서울남부지방법원 2025타경12563. 양천구 신월동 진도홈타운 5층 502호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 유명진이고, 2019.11.25 매매를 원인으로 2020.03.19 소유권이전등기를 마쳤으며 거래가액은 200,000,000원입니다. 사건의 권리분석 핵심은 등기부의 근저당이 아닙니다. 과거 근저당들은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.05.15 주택도시보증공사의 110,000,000원 가압류입니다. 그런데 김수민은 그보다 앞선 2022.04.08 전입·점유를 갖춘 임차인이어서 원칙적으로는 대항력이 있습니다.
여기에 한 가지 중요한 예외가 붙습니다. 매각물건명세서에는 김수민의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 보증금 잔액의 반환을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 김수민 보증금 250,000,000원 때문에 계산되는 현재 회차 미배당액 94,302,080원은 실질 인수 0원*으로 보정합니다. 하지만 이 조건은 김수민·HUG 승계관계에 관한 것이며, 별도로 조사된 정재삼의 권리까지 없애는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12563 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 135-27 진도홈타운 제5층 제502호 · 도로명 서울특별시 양천구 곰달래로3길 33 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 제5층 제502호 · 시세 매칭 기준 57.06㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건 내 제5층 제502호 |
| 소유자 | 유명진 (2019.11.25 매매 · 2020.03.19 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 158,720,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 김수민은 선순위, 그러나 HUG 포기 조건이 핵심
말소기준은 2023.05.15 주택도시보증공사 가압류 110,000,000원입니다. 이후 양천세무서 압류, 김수민 주택임차권등기, 강서구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기된 임차권 자체가 후순위라는 사실과 김수민의 대항력은 별개입니다. 김수민은 2022.04.08 전입·점유, 2022.03.15 확정일자를 갖고 있어 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, HUG는 승계인
조사되는 실제 임차인은 정재삼·김수민 2명입니다. 주택도시보증공사는 김수민의 주택임차권을 승계한 기관으로, 별도 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수민 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.04.08 확정 2022.03.15 배당요구 2024.04.17 | 250,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 · 룰상 94,302,080원 실질 0원* |
| 정재삼 | 502 · 주거 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 적용 밖 · 미상 |
③ 가격 — 64% 할인율보다 ‘실질취득과 시세’를 봐야 한다
이 물건은 감정가 248,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가가 158,720,000원입니다. 할인율만 보면 감정가의 64%지만, 확인되는 같은 단지 면적 매칭 거래표본은 2021.09, 55.47㎡, 5층, 157,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가는 이 시세지표의 101.1%로, 적어도 확인 거래값보다 낮지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 55.47㎡ | 5 | 157,000,000원 |
| 시세지표 | 57.06㎡ | 1건 | 157,000,000원 |
표본 자체가 1건이고 거래월도 2021.09이므로, 이 숫자를 현재 시세의 정밀한 대표값으로 단정하기는 어렵습니다. 그렇다고 감정가 대비 64%라는 이유만으로 가격 가점을 줄 수도 없습니다. 데이터상 최저가가 시세지표보다 1.1% 높고, 8세대 규모에서 확인 거래도 1건뿐이라 환금성·가격 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,022,080원 |
| 1. 임차인 김수민 보증금(우선변제) | 250,000,000원 | 155,697,920원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김수민 보증금 부족분은 94,302,080원입니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 정재삼의 보증금은 미상이라 위 배당표에 금액으로 반영되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 신월동 신원초등학교 북동측 인근이며, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물의 5층 502호입니다. 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 제3종 구역, 수평표면구역·진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 207.9㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 공시지가는 2,615,000원/㎡입니다.
- 환금성. 진도홈타운-101동은 8세대, 사용승인 기준 2002.11.16이며 확인되는 면적 매칭 거래는 2021.09 한 건입니다. 가격 판단 시 거래표본 부족을 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HUG 조건 원문 재확인. “미배당 보증금 반환청구권 포기 + 임차권등기 말소 조건”이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 정재삼 권리 확인. 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 보완 확인해야 합니다. 현 상태에서는 대항력 가능·미상입니다.
- 점유관계 현장 확인. 김수민 임차권등기와 정재삼의 실제 점유관계가 어떻게 연결되는지 현황을 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 확인 거래가 2021.09 한 건뿐입니다. 최저가 158,720,000원은 해당 157,000,000원보다 낮지 않으므로 64% 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 외벽 명칭 대조. 등기상 진도홈타운과 현장 외벽의 “진도홈빌26차 101동” 표기가 동일 건물인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유관계를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “HUG 인수 0원*”과 “권리 전체 안전”은 같은 말이 아니다
이 사건의 첫 번째 숫자는 감정가 대비 64%가 아니라 김수민 보증금 250,000,000원입니다. 현재 회차의 통상 미배당 인수 계산은 94,302,080원이지만, 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건 때문에 이 부분은 실질 0원*으로 봅니다.
그러나 분석은 거기서 끝나지 않습니다. 별도 점유자 정재삼은 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, HUG 포기 조건의 적용 대상도 아닙니다. 가격 역시 현재 최저가 158,720,000원이 확인 거래 157,000,000원의 101.1%라 “시세보다 싸다”고 말할 근거가 없습니다. 8세대 규모에 거래표본도 한 건뿐입니다. 주된 임차권 인수는 해소됐지만, 미상 점유와 가격·환금성 리스크가 남은 C등급 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
* 김수민 관련 실질 인수 0원은 매각물건명세서 비고의 주택임차권승계인 주택도시보증공사 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 것을 전제로 합니다. 이 조건은 정재삼에게 적용되지 않습니다.
