서울남부지방법원 2025타경12576. 서울 양천구 신월동 ‘대흥미소가’ 2층 201호, 전용 28.38㎡의 다세대주택입니다. 소유자 이현주는 2021.10.08. 거래가 265,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기에서 경매의 말소기준은 2025.10.14. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 과거 영등포농업협동조합 근저당권은 2021.08.26. 이미 말소되어 현재 인수 판단의 기준이 아닙니다.
이 사건의 핵심은 임차권입니다. 최한빛은 2021.09.01. 임대차계약, 2021.09.03. 확정일자, 2021.10.05. 주민등록·점유를 갖췄고 2023.09.27. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 보증금은 265,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 원칙적인 배당 계산만 보면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 늘어나는 구조입니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서의 특별한 조건 때문에 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12576 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 233-21 대흥미소가 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 28.38㎡ · 지상5층 내 2층 |
| 소유자 | 이현주 (2021.10.08. 거래가 265,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 170,880,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인일 | 2021.06.07 |
① 권리 흐름 — 주된 인수는 확약으로 해소, 미상 임차인은 별도
실제 임차인·점유자는 2명으로 파악됩니다. 주택도시보증공사는 최한빛의 임차권승계인이자 경매 신청채권자이지 별도의 실제 임차인으로 보증금을 다시 합산하는 대상이 아닙니다.
| 임차인 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최한빛 | 2021.10.05 · 건물전부 | 2021.09.03 | 265,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 실질 0원* |
| 장민우 | 2025.05.12 · 부분 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
* 최한빛에 대한 “0원”은 매각물건명세서의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 이행되는 경우의 실질 부담입니다. 조건을 배제한 배당 계산상 미배당액은 97,312,320원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 64.6%, 하지만 비교거래 시차와 미상 인수를 함께 봐야 한다
대흥미소가는 18세대, 2021.06.07. 사용승인된 다세대주택입니다. 전용 28.38㎡ 대상과 면적이 매칭된 비교거래 12건의 평균은 264,583,333원, 최저는 255,000,000원, 최고는 280,000,000원입니다. 최신 거래는 2021.12.의 260,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 28.9㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.11 | 28.66㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.11 | 27.26㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2021.11 | 29.56㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.10 | 29.04㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2021.10 | 28.38㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.10 | 29.06㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 28.9㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 29.68㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.09 | 29.04㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 29.56㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2021.09 | 29.04㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 264,583,333원 |
현재 최저가 170,880,000원은 비교거래 평균 264,583,333원의 64.6%입니다. 최한빛의 확약 조건이 유효하게 이행된다면, 확인 가능한 취득부담은 일단 최저가 170,880,000원 수준입니다. 따라서 과거 비교거래 가격만 놓고 보면 할인폭이 큽니다. 다만 비교거래가 2021.09~2021.12에 집중되어 있고 매각기일은 2026.08.27이므로, 이 표본만으로 현재 시세를 단정해서는 안 됩니다. 더욱이 장민우의 인수 가능금액은 미상이라 실질취득 총액을 170,880,000원으로 확정할 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,192,320원 |
| 1. 임차인 최한빛 보증금(우선변제) | 265,000,000원 | 167,687,680원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 최한빛 보증금의 부족분은 97,312,320원입니다. 그러나 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 적용되므로 최한빛에 관한 실질 인수는 0원*입니다. 이 계산은 장민우의 보증금이 확인되지 않은 상태의 별도 인수위험까지 0원으로 만든다는 뜻은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물의 제2층 제201호입니다. 사용승인일은 2021.06.07.입니다.
- 입지. 신월4동주민센터 북서측 인근으로 다세대주택·연립주택·아파트·공원·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측 약 4미터 내외, 북측 약 3미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·건축허가·착공제한지역·제3종 구역·수평표면구역·진입표면구역·대공방어협조구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 2,199,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 승강기·도시가스 개별난방·위생 및 급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 환금성. 총 18세대의 소규모 다세대주택이고, 동일 물건군 경매의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 현재 물건은 이미 2회 유찰된 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최한빛 확약 조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 장민우 보증금 확인. 보증금·확정일자·점유범위·배당요구 여부가 확인되지 않아 현재 가장 중요한 미확정 변수입니다.
- 실질취득 상한 재계산. 확인 가능한 부담은 170,880,000원이지만 장민우 인수금액이 확인되면 그 금액을 더해 실제 자금계획을 다시 세워야 합니다.
- 비교거래 시차 점검. 비교거래는 2021.09~2021.12에 집중되어 있으므로 2026.08.27. 입찰가 판단 전에 현재 매매·전세 시세를 별도로 대조해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 18세대 규모이고 아파트가 아닌 다세대주택이므로 동일 면적이라도 층·향·도로조건·내부상태에 따른 가격차를 점검해야 합니다.
- 관리비·점유·인도. 점유자 현황과 미납 관리비, 실제 인도 가능 시점과 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 매각기일 전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 지워졌지만, 권리가 완전히 끝난 것은 아니다”
이 물건은 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 267,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 170,880,000원까지 내려왔고, 비교거래 평균 264,583,333원의 64.6%입니다. 더 중요한 점은 원래 현재 회차에서 97,312,320원이 남을 최한빛 보증금도 주택도시보증공사의 포기·말소 확약 때문에 매수인 실질 인수가 0원*이라는 것입니다.
하지만 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 2025.05.12. 전입한 장민우는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 인수금액 미상입니다. 확약은 최한빛에게만 적용되므로 이 위험까지 지워주지 않습니다. 게다가 비교거래는 2021년 거래여서 2026년의 현재 시세를 그대로 대표한다고 보기 어렵습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “주된 보증금 인수는 해소됐고 가격 할인폭도 크지만, 미상 임차인 확인 전까지는 실질취득가를 확정할 수 없다.”입니다.
