의정부지방법원 2025타경72710. 포천시 선단동 111-2, 4층 402호 다세대입니다. 현재 소유자는 유창용이고, 2022.09.22 설정된 주식회사신한은행 근저당권 62,700,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 2024.04.25 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.07.09 임의경매개시결정을 등기했습니다. 말소기준권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 이미 감정가 111,000,000원에서 현재 38,073,000원까지 내려왔습니다. 거래자료상 최근 12개월 평균은 89,000,000원, 최신 확인 거래는 2022.08의 90,000,000원이고, 최근 구간은 과거 구간보다 6.0% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다. 다만 최신 거래 시점 자체가 오래됐다는 점 때문에, 이 할인율을 곧바로 현재 시장가 대비 할인율로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72710 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 선단동 111-2 4층 402호 · 호국로1025번길 18 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 74.5㎡ · 4층 402호 |
| 건물 | 1997년 1월 사용승인 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 |
| 소유자 | 유창용 · 2022.09.22 소유권이전 · 거래가액 90,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 38,073,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 57,964,635원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 신한은행 근저당
2022.09.22 소유권이 유창용에게 이전된 같은 날, 주식회사신한은행의 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리이고, 이후 근저당권은 2024.04.25 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 2025.07.09 한국주택금융공사의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 가격차는 크지만 거래자료가 오래됐다
신세계빌라(B동)는 7세대 규모이고, 비교 면적은 본건과 일치하는 74.5㎡로 잡혀 있습니다. 확인되는 거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 74.5㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2021.12 | 69.64㎡ | 3 | 88,000,000원 |
| 2021.08 | 69.64㎡ | 3 | 84,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 87,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 89,000,000원 |
가격 판단에는 전체 평균 87,333,333원보다 최근 12개월 평균 89,000,000원과 최신 거래 90,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다. 현재 최저가 38,073,000원은 최근 12개월 평균의 42.8%입니다. 데이터상 가격 차이는 상당하지만, 최신 거래가 2022.08이므로 현재 시점의 실제 매매 가능가격을 그대로 89,000,000원 또는 90,000,000원으로 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,073,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,085,314원 |
| 1. 을구 10번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 62,700,000원 | 36,987,686원 |
| 미배당 | - | 25,712,314원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,085,314원을 제외한 36,987,686원이 근저당권에 배당되고 25,712,314원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 배당표상 근저당권자는 주식회사신한은행으로 표시되지만, 등기상 해당 근저당권은 2024.04.25 한국주택금융공사로 이전되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 38,073,000원 | 36,987,686원 | 25,712,314원 |
| 4회 유찰 시 | 26,651,100원 | 25,771,380원 | 36,928,620원 |
| 5회 유찰 시 | 18,655,770원 | 17,919,966원 | 44,780,034원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대진대입구 교차로 북서측 인근이며, 부근은 다세대주택·연립주택·상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 1997년 1월 사용승인된 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물의 4층 402호입니다. 기본적인 급배수·위생·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 평탄한 사다리형이며 북서측 및 남서측으로 각각 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함되고 비행안전제4구역과 중로2류에 저촉됩니다.
- 공시지가. 468,800원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다.
- 환금성. 신세계빌라(B동)는 7세대이고 확인되는 거래는 3건입니다. 소규모 다세대 특성상 실제 매수층과 매각 기간을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 시세 최신성. 거래자료상 최근 12개월 평균은 89,000,000원이지만 최신 거래는 2022.08입니다. 현재 매매호가와 최근 실제 계약 사례를 추가 확인하세요.
- 3회 유찰 원인. 권리 인수보다 물건의 위치·노후도·수요·내부 상태·환금성에서 원인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 근저당권 이전. 2022.09.22 신한은행 근저당권은 2024.04.25 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 경매를 신청했습니다.
- 배당·세금. 현재 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후의 최종 명세를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격보다 ‘현재 환금성’ 확인이 먼저
등기상 핵심은 명확합니다. 2022.09.22 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정까지 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 38,073,000원은 거래자료의 최근 12개월 평균 89,000,000원의 42.8% 수준까지 내려왔습니다.
다만 이 물건은 이미 3회 유찰됐고, 7세대 규모의 다세대이며, 최신 확인 실거래가 2022.08입니다. 따라서 숫자만 보면 할인 폭은 크지만, 그 할인 폭이 현재 시세에서도 그대로 유효한지는 별개의 문제입니다. 권리 인수는 0원, 승부처는 현재 시세·점유·환금성 확인입니다.
