세를 검증할 차례”라는 접근이 적절합니다. 여기에 임대관계 미상과 등기부·현황 도로명주소 차이까지 입찰 전에 확인해야 합니다.
