의정부지방법원 2025타경71812. 경기도 의정부시 장암동 신곡우성아파트 105동 1101호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 전용면적은 127.365㎡, 19층 건물 중 11층에 자리합니다. 1992년 사용승인을 받은 510세대 단지입니다.
이 사건의 가장 큰 특징은 낮은 최저매각가와 불확실한 선순위 임차관계가 동시에 존재한다는 점입니다. 말소기준권리는 2012.04.13 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 상상인저축은행 근저당권과 다수의 가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 김재원의 전입일은 2004.03.03입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 사실이 확인되므로 대항력 가능성을 반드시 검토해야 합니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 매수인이 인수할 채무를 계산할 수 없습니다. 권리관계가 정리되기 전까지는 최저가만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71812 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 장암동 14-8 신곡우성아파트 105동 11층 1101호 도로명주소: 경기도 의정부시 동일로 400 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 127.365㎡ · 방 4실·욕실 2실·거실·주방 · 지상 19층 중 11층 |
| 소유자 | 박성자 (2003.06.19 소유권이전) |
| 감정가 | 418,000,000원 |
| 최저매각가 | 204,820,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 경매신청채권자 | 주식회사 상상인저축은행 |
| 청구금액 | 334,794,756원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 말소기준권리 | 2012.04.13 중소기업은행 근저당권 (을구 8번) |
| 선순위 전입자 | 김재원 · 2004.03.03 전입 · 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 선순위 전입자가 중요하다
말소기준인 2012.04.13 중소기업은행 근저당권은 최초 채권최고액 223,200,000원으로 설정됐고, 2021.02.24 변경등기를 통해 180,200,000원으로 변경됐습니다. 2026.01.16에는 확정채권양도에 따른 근저당권 이전이 등기되어 권리자가 한국자산관리공사로 변경됐습니다.
2022년 상상인저축은행 근저당권(채권최고액 370,800,000원)은 후순위입니다. 2024년 이후 설정된 경기신용보증재단·신한카드·현대카드·오케이저축은행·신용보증기금·한국캐피탈·토스뱅크의 가압류와 포천시 압류, 국민건강보험공단 압류, 두 건의 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
선순위 전입자 및 임차관계
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재원 | 2004.03.03 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
현황조사 및 매각물건명세서에 확인된 실제 전입자 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 배당요구 여부도 미상입니다.
현재는 보증금 자체가 미상이므로 이 사건에 해당 구조가 실제 적용되는지, 실질취득액이 얼마인지는 확정할 수 없습니다. 등기상 후순위 권리의 소멸과 임차보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다.
② 시세 비교 — 낙찰가 자체는 낮지만 총취득비용은 미확정
신곡우성아파트 동일 평형(전용 약 127.37㎡)의 최근 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 379,500,000원이지만, 과거 가격의 영향을 줄이기 위해 가격 판단에서는 최근 12개월 5건 평균 375,400,000원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 127.37㎡ | 4 | 375,000,000원 |
| 2026.01 | 127.37㎡ | 6 | 380,000,000원 |
| 2025.09 | 127.37㎡ | 10 | 355,000,000원 |
| 2025.09 | 127.37㎡ | 5 | 417,000,000원 |
| 2025.08 | 127.37㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2025.05 | 127.37㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2025.04 | 127.37㎡ | 6 | 365,000,000원 |
| 2024.12 | 127.37㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2024.12 | 127.37㎡ | 7 | 400,000,000원 |
| 2024.10 | 127.37㎡ | 10 | 365,000,000원 |
| 2024.05 | 127.37㎡ | 12 | 427,000,000원 |
| 2024.04 | 127.37㎡ | 10 | 420,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 127.37㎡ | 5건 | 375,400,000원 |
| 전체 평균 | 127.37㎡ | 12건 | 379,500,000원 |
가장 최근 거래는 2026.07의 375,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 375,400,000원이고, 최근 거래군의 가격 추세는 이전 거래군 대비 -1.8%로 소폭 하락하고 있습니다. 과거 고가 거래까지 포함한 전체 평균만으로 현재 시세를 높게 평가해서는 안 됩니다.
현재 최저매각가 204,820,000원은 최근 12개월 평균의 54.6%이므로 낙찰대금만 비교하면 시세보다 낮습니다. 그러나 이 비율에는 김재원의 미배당 보증금 인수 가능성이 전혀 반영되지 않았습니다. 따라서 54.6%를 곧바로 실질취득가격의 시세 대비 비율로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,820,000원 가정)
아래는 현재 최저매각가에 따른 채권별 배당 추정입니다. 선순위 임차보증금과 당해세 우선배당 등이 확정적으로 반영된 배당표는 아닙니다. 따라서 매수인 인수액을 판단하는 근거로 단독 사용해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,667,480원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 223,200,000원 | 201,152,520원 |
| 2. 근저당 · 상상인저축은행 | 370,800,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 | 24,058,920원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대카드 | 5,718,962원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 오케이저축은행 | 19,922,321원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 10,773,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한국캐피탈 | 27,623,846원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 토스뱅크 | 52,819,741원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
모형상 채권자 총청구액 764,916,790원, 채권자 배당액 201,152,520원, 미배당액 563,764,270원입니다. 이는 채권자 간 배당 부족액이며 매수인의 인수채무와 동일하지 않습니다. 실제 배당은 채권액 확정·세금·임차인의 배당순위 등에 따라 달라집니다.
위 배당 추정은 최초 채권최고액 223,200,000원을 기준으로 201,152,520원을 배당하는 형태이므로, 변경등기와 실제 확정채권액을 충분히 반영했는지 재검토해야 합니다. 표시된 예상배당은 확정 배당액이 아닙니다.
유찰 회차별 자금·배당 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 204,820,000원 | 201,152,520원 | 563,764,270원 | 보증금 미상 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 143,374,000원 | 140,566,764원 | 624,350,026원 | 보증금 미상 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 100,361,800원 | 98,156,735원 | 666,760,055원 | 보증금 미상 |
낙찰가가 내려갈수록 후순위 채권자의 미배당액은 커지는 구조입니다. 다만 후순위 채권자의 미배당액이 그대로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.
핵심은 김재원의 보증금입니다. 실제 대항력이 성립하고 배당으로 전액 회수되지 않는다면, 매수인이 잔여 보증금을 부담할 수 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크고 전액 인수되는 구조라면 낙찰가 하락에 따른 절감 효과가 인수보증금 증가로 상쇄될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시 장암동 장암초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하며 주위환경과 입지여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측으로 약 30m 폭의 포장도로와 접하며 대중교통 여건은 대체로 무난합니다.
- 건물. 1992.10.29 사용승인된 철근콘크리트조 19층 건물입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기, 방송설비 및 화재탐지·경보설비 등이 구비되어 있습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 내부 구성은 방 4실·욕실 2실·거실·주방 등입니다. 건축물 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 제1종일반주거지역 관련 토지로, 과밀억제권역과 학교환경보호구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 1,682,000원/㎡입니다.
- 환금성. 510세대 아파트단지로 동일 평형 거래 사례가 확인됩니다. 다만 1992년 준공된 기존 아파트이고 최근 거래 추세가 -1.8%로 하락하고 있어, 가격·층·내부 상태에 따른 환금성 차이를 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김재원 임차관계 확인. 실제 점유관계, 임대차계약 유무, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 전입일만으로 최종 대항력 성립과 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 실질취득액 재계산. 선순위 임차인의 미배당 보증금이 인수되는 경우 낙찰가에 더해야 합니다. 확인된 총취득비용을 최근 12개월 실거래 평균 375,400,000원 및 최신 거래가 375,000,000원과 비교하세요.
- 근저당권 변경등기 확인. 중소기업은행 근저당권의 채권최고액 변경(223,200,000원에서 180,200,000원)과 한국자산관리공사로의 이전을 반영한 실제 채권액 및 배당순위를 재검토해야 합니다.
- 세금·공과금 확인. 압류 이력이 있고 당해세 관련 위험이 있으므로, 법정 우선순위에 따른 세금 배당과 실제 미배당 금액을 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 매각가가 143,374,000원 또는 100,361,800원으로 내려가더라도 선순위 보증금 인수 구조라면 총취득비용의 감소가 제한될 수 있습니다.
- 실거래 추세 반영. 최근 거래 추세 -1.8%를 감안해 과거 최고 거래가 427,000,000원만을 근거로 높은 시세를 적용하지 않아야 합니다.
- 점유·명도 확인. 김재원의 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 확인하고, 보증금 인수와 명도 비용이 발생할 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 미납 관리비가 있는지 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류, 배당요구 현황과 실거래 원본을 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰가보다 중요한 것은 인수보증금”
의정부 신곡우성아파트 105동 1101호는 감정가 418,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 204,820,000원까지 낮아진 물건입니다. 최근 12개월 실거래 평균 375,400,000원의 54.6%이므로, 표면적인 낙찰대금만 보면 충분히 관심을 가질 만한 가격입니다.
하지만 권리분석의 결론은 다릅니다. 2004.03.03 전입한 김재원은 2012년 말소기준권리보다 앞선 전입자이며, 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계된다면, 낮은 낙찰가의 이점은 크게 줄어들거나 사라질 수 있습니다.
게다가 최근 실거래 추세는 -1.8%로 하락하고 있고, 배당 추정에는 변경된 근저당권 채권최고액과 선순위 임차관계가 충분히 반영되지 않았을 가능성이 있습니다.
결론은 ‘가격은 매력적으로 보이나 권리는 확인 전 보류’입니다. 임차인의 대항력 성립 여부와 실제 인수보증금을 확정한 뒤 실질취득액을 계산해야 합니다. 그 금액이 최근 거래가격보다 충분히 낮을 때 비로소 가격 메리트를 판단할 수 있습니다. 이 물건은 단순히 낮은 가격에 낙찰받는 것보다 낙찰 후 실제로 얼마를 부담하게 되는지가 훨씬 중요한 경매입니다.
