서울남부지방법원 2025타경12581. 금천구 가산동 이호드림파크 7층 702호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 김완중이고, 주택도시보증공사가 299,000,000원을 청구하며 강제경매를 진행했습니다. 이 사건의 말소기준은 2025.10.14. 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 류상혁의 주택임차권은 원칙적으로 매수인이 살펴야 할 선순위 권리입니다.

류상혁은 임대차계약일 2021.09.12., 확정일자 2021.11.17., 전입·점유개시 2021.11.19.이며 보증금은 299,000,000원입니다. 배당요구도 했기 때문에 현재 최저가 222,080,000원을 기준으로 한 배당계산에서는 집행비용 후 218,170,880원이 배당되고, 부족액 80,829,120원이 룰상 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 이번 매각에는 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 류상혁 관련 실질 인수는 0원*으로 처리됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 조건부 해소, 별도 점유는 미상

등기 흐름에는 2021년 신탁 및 신탁등기 말소 이력이 있고, 2021.11.19. 김완중에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐고, 이후 2023.09.21. 류상혁의 보증금 299,000,000원 주택임차권이 등기됐습니다. 이 임차권의 전입일 2021.11.19.는 말소기준 2025.10.14.보다 앞서므로 본래는 매수인 인수 대상입니다.

다만 매각물건명세서 비고에 따르면 류상혁의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 보증금 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 현재 회차에서 계산되는 룰상 인수액 80,829,120원은 실질 0원*으로 봅니다. 이 조건과 별개로 오미라 점유는 보증금·확정일자가 미상인 상태이므로 따로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

③ 가격과 회차 — 64%만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다

감정가는 347,000,000원, 현재 최저매각가는 222,080,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 64%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 177,664,000원, 4회 유찰 시 142,131,200원입니다.

그러나 유찰률 자체는 시세가 아닙니다. 특히 이 사건은 임차권 구조가 복잡하고 오미라 관련 금액이 확정되지 않았으므로, 최저가 64%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 최종 실질취득비용은 현재 최저가에 오미라 관련 인수액이 발생하는지 여부까지 확인한 뒤 판단해야 합니다.

* 류상혁 관련 룰상 인수액은 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 적용 전 계산값입니다. 해당 조건 적용 시 류상혁 관련 실질 인수는 0원이며, 오미라 관련 위험은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 222,080,000원 가정)

현재 매각가에서는 집행비용 3,909,120원과 류상혁 보증금 218,170,880원으로 매각대금이 소진됩니다. 배당계산상 류상혁 부족분은 80,829,120원이지만 해당 부분은 주택도시보증공사의 포기·말소 조건 적용 시 실질 인수 0원*입니다.

⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상9층 건물의 제7층 제702호입니다.
• 주위환경. 가산초등학교 서측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 가산디지털단지역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 설비. 난방·급배수·위생·승강기·기계식주차장 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지·도로. 사다리형 토지로 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며 북측으로 광대한면에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지거래허가. 2025.08.26.~2026.08.25. 기간의 토지거래계약 허가구역 사항이 기재되어 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 류상혁 포기조건 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문으로 대조해야 합니다.
• 오미라 보증금 확인. 2024.02.13. 전입한 오미라의 임대차계약, 보증금, 점유범위, 확정일자, 배당요구 및 매수인 인수 여부를 확정하기 전에는 총 실질취득비용을 단정할 수 없습니다.
• 64% 착시 경계. 2회 유찰로 감정가의 64%까지 내려왔지만 이 비율은 시세 할인율이 아닙니다. 미상 임차위험을 반영하지 않고 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.10.22. 민간임대주택 등록에 따른 등기가 있으므로 입찰 전 해당 등기의 현 상태와 매각 후 처리 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
• 명도 대상 특정. 실제 점유자가 류상혁·오미라 중 누구인지와 현재 점유상태를 현장에서 재확인해 인도·명도 계획을 세워야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “큰 임차권은 풀렸지만, 작은 미상이 결론을 막는다”

이 사건의 표면만 보면 감정가 347,000,000원에서 2회 유찰돼 222,080,000원까지 내려온 다세대 경매입니다. 하지만 승부처는 할인율이 아닙니다. 보증금 299,000,000원의 류상혁 임차권이 말소기준보다 앞서 있다는 점이 첫 번째 핵심이고, 주택도시보증공사가 미배당 잔액청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 그 위험이 실질 0원*으로 정리된다는 점이 두 번째 핵심입니다.

그럼에도 결론을 ‘인수 0원’으로 닫을 수는 없습니다. 오미라가 2024.02.13. 전입해 있으면서 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이 남기 때문입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 222,080,000원 + 오미라 관련 미상액입니다. 주된 권리는 조건부 해소, 잔여 임차위험은 미확정. 이 사건은 오미라의 계약관계와 인수 여부를 확정한 뒤에야 가격 판단으로 넘어갈 수 있습니다.