의정부지방법원 2025타경72744. 의정부시 고산동 한강듀클래스의정부고산 비동 7층 713호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 건물은 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 7층입니다. 현재 소유자는 이한영이며, 2023.03.15. 중소기업은행이 채권최고액 195,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 경기신용보증재단의 가압류와 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리구조 자체는 단순합니다. 임차인 신고가 없고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가 114,170,000원에 낙찰된다고 가정하면 권리상 실질취득액도 114,170,000원입니다. 그러나 이미 두 차례 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실과 별개로, 실제 거래가격 자료가 없어 “감정가 절반이니 시세보다 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72744 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 고산동 996-3 한강듀클래스의정부고산 비동 7층 713호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 7층 713호 |
| 소유자 | 이한영 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 114,170,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 167,340,927원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
최초 등기에는 신한자산신탁주식회사의 신탁 소유권이 있었으나 이미 말소됐고, 2023.03.15. 신탁재산 처분에 따라 이한영 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.01.22. 경기신용보증재단 가압류 7,166,000원과 2025.07.16. 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 233,000,000원이고 현재 최저매각가는 114,170,000원입니다. 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 하락했습니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 79,919,000원, 4회 유찰 시 55,943,300원입니다.
다만 이 물건은 공장(지식산업센터)이고, 비교할 실제 거래가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실은 확인할 수 있어도 시장가격 대비 할인율은 확인할 수 없습니다. 특히 이미 2회 유찰됐다는 점은 감정가와 실제 응찰 수요 사이에 간극이 있었음을 보여주는 경매 진행 결과이므로, 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 가점하기보다 환금성과 실제 수요를 별도로 점검해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,398,380원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 195,600,000원 | 111,771,620원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 7,166,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 114,170,000원 가정 시 총 채권 202,766,000원 중 111,771,620원이 배당되고 90,994,380원이 미배당으로 남습니다. 중소기업은행도 전액 회수하지 못하고 경기신용보증재단 가압류에는 배당이 없습니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가 하락과 채권 미회수
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 114,170,000원 | 111,771,620원 | 90,994,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 79,919,000원 | 78,080,458원 | 124,685,542원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 55,943,300원 | 54,536,321원 | 148,229,679원 | 0원 |
신청채권자의 청구금액은 167,340,927원입니다. 현재 회차에서는 111,771,620원이 배당되는 계산으로 청구액을 충족하지 못하며, 3회 유찰 시 78,080,458원, 4회 유찰 시 54,536,321원으로 감소합니다. 그러나 이 채권자의 미회수액과 별개로 매수인이 인수하는 권리는 모든 제시 시나리오에서 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장(지식산업센터)입니다. 주거용 아파트로 보아서는 안 됩니다.
- 주위환경. 고산초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지·지식산업센터·근린생활시설·업무시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 30미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구(고산지구)·과밀억제권역이며 대로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 7,564.8㎡, 지목 대, 공시지가 1,946,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·난방·도시가스·화재경보·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 용도 확인. 감정평가상 공장(지식산업센터)이므로 사용 가능 업종과 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가는 감정가 233,000,000원의 49%지만 실제 거래가격 자료 없이 시세보다 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 임대관계 확인. 감정평가에서는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유와 실제 사용자를 확인해야 합니다.
- 유찰 이유 점검. 이미 2회 유찰됐습니다. 권리 외에도 매수수요·공실·사용성·환금성 요인을 현장에서 점검해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 90,994,380원은 채권자의 미회수액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2023.03.15. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인은 없으며 매수인 인수 0원입니다. 현재 최저가는 114,170,000원으로 감정가 233,000,000원의 49%까지 내려왔습니다.
그러나 물건은 주거용이 아닌 공장(지식산업센터)이고 이미 2회 유찰됐습니다. 비교 실거래가가 없는 만큼 “49%니까 싸다”는 평가는 유보해야 합니다. 다음 유찰 시 79,919,000원, 그다음은 55,943,300원까지 내려가지만, 가격이 낮아지는 것과 시장에서 잘 팔리는 것은 다른 문제입니다. 권리는 통과, 가격·환금성은 현장 검증. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가 자체보다 지식산업센터의 실제 수요와 사용 가능성입니다.
