서울남부지방법원 2025타경12556. 영등포구 양평동2가 어반스테이 제2층 제203호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 권미진이고, 등기에는 권미진의 지분 20분의 14와 20분의 6이 표시되어 있습니다. 과거 오하경의 20분의 6 지분은 2024.05.31 매매를 원인으로 2024.06.19 권미진에게 이전됐고 거래가액은 99,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 이다은은 2021.02.24 주민등록, 2021.02.26 점유개시, 2021.01.11 확정일자를 갖고 있고, 임차보증금은 336,000,000원입니다. 등기된 주택임차권은 2024.04.12 접수됐으며, 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 강제경매개시결정은 그보다 뒤인 2025.10.13입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12556 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동2가 22-7 어반스테이 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상9층 · 제2층 제203호 · 사용승인일 2020.11.18 |
| 소유자 | 권미진 · 지분 20분의 14 및 20분의 6 |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 216,960,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 336,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약으로 실질 인수 0원
제공된 말소기준 표시는 2025.10.13 강제경매개시결정입니다. 이다은의 주민등록 2021.02.24와 주택임차권등기 2024.04.12는 그보다 앞서기 때문에, 통상 구조에서는 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 인수됩니다. 현재 최저가 216,960,000원 기준 배당 계산상 임차인에게 213,122,560원이 배당되고 122,877,440원이 부족합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제는 있으나 승계부담은 조건부 해소
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이다은 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 336,000,000원 | 2021.02.24 | 2021.01.11 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 |
이다은은 배당요구를 했고 주택임차권등기도 존재합니다. 원칙적인 권리계산만 하면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 보증금과 매수인 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 명세서의 포기·말소 조건이 그 구조를 끊습니다. 따라서 낙찰가 + 미배당 인수액을 보증금 336,000,000원으로 고정해 보는 일반 인수형 공식은 이 사건의 실질취득 판단에는 적용하지 않습니다.
③ 가격 구조 — 64% 유찰가라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 216,960,000원으로 감정가 339,000,000원의 64%이고, 2회 유찰된 상태입니다. 그러나 이 사건에서 확인되는 가격자료만으로는 최저가가 최근 시세보다 낮다고 판정할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 64%이므로 싸다”는 식의 가격 가점은 배제해야 합니다.
확약 조건이 이행된다는 전제에서 현재 회차의 실질취득은 낙찰가와 같은 216,960,000원입니다. 3회 유찰 시 매각가는 173,568,000원, 4회 유찰 시 138,854,400원으로 낮아지지만, 아래 룰상 미배당 보증금은 각각 165,661,952원과 199,889,562원으로 커집니다. 이 값들은 확약을 반영하기 전 권리계산 값이고, 확약 조건을 반영한 실질 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 216,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,837,440원 |
| 1. 임차인 이다은 보증금 (우선변제) | 336,000,000원 | 213,122,560원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 336,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 122,877,440원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액이 매수인 부담으로 이어지지만, 본 건은 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각되므로 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 양평동 소재 관악고등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 도보 약 10분여 거리에 지하철5호선 양평역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상9층 오피스텔로 사용승인일은 2020.11.18입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차타워·화재탐지 및 경보설비가 있습니다.
- 도로. 토지 북동측 광대로 및 북서측 약 7미터 영등포로 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 토지면적은 296.7㎡이며 공시지가는 7,413,000원/㎡입니다.
- 현황 주의. 내부는 소유자 및 이해관계인 부재 등으로 직접 조사하지 못했고, 내부구조도는 집합건축물대장상의 건축물 현황도와 외부관찰을 기준으로 작성됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 임차인과 주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 계산상 미배당액은 122,877,440원이지만, 조건을 반영한 실질 인수는 0원입니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 실제 임차인은 이다은 1명입니다. 주택도시보증공사가 주택임차권승계인으로 언급된다고 해서 보증금 336,000,000원을 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 최저가만 보고 가격 메리트 판단 금지. 감정가 339,000,000원 대비 최저가 216,960,000원이라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론 내리지 마십시오.
- 내부 상태 재확인. 감정평가 현장조사 당시 내부 직접조사가 이뤄지지 않아 실제 내부구조와 상태를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사와 포기·말소 조건의 실제 적용 내용을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 강하지만, 이 사건은 조건이 결과를 바꾼다”
표면적인 권리구조만 읽으면 이 물건은 위험합니다. 임차인 이다은의 보증금은 336,000,000원이고, 현재 최저가 216,960,000원에서 배당받지 못하는 금액이 122,877,440원 발생하기 때문입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 커져 총 부담이 보증금 수준으로 수렴하는 구조입니다.
하지만 본 건은 매각물건명세서가 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시했습니다. 따라서 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 216,960,000원으로 정리됩니다. 다만 권리가 정리된다는 사실과 가격이 싸다는 사실은 전혀 다른 문제입니다. 2회 유찰·감정가 64%라는 숫자만으로 가격 매력을 부여해서는 안 됩니다. 권리의 핵심은 조건 확인, 가격의 핵심은 보수적 판단. 이 두 가지를 분리해서 보는 사건입니다.
