서울남부지방법원 2025타경12547. 강서구 화곡동 세담파크뷰(2동) 3층 301호, 전용 약 37.7㎡의 오피스텔입니다. 감정가 258,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 165,120,000원, 감정가의 64%입니다. 등기상 현재 소유자는 강석송이며, 2025년 10월 13일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

이 사건의 핵심은 단순한 유찰 할인율이 아닙니다. 임차권자 김유진은 2021년 8월 20일 전입·점유를 시작했고 2021년 7월 15일 확정일자를 받아, 2023년 7월 7일 말소기준 가압류보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 임차보증금은 최초 등기 250,000,000원에서 2024년 3월 22일 255,000,000원으로 경정됐습니다. 따라서 별도 조건이 없다면 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 순간 미배당액을 매수인이 떠안는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

2020년 설정됐던 등촌신용협동조합의 근저당권·전세권과 이무락의 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.07.07. 주택도시보증공사 가압류 270,000,000원입니다. 이후 서울보증보험 가압류, 김영신 가압류, 강서구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

문제는 김유진의 임차관계가 그보다 앞선다는 점입니다. 전입·점유일 2021.08.20, 확정일자 2021.07.15로 말소기준보다 선행합니다. 임차권등기 자체는 2023.09.12에 이뤄졌지만 대항력 판단의 출발점은 임차권등기일이 아니라 앞선 전입·점유입니다. 따라서 원칙상 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다.

② 임차인 — 보증금 경정과 조건부 인수 해소

2024년 3월 22일 등기의 255,000,000원 표시는 7번 임차권의 보증금 경정입니다. 별도의 두 번째 임차인으로 보증금을 합산하는 구조가 아닙니다. 실제 임차인은 김유진 1명으로 보고, 보증금은 경정 후 금액인 255,000,000원을 기준으로 보는 것이 자연스럽습니다.

③ 시세 비교 — 유찰가가 낮지만 표본은 얇다

세담파크뷰의 확인된 유사 면적 거래는 2건입니다. 전용 37.71㎡가 2021년 8월 255,000,000원, 전용 38.78㎡가 2023년 2월 390,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 322,500,000원, 최신 거래는 390,000,000원입니다.

반환청구권 포기 조건을 반영한 실질취득 165,120,000원은 최근 12개월 평균 390,000,000원의 42.3%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 차이는 +52.9%로 나타나며 하락 추세는 아닙니다. 다만 확인 거래가 2건뿐이고 최신 거래도 2023.02이므로, 숫자상 할인폭만으로 현재 시장가를 단정하기에는 표본이 얇습니다.

④ 예상배당표 (매각가 165,120,000원 가정)

배당 계산상 김유진 보증금 미배당액은 87,991,680원으로 산출됩니다. 다만 매각물건명세서상 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 적용되므로 매수인 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰이 더 진행돼도 ‘총액 고정’은 확약 전 이야기

일반적인 대항력 임차 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 낮은 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 이 사건에서는 그 위험을 매각조건이 제거합니다. 따라서 가격 판단은 확약이 실제로 이행된다는 전제 아래 낙찰가 자체를 실질취득가로 비교해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중이며, 2020.07.02 사용승인된 철근콘크리트구조 지하2층·지상11층 건물입니다.
• 입지. 화원중학교 북측 인근으로 오피스텔·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 북서측 폭 약 4~5m 포장도로, 북측 폭 약 2~3m 도로에 접합니다.
• 규제. 제3종·제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
• 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 27세대 규모이고 경매 평균 유찰 횟수 4.2회, 확인 낙찰률 0.0%로 가격과 별개로 매각 유동성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 반환청구권 포기 조건. 김유진 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 최신 매각조건에도 그대로 유지되는지 확인하세요.
• 보증금 경정. 임차보증금은 최초 250,000,000원에서 255,000,000원으로 경정됐습니다. 두 임차인의 보증금을 합산하는 구조로 보지 마세요.
• 배당표와 실질 인수 구분. 현재 회차 배당계산에는 미배당 87,991,680원이 발생하지만, 매각조건 이행 시 실질 인수는 0원*입니다.
• 시세 표본. 확인 거래가 2021.08과 2023.02 두 건뿐이므로 42.3%라는 비율만 보고 현재 적정가를 확정하지 마세요.
• 환금성. 27세대 오피스텔이고 경매 평균 유찰 4.2회라는 점을 감안해 재매각·매도 기간을 보수적으로 잡으세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수형 사건이 매각조건으로 뒤집혔다”

표면만 보면 위험도가 높은 사건입니다. 임차보증금은 경정 후 255,000,000원이고, 전입·점유가 말소기준보다 빨라 대항력이 있습니다. 현재 최저가 165,120,000원보다 보증금이 커서 통상의 경매라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조입니다.

하지만 이 사건은 매각물건명세서의 조건이 결론을 바꿉니다. 임차인과 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 조건 이행 시 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 그 전제 아래 현재 실질취득 165,120,000원은 확인된 255,000,000원·390,000,000원 거래보다 낮습니다.

다만 거래 표본이 2건뿐이고 최신 거래가 2023.02이며, 단지는 27세대·경매 평균 유찰 4.2회입니다. 따라서 이 물건은 권리조건 확인이 먼저, 가격 메리트 판단은 그 다음입니다. 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 확실히 유지된다면 권리위험은 크게 낮아지지만, 오피스텔의 환금성과 얇은 시세 표본까지 감안해 응찰가를 정해야 합니다.