의정부지방법원 2025타경71812. 장암동 신곡우성아파트 105동 11층 1101호입니다. 감정평가 이용상태는 방4실·욕실2·거실·주방 등의 아파트이고, 동일 평형 실거래 자료의 대상면적은 127.365㎡입니다. 소유자는 박성자로, 2003.06.19 소유권을 취득한 뒤 2012.04.13 중소기업은행 명의의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤 설정된 상상인저축은행 근저당과 각종 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그런데 이 사건은 등기부만 보고 끝내면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 김재원이 확인되고 전입일이 2004.03.03으로 기재되어 있습니다. 말소기준일 2012.04.13보다 훨씬 앞선 전입입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 배당요구 여부도 미상인 만큼, 이 자료만으로 ‘확정적인 대항력 있음’이나 구체적인 인수액을 단정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상, 인수금액 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71812 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 장암동 14-8 신곡우성아파트 105동 11층 1101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방4실·욕실2·거실·주방 등 · 19층 건물 중 11층 |
| 동일평형 대상면적 | 127.365㎡ |
| 소유자 | 박성자 |
| 감정가 / 최저가 | 418,000,000원 / 204,820,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 334,794,756원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 선순위 전입자가 핵심
말소기준은 2012.04.13 중소기업은행 근저당권입니다. 이후의 2022.01.20 상상인저축은행 근저당권, 경기신용보증재단·신한카드·현대카드· 오케이저축은행·신용보증기금·한국캐피탈·토스뱅크의 가압류와 포천시·국민건강보험공단의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 2004년 전입, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재원 | 2004.03.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
실제 임차인으로 파악되는 사람은 1명입니다. 김재원의 전입일 2004.03.03은 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 보증금이 얼마인지, 배당으로 어느 정도 회수하는지, 낙찰 후 잔액이 매수인에게 남는지를 현재 자료만으로 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 표면가격은 54.6%, 그러나 실질취득가는 미확정
신곡우성 동일 평형 127.37㎡ 실거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 379,500,000원, 최근 12개월 평균은 375,400,000원이고, 최신 거래는 2026.07 375,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -1.8%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 127.37㎡ | 4 | 375,000,000원 |
| 2026.01 | 127.37㎡ | 6 | 380,000,000원 |
| 2025.09 | 127.37㎡ | 10 | 355,000,000원 |
| 2025.09 | 127.37㎡ | 5 | 417,000,000원 |
| 2025.08 | 127.37㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2025.05 | 127.37㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2025.04 | 127.37㎡ | 6 | 365,000,000원 |
| 2024.12 | 127.37㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2024.12 | 127.37㎡ | 7 | 400,000,000원 |
| 2024.10 | 127.37㎡ | 10 | 365,000,000원 |
| 2024.05 | 127.37㎡ | 12 | 427,000,000원 |
| 2024.04 | 127.37㎡ | 10 | 420,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 375,400,000원 |
현재 최저매각가 204,820,000원은 최근 12개월 평균 375,400,000원의 54.6%입니다. 최신 거래 375,000,000원과 비교해도 표면 최저가는 크게 낮습니다. 다만 최근 시세가 -1.8% 하락 추세라는 점과 별개로, 이 사건에서는 선순위 전입자의 인수금액이 확인되지 않았기 때문에 204,820,000원을 그대로 실질취득가로 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 204,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,667,480원 |
| 1. 말소기준 근저당 · 중소기업은행 | 223,200,000원 | 201,152,520원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 370,800,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 24,058,920원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 5,718,962원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 19,922,321원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 10,773,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 27,623,846원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 52,819,741원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 764,916,790원 중 예상 배당액은 201,152,520원, 미배당액은 563,764,270원입니다. 다만 국세·지방세 당해세 및 김재원의 임차보증금 관련 우선순위가 확인되면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 49% | 204,820,000원 | 201,152,520원 | 563,764,270원 | 실제 미상 |
| 3회 유찰 · 34% | 143,374,000원 | 140,566,764원 | 624,350,026원 | 실제 미상 |
| 4회 유찰 · 24% | 100,361,800원 | 98,156,735원 | 666,760,055원 | 실제 미상 |
유찰이 이어지면 낙찰대금은 143,374,000원, 100,361,800원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 김재원의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 그 차액만큼 인수부담이 커질 수 있습니다. 따라서 최저가가 더 내려간다는 이유만으로 실질취득비용이 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장암초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 19층 건물로 사용승인일은 1992.10.29이며, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·방송·화재탐지 및 경보 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 노폭 약 30미터의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종일반주거지역, 대로1류, 상대보호구역·절대보호구역, 과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
- 단지. 신곡우성은 510세대이며 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다.
- 하자. 공부와의 차이는 해당 없음이고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김재원 보증금 확인. 2004.03.03 전입의 임대차계약서, 보증금, 현재 점유 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제와 배당 후 잔존 보증금 판단에 필요한 핵심 정보입니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 실제 인수액을 더한 뒤 최근 12개월 평균 375,400,000원과 최신 거래 375,000,000원을 비교해야 합니다.
- 근저당 변경·이전 확인. 2012.04.13 설정 223,200,000원, 2021.02.24 변경 180,200,000원, 2026.01.16 한국자산관리공사 이전 내역을 최신 등기와 채권계산서로 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 최근 시세 추세가 -1.8%이므로 전체 평균 379,500,000원보다 최근 12개월 평균 375,400,000원과 최신 거래 375,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 선순위 보증금
이 사건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 418,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 204,820,000원, 최근 12개월 시세의 54.6%까지 내려왔습니다. 그러나 경매의 실제 매입가는 최저가 하나로 결정되지 않습니다. 김재원은 2004.03.03 전입해 2012.04.13 말소기준보다 앞서 있고, 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 결론은 “표면가격은 매력적이지만 실질취득가는 미확정”입니다. 후순위 등기권리가 소멸한다는 점은 긍정적이지만, 선순위 전입자의 보증금이 확인되기 전에는 가격 가점을 온전히 줄 수 없습니다. 최근 시세도 -1.8% 하락 추세이므로 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다. 선순위 임차인 확인 전에는 입찰가를 정할 단계가 아닙니다.
