서울남부지방법원 2025타경12569. 강서구 화곡동 ‘로엘’ 제4층 제403호로, 감정평가상 공동주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 사용승인일은 2022.10.20, 건물은 철근콘크리트구조 6층이며 대상 면적은 26.43㎡입니다. 소유자 김윤상은 2023.03.06 매매를 원인으로 거래가액 290,000,000원에 취득했고, 현재 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 신청한 강제경매입니다.
권리분석의 핵심은 등기상 말소기준인 2024.08.29 압류보다 앞선 2023.03.06 전입·점유입니다. 임차인 양정은의 보증금은 280,000,000원이고 임차권등기까지 마쳐, 포기 조건이 없다면 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 명세서의 특별 조건 때문에 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12569 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 102-92 로엘 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 공동주택 이용 · 대상 면적 26.43㎡ · 6층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 김윤상 (2023.03.06 매매 · 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 185,600,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인일 | 2022.10.20 |
① 권리 흐름 — 원칙상 2.8억 인수형, 명세서 조건이 뒤집는다
등기상 2022.11.02 설정된 화곡신용협동조합 근저당권 4,440,000,000원은 2023.03.06 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.08.29 국 압류이고, 2024.10.21 임차권등기와 2025.10.14 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기의 등기일만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다. 양정은의 주민등록일자·점유개시일자가 2023.03.06으로 말소기준보다 앞서기 때문에 임차인은 대항력 有로 판정됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, HUG는 승계인
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양정은 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2023.03.06 | 280,000,000원 | 대항력 有 | 배당표상 無 | 실질 인수 0 주택도시보증공사 승계 |
* 포기·말소 조건을 제외한 권리 룰상 인수액은 280,000,000원입니다. 이 조건은 양정은 임차보증금 및 그 승계관계에 적용되는 것으로, 그 밖의 별도 점유·임차관계가 새로 확인되는 경우에는 별도 권리판단이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 기준은 ‘실질취득 1.856억’
가격 판단은 전체 11건 평균 273,272,727원보다 최근 12개월 평균 274,500,000원, 최신 거래 2024.04 · 340,000,000원, 최근 구간 추세 +0.7%를 우선합니다. 현재 실질취득 185,600,000원은 최근 12개월 평균의 67.6%입니다. 최근 구간 추세도 -가 아니라 +0.7%로, 데이터상 하락 추세로 볼 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 26.63㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 2024.02 | 27.98㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2023.09 | 28.11㎡ | 5 | 248,000,000원 |
| 2023.05 | 24.58㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2023.04 | 26.09㎡ | 5 | 278,000,000원 |
| 2023.03 | 26.09㎡ | 2 | 248,000,000원 |
| 2023.03 | 27.98㎡ | 3 | 293,000,000원 |
| 2023.03 | 26.43㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2023.02 | 26.09㎡ | 3 | 253,000,000원 |
| 2023.02 | 26.09㎡ | 4 | 253,000,000원 |
| 2023.01 | 27.98㎡ | 4 | 293,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 274,500,000원 |
전체 실거래 범위는 248,000,000원~340,000,000원이고, 전체 평균은 273,272,727원입니다. 그러나 가격 메리트 판단은 최근 12개월 평균 274,500,000원을 우선해야 합니다. 포기 조건을 반영한 실질취득 185,600,000원은 이 기준보다 88,900,000원 낮은 구간이며, 데이터에 기재된 비율도 67.6%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,398,400원 |
| 인수 · 임차인 양정은 보증금 | 280,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 182,201,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 주택도시보증공사는 280,000,000원 중 182,201,600원을 배당받는 것으로 계산돼 97,798,400원 미배당이 발생합니다. 다만 매각물건명세서의 포기·말소 조건 때문에 이 임차보증금 관련 미배당 잔액은 매수인에게 실질 인수되지 않는 것으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 실질취득도 함께 내려간다
| 회차 | 매각가 | HUG 예상배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 185,600,000원 | 182,201,600원 | 97,798,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 148,480,000원 | 145,601,280원 | 134,398,720원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 118,784,000원 | 116,321,024원 | 163,678,976원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 185,600,000원에서 148,480,000원, 118,784,000원으로 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 취득부담이 보증금 280,000,000원 부근에 고정됩니다. 하지만 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하므로, 해당 임차인에 관한 실질 인수는 각 회차 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화일초등학교 남서측 인근이며 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 4층 403호이며, 사용승인일은 2022.10.20입니다. 난방설비·승강기·옥외 소화전 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 본건 북측 및 동측으로 까치산로4길과 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지가격. 공시지가는 2,898,000원/㎡, 토지면적은 152.0㎡이며 토지이용상황은 다세대입니다.
- 환금성. 로엘은 18세대 규모입니다. 실거래 11건의 범위는 248,000,000원~340,000,000원이지만 최신 거래는 2024.04이며, 경매 통계상 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%로 표시돼 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 대조. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건임을 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 대항력 자체는 존재. 양정은의 전입·점유일은 2023.03.06으로 말소기준 2024.08.29보다 빠릅니다. 조건이 없다면 보증금 280,000,000원 인수형입니다.
- 가격 기준은 실질취득. 조건 반영 시 현재 실질취득 185,600,000원이며 최근 12개월 평균 274,500,000원의 67.6%입니다.
- 소규모 다세대 환금성. 18세대 규모이고 현재까지 2회 유찰됐습니다. 매수 가격과 별개로 향후 매도 수요를 보수적으로 확인하세요.
- 점유·명도 상태 확인. 임차권등기와 말소 조건이 존재하므로 실제 인도 시점과 점유 상태를 현장에서 확인하세요.
- 세금·관리비 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “2.8억 대항력”보다 중요한 것은 포기 조건의 효력
이 물건을 최저가 185,600,000원만 보고 보면 감정가 대비 64%까지 내려온 할인 물건입니다. 반대로 대항력 임차보증금 280,000,000원만 보면 낙찰가보다 보증금이 큰 인수형으로 보입니다. 실제 결론을 가르는 것은 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건입니다.
그 조건을 반영하면 양정은 임차보증금의 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 185,600,000원으로 내려옵니다. 최근 12개월 실거래 평균 274,500,000원 대비 67.6%로 가격 할인폭도 분명합니다. 다만 로엘은 18세대 소규모 다세대이고 이미 2회 유찰됐으며, 경매 통계의 낙찰률도 0.0%로 표시돼 있습니다. 권리는 조건부로 해소, 가격은 매력, 환금성은 보수적으로. 이 사건은 포기·말소 조건의 원문 확인이 입찰 판단의 첫 번째 관문입니다.
