의정부지방법원 2025타경4421. 양주시 덕계동 이레하이니스 6층 609호로, 감정평가상 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 송상기는 2023.07.24 매매를 원인으로 거래가액 290,000,000원에 취득했고, 같은 날인 2023.08.10 소유권이전 등기 직후 신한은행 근저당 188,100,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 접수된 주식회사이레종합건설 근저당 54,000,000원, 2025.09.18 임의경매개시결정, 2026.01.30 국 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 특히 이레종합건설 근저당은 설정계약 원인일이 2023.01.07로 기재되어 있지만 실제 등기 접수일은 2024.02.13이므로 말소기준권리보다 후순위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4421 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 420-3 이레하이니스 6층 609호 · 경기도 양주시 평화로 1428-1 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형주택) · 전용 49.9724㎡ · 14층 건물 중 6층 |
| 사용승인일 | 2021.11.25 |
| 소유자 | 송상기 · 2023.07.24 매매 · 거래가액 290,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 150,430,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 179,870,758원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 등기 발급 | 의정부지방법원 의정부등기소 · 2026.07.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 무궁화신탁·수협은행 관련 신탁등기는 이미 말소되어 현재 인수 대상으로 남지 않습니다. 현재 소유권은 송상기에게 있고, 말소기준은 2023.08.10 신한은행 근저당권입니다. 그 뒤의 이레종합건설 근저당·경매개시결정·국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 최근 평균의 51.4%
이레하이니스는 총 103세대, 사용승인일은 2021.11.25이며, 대상 면적은 전용 49.9724㎡입니다. 제공된 유사 면적 실거래 12건의 평균은 292,500,000원, 최저는 280,000,000원, 최고는 305,000,000원이고 최신 거래는 2025.05의 300,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 49.97㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2025.05 | 49.82㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2025.05 | 49.82㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 2025.05 | 49.96㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2025.05 | 49.99㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2025.04 | 49.99㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2025.04 | 49.82㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2025.03 | 49.96㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2025.03 | 49.97㎡ | 5 | 305,000,000원 |
| 2025.02 | 49.97㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 2025.02 | 49.94㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2025.02 | 49.77㎡ | 13 | 300,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 49.97㎡ 대상 | 12건 | 292,500,000원 |
현재 최저매각가는 150,430,000원이고 매수인 인수액이 0원이므로, 현재 회차의 실질취득 역시 150,430,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 292,500,000원의 51.4%입니다. 전체 평균만이 아니라 최신 거래 300,000,000원과 비교해도 실질취득가가 크게 낮습니다.
경매 시나리오는 현재 2회 유찰·150,430,000원이며, 3회 유찰 시 105,301,000원, 4회 유찰 시 73,710,700원으로 계산되어 있습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,906,020원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 188,100,000원 | 147,523,980원 |
| 2. 근저당 · 주식회사이레종합건설 | 54,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 242,100,000원 중 예상 배당액은 147,523,980원, 미배당은 94,576,020원입니다. 이 미배당액은 매수인에게 승계되는 금액으로 계산되지 않으며 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 산식은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕산초등학교 서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·소규모 아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류소가 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 이용. 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 14층 건물의 6층 609호입니다.
- 설비. 승강기·소화전·화재탐지·급배수·위생·도시가스·개별난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가는 1,955,000원/㎡입니다. 학교 저촉, 상대보호구역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래표본. 유사 면적 실거래 12건이 있으며 거래가는 280,000,000원부터 305,000,000원, 평균은 292,500,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 유지. 현재 최저가 150,430,000원에 매수인 인수 0원을 반영한 실질취득은 150,430,000원입니다.
- 점유·임대 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자·전입·보증금·확정일자 유무를 확인해야 대항력 관련 불확실성을 제거할 수 있습니다.
- 후순위 권리 확인. 이레종합건설 근저당 54,000,000원과 국 압류는 말소기준 이후 권리로 분석되어 매각으로 소멸합니다.
- 배당 변동요소 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 최종 배당관계는 원본 자료로 대조해야 합니다.
- 시세 시점 확인. 최신 실거래가 2025.05이므로 2026.08.20 매각기일과의 시간차를 감안해 현재 시장가격을 확인해야 합니다.
- 용도 적합성 확인. 전용 49.9724㎡의 도시형생활주택-원룸형주택이며 총 103세대입니다. 일반 아파트와 동일하게 가정하지 말고 해당 용도 자체를 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 절반대”
이 사건의 기준점은 명확합니다. 말소기준은 2023.08.10 신한은행 근저당 188,100,000원이고, 이후 이레종합건설 근저당·임의경매개시·국 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 가정에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
따라서 현재 최저가 150,430,000원이 곧 실질취득가이고, 이는 최근12개월 실거래 평균 292,500,000원의 51.4%, 최신 거래 300,000,000원보다도 크게 낮습니다. 권리와 가격만 보면 경쟁력이 있는 구간입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이고 거래 표본의 최신 시점이 2025.05라는 두 가지 확인사항이 남습니다. 인수금액은 0원, 가격 여유는 크지만 점유와 현재 시세 확인이 최종 승부처인 물건입니다.
