서울남부지방법원 2025타경12563. 서울 양천구 신월동 진도홈타운 5층 502호를 대상으로 하는 강제경매입니다. 현재 소유자는 유명진이며, 2019년 11월 매매를 원인으로 2020년 3월 소유권을 취득했습니다. 등기부상 당시 거래가액은 200,000,000원입니다. 현재 감정가는 248,000,000원이지만 네 차례 유찰되면서 최저매각가는 101,581,000원까지 내려왔습니다.
이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아닙니다. 현재 권리관계의 말소기준은 2023.05.15 주택도시보증공사 가압류인데, 임차인 김수민은 그보다 앞선 2022.04.08 전입·점유 내역이 있고 2022.03.15 확정일자를 갖추고 있습니다. 따라서 선순위 대항력과 우선변제권을 가진 임차인으로 분석됩니다. 그런데 주택도시보증공사의 권리 승계 및 매수인 상대 잔액 청구 포기 조건이 명세서에 명시돼 있어, 일반적인 선순위 보증금 인수형 경매와 결론이 달라지는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12563 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 135-27 진도홈타운 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 곰달래로3길 33 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트조 · 5층 건물의 제5층 제502호 |
| 규모 / 준공 | 진도홈타운-101동 · 8세대 · 2002.11.16 준공 |
| 거래 비교 면적 | 57.06㎡ 기준 · 확인된 비교 거래 면적 55.47㎡ |
| 소유자 | 유명진 (2020.03.19 소유권이전 · 등기 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 | 248,000,000원 |
| 최저매각가 | 101,581,000원 (4회 유찰 · 감정가 약 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.15 · 갑구 9번 · 주택도시보증공사 가압류 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 건물 외벽 표기 | 진도홈빌26차 101동 (등기상 진도홈타운과 명칭 상이) |
① 권리 흐름 — 선순위 보증금이 있지만 인수 포기 조건이 있다
갑구 9번 주택도시보증공사 가압류가 말소기준권리입니다. 그 이후의 국세 압류, 강서구 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 과거 우리은행·영등포농업협동조합 등의 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
그러나 김수민의 임대차는 말소기준권리보다 먼저 성립한 것으로 나타납니다. 임차권등기 자체는 2024.04.17에 이루어졌어도, 그 이전의 전입·점유와 확정일자를 근거로 하는 선순위 임차인 문제를 단순히 후순위 등기라는 이유만으로 배제할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — ‘인수 0원’은 조건부다
| 구분 / 성명 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김수민 건물전부 · 주거 · 임차권등기 |
250,000,000원 | 대항력 有 2022.04.08 전입·점유 |
우선변제 有 2022.03.15 확정일자 배당요구 있음 |
HUG 승계 공사 승계분 0원(조건부) 확약 전 룰상 150,641,134원 |
| 정재삼 502호 · 주거 점유 기재 |
미상 | 가능·미상 전입일 미상 |
미상 확정일자 미상 |
별도 확인 필요 보증금·인수 여부 미확정 |
임차인 명의로 확인되는 사람은 2명으로, 김수민과 정재삼입니다. 다만 정재삼의 정확한 임대차 관계는 확인되지 않았으므로 두 사람 모두가 별개의 유효한 임대차보증금 채권을 가진다고 단정할 수 없습니다. 주택도시보증공사는 김수민의 주택임차권 승계인으로 명시된 기관이지, 별도의 실제 거주 임차인으로 추가 계산할 대상이 아닙니다. 따라서 김수민의 250,000,000원과 공사의 승계 채권을 이중으로 합산해서는 안 됩니다.
이 조건이 매각 및 권리 승계 관계에서 유효하게 이행된다면 주택도시보증공사가 승계한 임대차보증금의 미배당 잔액은 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 금액입니다. 즉 해당 공사 승계분의 인수액은 0원으로 보아야 합니다.
③ 시세 비교 — 감정가 41%가 현재 시세 41%는 아니다
비교 가능한 거래로 확인되는 것은 진도홈타운-101동의 2021년 9월 거래 1건입니다. 거래 금액은 157,000,000원이며 5층, 면적 55.47㎡입니다. 거래 비교 기준 면적은 57.06㎡로, 면적도 완전히 일치하지 않습니다.
| 구분 | 거래 시점 | 면적 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 실거래 5층 | 2021.09 | 55.47㎡ | 157,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 1건 기준 | — | 157,000,000원 |
| 감정가 | 경매 감정 | — | 248,000,000원 |
| 현재 최저가 | 2026.11.05 매각기일 | — | 101,581,000원 |
최저매각가는 확인된 과거 거래 금액의 64.7%입니다. 공사의 인수 포기 조건이 이행되고 별도 인수금이 없다면 실질취득액도 최저가인 101,581,000원을 기준으로 판단할 수 있습니다.
하지만 2021.09 거래 한 건을 2026년의 현행 시세로 해석할 수는 없습니다. 거래 시점이 오래됐고 최근 가격 방향을 입증할 연속 거래도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙찰률이나 과거 거래 대비 64.7%라는 비율만으로 현재 시세보다 저렴하다고 결론낼 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,581,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,222,134원 |
| 1. 김수민 임차보증금 · 우선변제 | 250,000,000원 | 99,358,866원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 갑구 9번 가압류 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 · 경매 신청 청구 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당액은 집행비용 2,222,134원을 우선 공제하고 김수민 보증금에 99,358,866원을 배당하는 추정 시나리오입니다. 국세·지방세의 실제 법정 우선순위, 당해세 및 최우선변제 가능성 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 공사의 가압류 청구와 경매 신청 청구는 같은 기관에 관한 것이므로 이를 각각 독립된 임대차보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
그러나 본건은 주택도시보증공사가 매수인 상대 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행되면 공사 승계분 150,641,134원은 실질 인수액에서 제외되어 0원입니다. 단, 정재삼에 관한 별도 인수 위험은 여전히 미확정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 분리해서 보자
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 이행 시 공사분 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 감정가 약 41% |
101,581,000원 | 150,641,134원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 약 33% |
81,264,800원 | 170,597,966원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 감정가 약 26% |
65,011,840원 | 186,558,373원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 김수민 보증금의 미배당 잔액이 늘어, 실질취득액은 집행비용 차이를 제외하면 보증금 250,000,000원 부근에서 유지됩니다. 낮은 최저가가 곧 낮은 총취득비용을 뜻하지 않는 전형적인 선순위 보증금 인수 구조입니다.
반대로 공사의 인수 포기 조건이 확실하게 이행되는 경우에는 각 회차에서 해당 공사 승계분 인수액이 0원입니다. 이때는 실제 낙찰가가 취득비용 판단의 출발점이 됩니다. 다만 표의 0원은 주택도시보증공사 승계분에 한정되고, 정재삼의 독립적인 권리 및 취득 부대비용이 0원이라는 뜻은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 양천구 신월동 신원초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 중 5층 502호입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이며 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 접도. 북동측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다. 토지는 장방형이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 진입표면구역, 수평표면구역, 공항소음 관련 제3종 구역, 상대보호구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 관련 지정도 있으므로 매각 시점의 적용 대상과 효력을 별도로 확인해야 합니다.
- 토지. 공시지가 2,615,000원/㎡, 관련 토지면적 207.9㎡가 확인됩니다. 이 수치는 건물 전체 관련 토지 정보로서 해당 호수의 대지권 지분 면적이나 지분 가치와 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
- 건물 표시 차이. 외벽에는 진도홈빌26차 101동으로 표기되어 있으며, 건물 1층 면적 표시에 관하여 집합건축물대장과 등기 관련 기록 사이에 9.96㎡ 및 115.35㎡의 차이가 언급되어 있습니다. 매각목록과 건축물대장·현장을 대조해야 합니다.
- 위반건축물. 확인된 감정 관련 정보상 위반건축물 표시가 없습니다. 다만 이것이 모든 증축·용도변경·현황 차이의 부재를 보증하는 것은 아닙니다.
- 환금성. 2002년 준공, 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인 거래가 2021년 9월 한 건뿐이어서 현재 유효한 매매가격을 추정하기 어렵습니다. 반복 유찰과 소규모 건물 특성을 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 주택도시보증공사 확약 조건 원본 대조. 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 확인하고, 김수민의 보증금 채권 중 공사가 승계한 범위와 매수인에게 잔액 청구가 불가능해지는 조건을 확인해야 합니다.
- 정재삼의 실제 점유 및 권리관계 확인. 전입일·보증금·확정일자·임대차계약 당사자 및 김수민과의 관계가 핵심입니다. 미상 점유자에게 대항력이 없다고 전제한 입찰은 위험합니다.
- 주민등록 및 현황조사 재확인. 전입세대 관련 서류, 매각물건명세서, 현황조사서와 임차권등기 내용을 비교해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 명도 절차와 비용. 공사의 반환청구권 포기가 점유자의 자발적인 인도를 의미하지는 않습니다. 실제 점유자의 인도 의사와 법적 지위에 따라 별도의 명도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 건물명·호수 대조. 등기 명칭인 진도홈타운과 외벽 표시인 진도홈빌26차 101동을 함께 확인하고, 제5층 제502호의 실제 위치를 특정해야 합니다.
- 건축물대장·면적 검토. 1층 면적 표기의 차이 및 대지권, 전유부분 면적, 공용부분 내역을 원본과 대조해야 합니다.
- 최근 시세 별도 검증. 2021년의 157,000,000원 거래만으로 현재 매매가능가격을 정할 수 없습니다. 소규모 다세대주택은 실제 매도 가능성 및 유사 물건의 거래조건을 보수적으로 평가해야 합니다.
- 세금·관리비·취득 부대비용. 국세 및 지방세 압류가 등기되어 있으므로 법정 우선순위와 배당 영향을 확인해야 합니다. 미납 관리비 중 승계 가능한 부분, 취득세, 등기비용 및 명도비용도 별도로 점검해야 합니다.
- 회차별 인수액 오해 금지. 인수 포기 조건이 없다면 유찰될수록 보증금 미배당액이 증가합니다. 반대로 확약이 이행되면 공사분 인수는 0원입니다. 두 시나리오를 혼동해서 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
- 매각 전 최종 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건 변경 여부를 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 41%”보다 중요한 것은 인수 포기의 범위다
서울남부지방법원 2025타경12563은 겉으로 보면 4회 유찰로 감정가의 약 41%까지 내려온 다세대주택입니다. 그러나 김수민의 선순위 보증금이 250,000,000원이고, 일반 배당 계산만으로는 150,641,134원 인수 가능성이 발생합니다. 확약이 없다면 낙찰가를 낮추더라도 총취득액은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
다행히 이 사건에는 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행되면 공사 승계분의 실질 인수는 0원이고, 취득비용은 낙찰가를 중심으로 판단할 수 있습니다.
그럼에도 정재삼의 보증금·대항력·점유 관계가 불명확하고 공사의 확약이 그 사람의 독립적인 권리에까지 적용되는 것은 아닙니다. 여기에 2021년 거래 한 건뿐인 시세 자료, 8세대의 낮은 거래 유동성, 4회 유찰이라는 요소가 겹칩니다.
결론은 조건부 검토, 적극 입찰은 보류입니다. 주택도시보증공사 승계분의 인수 포기 조건과 정재삼의 점유·임대차 관계를 문서로 확인하고, 현재 매매가능가격까지 검증한 뒤에야 낙찰가의 적정성을 판단할 수 있습니다. 낮은 최저가 자체가 수익이나 안전을 보장하는 물건은 아닙니다.
